中信信托土地流转信托计划001期（宿州）项目于2013年10月15日成功落地后，中粮信托、北京信托先后在黑龙江、江苏等地启动各自的土地流转信托计划，开启了信托机构介入农村土地流转的新时期。

以中信信托宿州项目为例，该信托计划的委托人——农户的收益水平远高出当前一般水平。在目前人们对土地流转信托项目盈利能力质疑不断的情况下，如何理解土地流转信托财产收益设计方案，既是一个实践问题，也是一个理论问题，值得深入思考。

宿州土地流转信托计划（A类计划）中，农户得到的收益分为基本收益和超额收益。基本收益为1000斤中等质量小麦（均按国家颁布的中等质量小麦价格兑付等值人民币，以下不再重复说明），如果低于1000元，则按1000元兑付，即支付给农民的基础地租价格最低为每亩1000元人民币。

当地目前的土地流转价格为每年每亩约600斤中等价格小麦，在项目初期，当地政府为服务商（初期的承租方）提供每年每亩约400斤中等价格小麦，基本地租价格增值60%以上，这反映了信托项目对农地集约化经营的溢价补偿。这也是信托计划引起盈利性质疑的来源。

该信托计划为A类基本收益提供了双重增信保障。第一重保障来自服务商的合同承诺，在未找到承租方的时候，由服务商承租信托项目下的所有土地，因此在项目开发初期，服务商即承租商。并且如果发生后期实际获得的租金收入不足以支付基本收益的情况时，该类资金缺口由服务商补足。第二重保障是如果A类基本收益的兑付仍然出现流动性资金缺口时，由受托方发行T类信托计划，补足兑付的流动性需求（T类信托计划也可以用于土地整理投资的B类信托计划基本收益兑付缺口）。

A类计划农户的超额收益相当于增值收益。受托人服务商进行土地整理和基础设施投资，扣除各项本金和费用后形成的超额收益中，70%归农户，30%归受托人。北京信托江苏项目也是按此比例分配浮动收益。

通过溢价地租和双重增信保障，该信托计划提前锁定了项目农地集约化经营水平下（而非分散经营）的农户基本收益，并确立了超额收益的分配比例，更充分体现了农业产业化和现代农业情境下土地承包经营权的市场价值。

那么，如何理解以中信为代表的这类分配方案设计？亨利·乔治的“地租社会化”理论提供了一种理论视角。

亨利·乔治用“外壳”与“核仁”来隐喻土地与收益，他反对僵化地从简单直接占有的形式来理解土地所有，而把地租（土地收益）作为土地权利的核心，形成其“地租社会化”理论，核心在于“涨价归公”。信托恰恰以委托人财产收益权为核心，土地流转信托以农户的收益为核心进行方案设计，因此符合信托思想的本源。在人均只有一两亩承包经营权的较平均农村土地分配格局下，“涨价归农”实际上是“涨价归公”的一种衍化形式，信托方案是地租社会化分配的一种具体实现形式。70%与30%的超额收益分配比例，是“涨价归公”与“涨价归私”的结合，兼顾了公平与效率。

这样看来，从实践意义上，中信信托宿州项目初步确立了这样几个基本原则。

第一，基础地租价格应依据规模经营和现代农业的水准确立，而非分散经营和传统农业的水准确立。若以分散经营的低“市场价格”进行土地长期土地流转，大多数农民不但享受不到规模经营和现代农业的超额收益，而且基本收益的价值也没有充分体现。中信信托溢价方案的设计，实际上包含了对农民农地发展权的认可。

第二，涨价应大部分归农。“涨价归农”是在中国国情下“涨价归公”的一种具体实现。此外，公共资金和政策扶持形成的增值（如财政补贴进行的土地整理）更应该大部分归农。

第三，农业补贴应在地租价格中有所体现。

进一步而言，中信信托宿州项目的模式，更加符合十八届三中全会提出的“使市场在资源配置中起决定性作用”和“更好发挥政府作用”的要求，实现效率与公平兼顾。

土地流转的信托方案对新型农村社区的建设有积极的影响。信托方案实施后，农村劳动力既可以农业工人的方式参与到现代农业，也可以从信托服务商那里承租经过土地整理和基础设施建设的土地，以家庭经营或其他方式投资高附加值的现代农业。而农村老年人退出农业生产后，依托信托财产收益权，仍然可以享受到现代农业的发展成果，在农村社会保障体系外还有一份基本收入保障。这样的新型农村社区显然是一种更加宜居、更符合新型城镇化内涵的幸福社区。

宿州埇桥区技术人员指导农民机播返青肥