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“经济学家建言2024中国经济”系列| 赵燕菁:“居者有其屋”,中国房地产需要两条腿走路
最后更新: 2024-02-23 09:41:21所以,我觉得应该设计一个更巧妙的机制来解决资金融资问题,解决家庭财富的扩张问题,将政府的公共服务“套现”。
观察者网:现在大多数人手上持有的还是商品房,公众势必很关心保障房的建设和供给会对商品房市场产生哪些冲击?
赵燕菁:冲击可能是正面的,也可能是负面的,关键取决于能否将保障性住房和商品房区隔开。现在之所以提供保障房,是因为即使不提供,需要保障房的群体也买不起商品房。不能简单地认为提供了保障房,商品房就完蛋了。
我认识很多开发商,买他们房子的人往往是老客户,新进入城市的群体其实不是他们的客户。像农民工、大学生等所谓的“新市民”,实际上是被排除在商品房范围之外的,特别在头部城市,这些人基本买不起房,只能租房或住城中村。这部分人所占的比例比我们想象得高,而保障房就是解决这部分人的住房需求。
另外,在户型方面,如果保障房都是四十至六十平米的房子,随着人们收入提高,肯定会选择退出来,去住商品房,所以实际上是不会产生冲击的。
新加坡将这二者区隔得很好,虽然房价落差很大,但是商品房并没有受到影响,反而在不断升值。
历史上也是如此,我国1998年房改的时候很多人也担心,因为当时大量商品房卖不出去,还有很多烂尾楼,市场需求很小。城市里70%的人有了房,大家担忧房改以后人们也不会再买商品房。但是1998年房改以后,房价反而暴涨,正是这些有房的人才会去买商品房,都是买二套房、三套房。以前不买是因为买不起,而现在可以把房子租出去,用房租来交按揭,也可以把现在的房子卖掉去交首付,商品房反而一售而空。
所以关键看我们的政策设计,这种担心是有可能的,但并不必然。
观察者网:关于商品房,我注意到您之前在文章中曾多次呼吁,要放开对“高端需求”的限制,想听听您在这方面的具体设想。“高端需求”的住宅该怎么建?该不该限购或者怎么制定限购政策?进一步而言,房地产市场新发展模式该如何构建?
赵燕菁:这个问题非常好,现在有钱人买一套、二套房子或买豪宅,对于我们是好是坏?我们先得把这个问题解决,如果对我们好,就让他们买,如果对我们不好,当然要限制。
其实这个问题我早就问过新加坡同行,新加坡的房价比北上广深都高,我问他们怎么不打压一下房价。新加坡的同行问,为什么要打压?买房的不是新加坡人,都是周边有钱的富豪;新加坡80%的住房问题已经解决了,如果你有钱但不想买商品房,只要你没房,就都可以保证有房住。
只有房价越高,地价才能回收得越多,也就越有钱去给低收入人群提供保障。如果没人交钱给政府,就得政府自己去保障,保障比例就会下降,因为保障不了这么多人。
我们一定要理解商品房和保障房之间的关系。商品房,有钱人越是买,买两套、三套,土地的收益才能收回来,我们才能拿这个钱去补贴需要保障的人,钱是这么转移的。
这种情况下,我们为什么要把价格压下来?人家本来愿意出100万买一套房子,我们非要50万卖给他;人家要买两套,我们又限制套数。就好比买东西,不许你多买,还必须便宜买,这不是有毛病吗?
中央政策强调,商品要回归商品的价值、市场的价值,然后政府才能有钱去提高保障水平。要知道,中央政府可以印钱,但地方政府不能自己印钱,那么地方政府的钱从哪来?就是从富人那来,富人不花钱的话,钱从哪里来?
我们要辩证得看这个问题,在这种情况下,就是商品房越贵越好。有钱人愿意出1000万买别墅,就让他买,不要非让他去住100万的套房。市场需要什么产品,就提供什么产品。对政府来说,没有必要去限制什么容积率,政府的目标就是尽量把地卖到最高价,做高收益。
有钱人嘛,用不着同情他们。美国人可能还觉得这房子比纽约便宜,他们是这么算钱的,而不是按照普通工薪阶层的工资收入比、房价比来衡量的,对方的收入和这里的房价比跟你的收入房价比是两回事。
我们就是要把这两类房子分开,政府就是保底,穷人必须有房,富人就要多花钱。所以,回到你的问题,我们就应该放开对“高端需求”的限制。这正是为什么去年中央会议上提出来商品房要回归到商品属性,否则地方政府没钱建设保障房。
观察者网:2023年底的中央经济工作会议和中央金融工作会议都提到了“三大工程”,其中除了刚刚聊到的加快推进保障性住房建设,还有“平急两用”公共基础设施建设和城中村改造,现在仍有很多城市的城中村看上去又乱又差,在这两大工程尤其是城中村改造方面,您有什么看法?
赵燕菁:城中村改造也是最近的一个热点,因为上一次“棚改”拉动房地产,大家觉得有的人大赚特赚,所以很多人以为这次城中村改造是不是新一次“棚改”。但这个想法是误解。
城中村改造最关键的是方法,一定要选正确的方法。以前的方法是把城中村改成商品房,因为只有商品房才能覆盖成本。但如果这次还延续这种改法,会非常危险。
第一,现在征地得按市场价赔偿拆迁房,不能按农村的地价赔,否则拆迁户拿着赔偿款也买不到商品房,所以征地成本非常高。第二,城中村里违章建筑占百分之七八十,如果只赔合法的,人家不干,所以违章房也必须赔,成本就更高了。
怎么回收这笔钱?唯一的办法就是卖商品房,卖的商品房面积不可能和赔的面积一样,否则拆迁款、建房子的钱谁出?一定要增容。最后导致的结果就是,市场上商品房本来就过剩,为了收回拆迁成本又推出一大堆商品房。如果房价上升,问题不大;如果房价下降,拆完以后,房子卖不出去,全砸在手上,非常危险。
有些城市改了一两个村,觉得能够平衡。为什么可以平衡?无论多少投资,拆迁成本多高,只要一直增加容积率,总能平衡,超过平衡的全是你赚的,所以政府说可以改。但是如果几百个村一起改,城里又没有这么多人买你的房子,这时候房子就会崩盘。
房地产市场最近为什么会出现这么多问题?很大一部分就是因为政府拆迁以后平衡不了账目,拆迁赔偿完了,等到卖地建房的时候卖不出去,但钱已经赔出去了,所以全砸在政府手里,很多城市在拆迁上面甚至压了上千亿。
与此同时,老房子拆了,新房要好几年以后才能建成,这时候城中村的居民怎么办?政府还得给钱让人周转、租房,而这笔周转费用就要好几百亿。一个城市的税收一年才多少?
所以城中村千万不能瞎改,否则一旦掉进财务陷阱,就很难出来了,很多城市就是陷在其中难以自拔。
2023年9月7日,河南济源城中村改造正在进行中。图自视觉中国
但我的意思不是说不改,而是要怎么改?首先,我们要搞清楚城中村有没有用,它只是又脏又乱、藏污纳垢的负面形象吗?其实不是。
城中村有一个特点值得大家注意。我是做城市规划的,城市规划控制的土地功能都是规划局决定的,但是我们不可能预测到未来市场的需求,可能过两年市场就会出现新的需求,而这些新需求可能最后都去了城中村。城中村就像一个调节器,城市没有的功能全在里面,缺仓库它就是仓库,缺办公室它就是办公室,缺住宅它就是住宅,缺什么它就是什么,所以到城中村里面看看,五花八门,什么都有。
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本文仅代表作者个人观点。
- 责任编辑: 房佶宜 
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