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“经济学家建言2024中国经济”系列| 赵燕菁:“居者有其屋”,中国房地产需要两条腿走路
最后更新: 2024-02-23 09:41:212023年受房地产市场下滑影响,中国经济增长出现一定疲态。本轮房地产市场下行的原因是什么?目前出台的一系列调控政策效果如何?治沉疴防新疾,房地产市场的问题到底需要一张怎样的药方?
对此,厦门大学教授、中国城市规划学会副理事长赵燕菁在接受“经济学家建言2024中国经济”系列专访时表示,中国可以学习新加坡模式,实行保障房和商品房并举的策略,既能实现“居者有其屋”,又能确保房地产市场的流动性和融资功能,推动城市发展和社会稳定。
“经济学家建言2024中国经济”系列,是观察者网和复旦大学中国研究院联合推出的重磅访谈节目,邀请国内外著名经济学家,从房地产、地方债、乡村振兴、金融强国、高质量发展等诸多领域前瞻并建言2024年中国经济,敬请关注。
【访谈/观察者网 王慧 整理/房佶宜 林琛力 编辑/周小婷 朱敏洁】
观察者网:赵教授您好,我们首先来关注一个数字,2023年全国房地产开发投资同比下降9.6%。房地产行业从2021年下半年呈现下行态势,到现在已经两年多了。您觉得本轮房地产的下行周期和之前有什么不同?下行的主要问题出在哪里?
赵燕菁:首先感谢观察者网的邀请,在回答问题之前,想先跟大家说几句题外话。我个人经常提出一些所谓“另类”的观点,大家往往不是很容易接受,包括今天的一些看法,希望大家批判地接受。
我觉得观察者网应该有一些不同的意见,供各方参考,兼听则明。国家也好,社会也好,不能只有一个声音。我今天也是以这个态度来跟大家交流。
回到刚才的提问,我认为2024年中国房地产处在一个非常关键的时期。
之前大家没有想到中国经济、特别是房地产会下滑这么严重,也没有想到房地产的下滑会对整个经济拖动这么大。但现在发生了,怎么办?
我认为,2024年是一个转折点,要不就往下,要不就往上。如果今年房地产问题处理不好,继续下滑,会非常危险。因为我们国家房地产的底层不是住房问题,而是金融相关问题。这和汽车产业、芯片产业以及包括餐饮业、旅游业等在内的民生产业都不一样,这些行业不像房地产那样与金融的关系那么密切。
此外,在世界上其他国家,这二者之间的联系也不像在中国那么密切。其他国家的金融底层,有的是股票,有的是国债,不像中国金融的底层,特别是我们现在的货币发行,和房地产密切相关。
我们今年一定要制止房地产下滑,因为现在无论是消费不畅还是投资不足,归根到底都是货币出了问题。
为什么以前货币好好的,现在突然出问题了?因为受房地产影响太大。只要房地产下滑,整个金融系统都会受到冲击;而金融系统受到冲击,即使不做房地产的人,都会受到影响,因为整个货币和国家的债务会萎缩,现在的货币就是债务创造的。于是大家突然发现自己的钱没了,消费者没了,客户没了……所有这些归根结底都是因为房地产。
那么,这次房地产下滑是周期性的吗?是不是过两年又恢复了?我们只要忍一忍,等出清了,房地产就会恢复?甚至有人说,某些房地产政策一取消,是不是就会反弹?
我觉得这一次可能和以往不太一样。以往在城市化的趋势下,农村人口向城市大规模转移,城市人口在增加。过去这二三十年,农村人口向城市的转移是史无前例的,这么短的时间内,有好几亿人进入城市,大约和某些发达国家的人口差不多。这就促使一段时间内整个投资需求、房地产需求出现非常规的增长。但这时候发展得越快,结束得也越快,这就是我们的问题。
现在我们要做的一个大判断是,中国的城市化是否到尾声了?如果不是,这次房地产下滑就是周期性的,过两年,人口又从农村回来了,城市又会扩张,经济再次发展。就像过去这二三十年里面我们有过几次经济下滑,但等一缓过劲来,农村人口又开始恢复涌入城市。
但我估计这一次比较困难,因为从农村向城市转移的人口基本趋于稳定,城市人口基数很大,农村人口基数很小,不会再有以前那么大规模的转移。而房地产是城市扩张的一个基础保证,所以房地产会持续下滑。当然,有些城市还会增长,但大部分城市都会处于比较平稳、甚至是开始收缩的状态,这是和以前最大的不同。
观察者网:现在各级政府都在推出各种政策,促进房地产市场的复苏和平稳发展。您觉得这些政策的效用如何?房地产市场恢复到哪种程度算是比较健康平稳,有什么具体的参考指标或信号吗?
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本文仅代表作者个人观点。
- 责任编辑: 房佶宜 
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