五、治本之策

商品房供地的收缩，势必导致固投下降、居民居住成本上升。这一缺口要由大规模的保障房建设来担当。危机之下，保障房建设的规模要尽可能大、尽可能快。如果一年新建5000万套，一套50平方米，平均造价5000元/平方米（含基准地价），拉动固投就是12.5万亿。由于有稳定的租金，这部分投资的质量要远好于边际收益递减的“铁公基”和“新基建”。

2020年中国住房商品住宅销售虽然只有1356万套左右，但一亿户城市新居民的积累在那里，在缺少项目的下滑阶段，政策的选择无外乎是8年实现全保障，还是2年实现全保障的问题。

不仅是投资，由此带来家电、家具和装修的巨大消费，足以弥补商品房下降的需求缺口。如果中国的一半家庭能达到发达国家家庭的财富水平，那么无需任何战争，巨大消费市场规模本身就会压倒所有竞争者，包括美国。通过保障房建设，直接拉动居民消费，为市场快速注入新的动能。

所谓“房住不炒”并不是要砍掉“炒”这个长腿，而是加长“住”这个短腿。没有保障房这条腿，即使房地产市场恢复到以前水平，依然做不到“平稳健康可持续”。要想可持续，就要区分两个市场。

新加坡“少量高价商品房+大量低价组屋”住房结构，证明只有“商品房”和“保障房”两条腿交替并行，分别承担“炒”和“住”两个职能，才可能有针对性地制定政策（保障控制价格，商品控制规模），才可能实现“平稳健康可持续”的房地产市场。

世界城市发展经验表明，高房价的城市有利于产业的初创和研发的资本密集阶段，但不利于运营和制造的劳动密集阶段；低房价的城市则有利于制造和运营的劳动密集环节，但其创新、创业等需要资本密集的环节却能力差，只有住房双轨制的城市（新加坡“商品房+组屋”和深圳“商品房+城中村”），才能同时满足资本和劳动矛盾的需求。

“双轨制”这样“既要”、“又要”的策略说起来容易做起来难。和所有双轨制一样，其住房双轨制最大的难点在于商品和保障两个市场难以区隔。由于商品房很难证券化并交易，投资商品房必须购买实物住房。这就使得两个价格差别巨大的市场不可避免地会出现套利。

1998年住房制度改革一开始提出的，就是“以经济适用房为主，以商品房为辅”双轨。最后之所以发展到“只炒不住”一轨，就是因为商品房市场和经济适用房价格拉开后，出现巨大的套利活动。

第二个问题就是巨大的融资。住房及其相关的公共服务（学校、医院、市政）是非常重的资产，商品房市场通过卖地、买房，为这些公共服务完成融资。一旦不能大规模压缩商品房供给，卖地收入自然减少，保障房投资也就成为无源之水。任何城市的预算内收入，都不可能用来支持全面的福利住房。这就必须另辟卖地之外的融资渠道。

新加坡的公积金的制度将稳定的就业作为现金流，解决了组屋公积金问题。但也使得新加坡组屋很难成为高流动性的家庭资产，新加坡家庭很难通过不动产分享社会财富的增长。

真正解决这个问题的是中国“1998年房改”。这是中国一次被严重低估的伟大创新。现在很多人把“房改”简单视作“公改私”，而忽略了前三十年的保障房制度。中国房改不是“把一个错误的制度改为正确的制度”而是“完成了一个未完成的制度”。没有以前的公房，根本“无房可改”。中国的双轨制不是并行的关系，而是前后相继的关系——“保障”进，“市场”出。这是和新加坡最大的不同，事实证明中国的房改比新加坡效率更高。

“98房改”打开了地方政府直接融资的大门，创造了中国第一代中产阶级。这一批中产阶级家庭财富的快速增长，支撑了中国作为美国之外最大的单一国内市场，为中国参与全球竞争提供了最大筹码。中国只要重复“房改”，就可以将所有城市人口变为拥有商品住房资产的有产阶级。

“98房改”成功解决“套利”和“融资”两大难题的诀窍，简单讲，就是“先租后售”——低工资相当于向单位租房，1998年房改用工龄租金抵扣，每个家庭一次性买断租金相当于“尾付”。如果新的保障房借助这一路径，通过限定资格（无房、有稳定就业）、限定价格（以成本为基准）、限定标准（每套面积）加上较长的解禁期，就能实现政策性住房与商品房市场的有效区隔。而稳定租金和到期后可以进入商品房市场，使保障房自身就可以成为合格融资的抵押，从而彻底解决保障房融资难题。房改后的保障房如同解禁的期权，会通过房价上升分享城市公共服务提升的溢价，所有家庭就可能以极快的速度致富。

六、结语

好的政策不是没有瑕疵的政策，而是能够平衡短期危机与长期利益的政策，是能够识别出战略优先的政策。当前中国经济必须先止血，再开刀。没有主要资本市场房地产市场的恢复，经济就不会恢复心跳，其他手术再成功，也改变不了可能出现经济衰退的大局。值此“危急存亡之秋”，必须快速识别出真正的问题，否则乱打方向盘、刹车油门并用，只会招致更大危险。

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