【文/观察者网专栏作者 赵燕菁】

一、对当前形势的判断

四月份房地产数据出来了，看上去房价受到抑制，但完全没有达到“平稳健康可持续”。最新经济数据表明，房地产如果崩盘是否会对经济产生全面冲击已经不是一个需要讨论的问题了。事实是，房价下跌既没有拉动实体经济，也没有解决住房问题。在百年未有之之大变局里，要避免将中国经济置于危险之中。

目前中国房地产到底是什么形势？我的判断是有可能成为“危机”。这个判断非常重要，它决定了房地产是慢慢调理，还是要马上送进ICU抢救。

如果错过“上呼吸机”的最佳时刻，中国经济有可能在短时间内恶化。从过去几个季度的发展看，房地产已经大面积波及金融系统，去年以来，国家经济快速下滑，绝大部分是由房地产下滑引起的。尽管中央一再强调防止系统性风险，最新的经济数据显示，系统性风险的可能还是加大了，而触发点很可能将是房地产。

第二季度突如其来的新冠疫情和急剧变化的国际局势，对中国经济带来的冲击毋庸质疑。但这些都不是中国经济的“基础疾病”，而是皮外伤——看上去满脸是血，皮破骨折，但实际上这些影响都是表层性和一过性的。只要金融系统不出问题，中国经济很快就会满血复活。屡次走出危机的中国经济发展表明，能否抵抗不确定的外部冲击，关键还是取决于自身的抵抗力。可以说，以房地产为核心的资本市场，决定了中国在世界经济萎缩的大周期里，能具有多大的抵抗力。

现在有一种观点，就是用疫情或国际关系恶化等外部冲击来解释最近的经济下滑。过分夸大疫情影响，过于专注俄乌战争等突发事件，会导致对中国经济形势产生致命误诊。这些因素对中国经济的影响固然不可忽视，但只有通过金融系统传导，才会引发经济全局性的混乱。这种混乱反过来会放大外部冲击的后果，甚至诱发本可避免的外部冲击。

而现在金融系统混乱的根源，就是中国主要的资本来源地——房地产。问题如果不解决，货币政策就会变成无源之水，财政政策就会变成无本之木。2008年没有造成的“大水漫灌”，那样就有可能真的发生。

二、有可能成为“危机”的判断依据

今天中国的危机应对，取决于我们对过去走出危机的解释——以往中国经济走出的几个危机，都和房地产密切相关。

第一次危机：1989。现在的解释是1992年邓小平“南巡讲话”，让中国走出了1989年的危机，并最终突破了美国的封锁。这个说法从政治上讲没错，但中国经济恢复增长实际上早在1991年就已经开始了。那一年，中国经济从1990年的3.9一举增加到了9.3，到邓小平南巡后达到14.2时，已经可以说是过热了。那么1991年走出危机的真正原因是什么？是1990年实施的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》。正是这个条例，使得巨量城市土地成为有价资产，地方政府才可能用土地做抵押，开展了大规模投资。没有土地资产化，“南巡讲话”的经济效果就会大打折扣。

第二次危机：1997。现在对走出“亚洲金融危机”的解释是“中国政府实施积极的财政政策和稳健的货币政策，努力扩大内需、刺激经济增长，深化国有企业改革，启动以职工养老保险、医疗保险为重点的社会保障制度改革”。这些政策一直都有，其中真正有用的是“1998年房改”。正是这个政策，让巨量城市家庭成为有产阶级。同时也盘活了前一阶段经济过热留下的“烂尾楼”，房地产开始成为中国经济的支柱产业一直到今天。

第三次危机：2008。现在对中国应对是否成功还存在争议。但事实是，中国经济对发达国家的赶超都是从此时开始的。2008年之前和2008年之后的经济，就是两个完全不同的经济。这一效果的解释没有多少争议——就是中央政府扩张性逆周期投资“四万亿”走出危机。

那么当时为什么其他主要经济体不能推出自己的“四万亿”？因为没钱。那么中国的“四万亿”是哪里来的？地方政府。在所谓的“四万亿”中，中央政府负担的约1万亿，地方政府负担的约3万亿，有学者估算，“四万亿”最终撬动的配套投资高达30万亿元。地方政府和社会资本是绝对的大头，也是其他国家地方政府和社会资本绝对做不到的。

现在问题来了，为什么中国地方政府乃至社会当时会有这么多钱？关键是2004年之后地方政府土地收入暴增。正是2004年“831”土地招拍挂的强制推行，才使得地方政府卖地获得了巨额的融资。城市不动产的价值飙升，为全社会提供了海量的信用。现在我们常把加入WTO作为这一轮增长的解释。这虽没错，但却是有前提的，这个前提是2004年土地招拍挂使中国出乎意外地成为一个资本强国。在一个开放的经济里，贸易只对强资本的国家有利。这也就解释了为什么其他比中国加入WTO更早，加入条件更优惠的其他国家，没有取得和中国一样的绩效。

既然中国过去增长三级助推火箭都是房地产，今天房地产如果熄火，后果也必然是全局性的。