中国是如何解决这个问题的？我们没有通过殖民掠夺，没有通过对外战争，而是通过卖地把未来的收益预支回来，然后建设我们的基础设施，再通过招商引资获得税收偿还资本。我们的中国城市化怎么样去维持建设和维持基础设施，它的运营逻辑是这么一个循环的过程，理解土地财政这一功能后，我们就可以找到房地产市场的一个最优解。

房地产市场的融资可以帮助政府部门解决城市基础设施重资产的问题，也可以帮助企业完成启动所需要的重资产问题，比如说合肥市政府就把土地的收益用来支持京东方的建设，用来投资京东方和其他产业。

当然也可以用来解决家庭部门的初始资本的积累问题。对于城市的家庭而言，只要你住在城市里面，住房就是你最重的资产，住房的价值来源于什么？来源于政府重资产公共服务的投入，因此没有一个政府能够负担得起无偿提供住宅。但是如果我们看懂了土地财政的金融逻辑和金融属性，我们就可以利用这一个市场来帮助家庭部门完成它重资产的形成。这个途径就是我在《大崛起》这一书中所建议的“先租后售”。

房地产目前所有的问题就在于错误的解释了“房住不炒”，“房住不炒”本身是对的，但是你不能把房的“住”和“炒”对立起来。这好比说你有了一个房子可以住，为什么这个房子就不能成为你资产的一部分，为什么不能你住的同时让它成为你的财富，实际上是这么一个问题。

当初为什么提出“房住不炒”呢？针对的主要是“炒”得太过分了，而完全压倒了“住”的功能。所以我们现在提“房住不炒”，是要恢复两者之间的平衡，而不是用一方取代另一方。

其实改革开放之前，我们的住房制度就是只有住没有炒，结果导致了房地产严重的住宅短缺，这是一个严重的教训。真正正确的“房住不炒”是什么？就是要纠正前一个阶段这个房子最后变得“只炒不住”了，而不是回到以前的“只住不炒”。

房地产选择向左或向右这个问题本身就是一个错误问题，这不是一个二选一的问题，正确的做法是什么？就是我们先住，然后再炒，同时实现两个目的。这两个目标可以通过双轨制来实现，比如说新加坡在住和炒之间形成了一个平行的双轨制。

我在《大崛起》这本书里面提出来的建议把住和炒结合起来，把原来的新加坡的住和炒平行关系变成先后关系。这也就是我一贯主张的先租后售，先租后炒，既满足了居住需求，又能够让住房成为财富的一部分。计划经济时代是“只住不炒”，这是它这个制度最大的问题，就是没有办法对住房进行融资。

那个时期的住房，虽然强调“住”的属性，但实际上是没钱造成了严重的住房短缺，而一旦低价的保障房过一段时间以后，允许它在市场出售，这样保障房就可以成为一个安全的抵押品，能够为自身进行融资。

这样，我们就可以借助“炒”的市场来解决“住”的融资问题，借力“炒”来作为一个跳板达到“住”的目的，这就是正确的“房住不炒”。

毛泽东同志曾经说过“不解决桥或船的问题，过河就是一句空话”，住是过河，炒就是船或桥，把住和炒对立起来，就好像把桥和船与过河对立起来一样。“房住不炒”的本意是不能够把桥或船作为目的而忘记了过河，而并不是要毁掉船或桥。

实践已经表明去掉住房的资本属性，不仅不能自动解决住房保障的问题，反而会使得住房保障的资金本身成为了问题，这就是为什么金融系统近期连续出台一些政策，努力恢复房地产市场资本属性的一个重要原因。

支持房企融资的“第三支箭”射出 房企迎“喘息”机会。图源：视觉中国

有一个讨论度比较高的问题：“年轻人应该选择在北上广深，还是去小城市发展？”这个问题非常有意思，很多人都关心这个问题，到底是要选择未来在一个什么样的城市，我想我们的房地产其实跟社会需求和供给大形势相关，关键看我们的城市有没有新的机会，我们如果需要新的机会是在大城市里面，这时候房价和成本再高，我们也会去大城市，因为大城市能创造新的机会。

但是如果我们的经济增长没有新的机会了，没有新的目标，没有能够赚钱的机会，这个时候你的选择是什么？大家会选哪便宜去哪，更好的选择不是在北京躺平，可能是跑到鹤岗躺平。这个社会到底往哪个方向走，往哪种城市走，取决于这个城市经济未来机会的情况。目的是想赚更多的钱，还是想节省更多的钱，这是两种完全不同的选择。

如果你想赚更多的钱，在大城市更合适，在小城市不太可能赚多。但是如果你想节省钱，你可以去小城市，所以年轻人选择什么样的城市，取决于整个社会提供给年轻人的机会是多了还是少了。

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