【视频/赵燕菁】

一直以来，我们对于土地财政概念理解其实是有问题的。过去40年，中国土地融资建设了大量的高价值基础设施，机场、火电站、码头、道路管线等等，因此这个阶段卖地本质上是一种融资，卖地收入的本质是向未来借钱。

我们之所以把它理解成为财政，是因为很多政府把卖地的钱当做收入直接给花掉了，甚至有些地区一开始还提出要把土地财政纳入人大的监督和管理，实际上这个观点是非常错误的。政府卖土地的收益不是它的收入，而是它未来收益的一个体现，所以很多人就说中国的土地财政不可持续，因为它把未来的收益给卖掉了，它本来就是未来收益的体现，就是一种金融，所以我们一开始就应该给土地财政命名为土地金融。

如果给它以正确的命名，那么作为土地金融，实际上我们今天很多问题都会迎刃而解，我们不会把土地收入直接当做自己的现金流收入，当做税收、财政一样进行处理，我就觉得这是一个很重要的误区。现在我们可以看地方政府凡是想干点什么事，就靠卖地。

如果它想建基础设施，卖地。如果工资发不出来了，还是卖地，如果它想建一个标志性的工程，比如说建立一个大剧院或飞机场，统统都是从土地财政来，可以说万事不决，卖地就可以解决，所有问题都可以解决。

但是，基础设施是需要的，因为在没有基础设施的时候，不可能招商引资；建立学校、医院、大剧院等，需要未来的支出来支撑，所以必须同时有税收才行，我们这个时候建的这些设施，它必须能够带来未来的收益。

这跟我们花钱的逻辑不一样，花这些钱今后挣更多的钱才能平衡，这就是为什么土地财政和土地金融是不一样的，城市化的主要的目的还是未来能创造税收，为什么能创造比别的城市更多的税收？是因为你的公共服务比别的城市更好。人家到了你的城市以后，不用自己修路修桥，不用自己修机场，所以他会愿意到这个城市来。

我们土地财政过去这40年所有的投资，目的就是为了让城市今后能够创造更多的税收，能够招更多的商，这是目的而不是达到目的的手段，这是一个很大的差别。

那么，未来40年，中国将转向真正的土地财政，土地财政是什么？就是居民收入要成为税收，要进入到政府的财政收入里。未来我们要把前一个阶段过去40年修的这些路、桥、学校、医院等，通通都要转变成为城市的现金流收入。

如果未来40年的收入不足以覆盖过去40年的融资，经济就会出现倒退，就会掉入所谓的中等收入陷阱。世界上像中国这样完成城市化重资产的国家其实并不少，但是真正能跨越土地财政门槛，进入发达经济体的国家其实是很少的。

理解了两个阶段的差异以后，我们就能够明白过去40年的成功并不代表未来40年也可以成功，这就像是一个企业，你可以通过巨大的投资把工厂建设起来，但如果这个工厂不能带来足够的收益，投资就会失败，企业也会破产，而且投资越大，破产的损失也就越大，这就是为什么中国必须尽快把经济的重心从投资转向运营，这是一个非常艰难的过程，投资减少会带来资本需求的减少，同时对银行乃至货币的生成产生一种非常隐蔽而系统的风险，这些我在《大崛起》这本书里面都有详细的论述。

《大崛起：中国经济的增长与转型》。作者：赵燕菁

其实一个企业建成以后，真正残酷的市场竞争才刚刚开始，大家可以发现大多数的企业，最后都会被淘汰，汽车市场是如此，手机市场也是如此，一开始都有很多的企业，到最后就剩下寥寥几家。

任何细分的市场仔细观察的话，我们都会发现在最后就会剩下几个超级的巨头，其实城市也是一样，一开始很多城市都能够依靠卖地，能够依靠土地金融完成基础设施的建设，但是城市之间的竞争随着建成也逐步开始，这一竞争不会局限于城市之间，而且还会蔓延到城市群之间，甚至蔓延到国家之间。

最终也只有几个超级的大都市，以及它周围围绕着这几个超级大都市的城市网络才可以幸存，这就是本书提出来的一个重要预测。中国的城市化不会在近期结束，而是刚刚开始。

现在我们所有城市都会面临一场新的大洗牌，谁能胜出就要看谁能率先完成，从过去40年的资本型增长，转向未来40年的运营性增长的这么一个转型。

房地产在中国经济中最主要的功能，就是解决了城市化启动时所需要的资本。众所周知，城市化之所以重要，是因为政府可以通过城市化来提供公共的基础设施，从而极大地降低所有市场主体的重资产压力。比如说企业就不用建设自己的道路，自己建设电厂，自己建设飞机场，而家庭也不必要自己建立学校、医院，这些成本都是非常巨大的。

但是反过来，这意味着公共基础设施是非常重的资产，政府需要大规模的融资，所有工业化国家都必须跨越公共基础设施这个巨大的资本门槛。