从短中期的角度来看，我认为应该优先保交房，但另外一方面应该通过特定人群增加支出。这里我想讲一下结构改革，结构改革已经不是一个中长期的问题，甚至是短期的当务之急了。我们在考虑短期的应急措施、社保方面改革、增加支出的时候，应该同步考虑结构改革。

刚才余老师讲基建很重要，我非常同意，但我也想补充一点，过去十来年有些地方的基建存在过度建设问题，有一些经验教训值得我们吸取。在我看来，我们这么庞大的国家在网络性基础设施建设的时候，中央规划是非常高效的；在建设高速公路和八纵八横铁路的时候，我国是世界上效率最高的国家，这一点在过去二三十年中获得了举世公认。

但是当我们初步完成了全国性的基础设施网络建设之后，把重心放到城市基础设施建设的时候，我们发现效率没有以前那么高了。我们在很多地方看到一些中小城市、县城有过度基础设施建设的问题，但同时大城市又存在基础设施建设远远不够的情况。

从国家的经济发展水平来讲，大城市的建设效率是有问题的，这是因为我们各方面资源的配置没有根据人口流动，没有根据市场的供需决定。怎么样解决这些问题？最起码去缓解这些问题呢？我认为在财政改革方面，我们的转移支付制度应该根据人口流动做出改变。

成都地铁建设视觉中国

在土地配置方面、城市用地规划方面，也应该根据人口流动进行一定的调整。在加大转移支付的情况之下，我们也应该毫不手软，对地方政府进行硬性预算约束。只有这样的配套政策才能够在短期增加支出，但是在中长期又能避免一些问题。

接下来我主要说两个方面。

第一，我认为过去这几年中国经济下行最重要的压力来自于房地产，今天房地产出清是关键之中的关键。我提出保交房应该是核心，应该优于收储。现在我们很多政策目标都放在收储上面，很多人认为3000亿不够，应该变成3万亿。在我看来相关政策3000亿都用不到，背后的原因也许很复杂。

但是最重要的原因是，中国的新房市场实行的是预售制，这是一个期货市场，而不是现货市场。我们之前90%的新房销售是预售，是期房。很多人提政策建议的时候把这个市场当成现货市场，认为房地产的问题是房地产盖的太多导致卖不掉，但实际上是卖了那么多房子，但还没有盖完。

以碧桂园为例。碧桂园的资产负债表中，盖完的没有卖掉的房子是360万平米，如果按照100平米一套算差不多3.6万套，卖掉的还没有盖完交房的房子是73万套，正在盖的还没有卖掉的是35万套。我们统计局数据给大家的印象可能是存货很多，但是存货往往被抵押，而且散落在各个房子和各个楼层中间，这使得地方政府不能够成套购入楼盘，这就是为什么3000亿只用了一两百亿。

我们要解决的问题，就是预售制出现的市场失灵和政府失灵问题。同时我们要解决信心问题，让买房的人知道可以持有这个东西，这是重建市场信心最重要的部分。

也许这个数字有点高，去年10月份我估算大概是3万多亿，也许我的数字有点保守。但是我认为在这样的节点，需要市场出清解决最重要的债务链条。房地产行业中最重要的债务链条不是房地产开发商和银行间，而是开发商和买房人之间的债务链条。要让市场出清、重建信心才有可能让房地产市场按照中央政治局制定的目标止跌回稳，如果做不到这个，止跌回稳难度非常高。

第二个政策建议是我8月初在文章里提到的政策组合：如果说调减存量房贷利率和保交房是帮助中产，那么从提高消费能力的角度看，我们可以从养老金入手，通过非常简洁、成本几乎可以说是零的办法，有效提高居民的收入预期和一部分居民的收入，以提高他们的消费能力。

老人领取养老金视觉中国

中国的养老金结构，处于顶端的7%的人，养老金收入大概是每个月7000人民币左右，中间占比38%的人可以通过企业等拿到每个月3000元左右的养老金，而占大头的55%人口的养老金每个月平均是225元，这还是今年加了20块钱以后的结果。如果在养老金方面找到一个执行成本比较低的方案，就可以既在很大程度上缓解贫富差距，又能让这笔钱得到比较高比例的使用。我们可以通过养老金补偿底层，尤其是每个月只拿225块钱的那部分人。

退休收入的提高还将影响他们背后的3亿农民工，这3亿人占中国非农就业人口的一半。我们如果让这些农民工知道将来他们退休之后收入不是200、500，而是800，他们的消费也会增加。这甚至可以改变中国在人力资本方面的投资，我们需要3亿农民工对他们的子女提供更多的教育资金支持，这方面我认为意义是比较大的。

还有一个可以配套的政策调整，那就城乡居民的医保政策调整。城乡居民每个人每年最低需要缴纳400块钱的医保，对缴纳最低限度医保的人来讲，如果他们每个月退休金只有200块钱，那么400块钱就是他们两个月的工资。我们是不是可以考虑让这些人不用每年缴纳400块钱的医保？

最后生育鼓励也是非常重要的，我们需要找出既提升中国生育率又能够增加支出的办法。

总之，在我看来，找到好的财政支出方向和增加财政支出规模，也许是一样重要的。

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