未来公共政策可能调整

房产税是大势所趋

怎么重视公平，肯定要推出一系列的公共政策，

我给大家做一个预测，未来中国有些公共政策可能要出现一些调整，大家拭目以待，这些政策可能会推出来：

一个是房产税，房产税是大势所趋，房产税是调节收入分配很重要的手段。

比如你占有了10套房子，你就要交更多的税。我们现在在存量环节、持有环节没有税收，你有10套、100套不用交税。

未来消费税会进行改革，尤其是奢侈品消费税。

还有我们的教育、医疗、社保这些基本公共服务的改革。

现在对教育先做了改革，清理校外培训。房地产也正在做改革，改革学区房。

医疗、社保大家可以拭目以待，随着我们更加重视公平，医疗社保可能也会面临比较大的调整。

还有什么改革？

比如说户籍制度改革。我们很多城市的户籍制度后面附着了很多的公共服务。

未来户籍制度随着人口老龄化，少子化的到来，年轻人会变得稀缺，落户门槛会不断的降低，越来越多的城市加入到抢人大战里，会对年轻人更加友好。

还有就是普惠金融。

中央非常强调普惠金融，就是让金融不能嫌贫爱富，光保大企业，中小企业都拿不到贷款，普惠金融也可能会一个有比较大的调整。

这是我想跟大家交流的第一个方面的内容。

国家在收入分配方面的战略是顺应时代的需要。

改革开放40多年，从效率优先开始到重视公平，从先富带动后富，到实现共同富裕，未来我们会加大力度调节收入分配。

这里的政策手段，包括教育医疗社保的改革，包括房产税的推出，包括消费税的改革，包括普惠金融、户籍制度等等改革，也包括学区房、城市群和人力挂钩等方方面面的制度改革。

从这么一个维度和角度来看我们未来所做出的一系列的政策调整，从效率优先到重视公平，这是我们新的发展阶段很重要的转变，也是经济高质量发展的需要。

房地产改革何去何从

跟大家说一下，怎么让房地产软着陆？

这些年，国家防范金融风险还是出了很多政策，比如说治理影子银行，治理得还是不错的，

包括治理过剩产能，通过去产能消化了很多过剩产能，我们对于一些资本的无序扩张，这个系、那个系也做了调整。

房地产改革何去何从。

我们现在也在一轮一轮地加码来调控房地产，目的是促进这个行业的平稳健康发展。

怎么让房地产软着陆，而不是硬着陆？

有两个办法：

一个是时间换空间，

第二个是采取市场的方式。

我们以前做宏观调控，硬着陆的代价很大，往往经济会受伤。

国际上有很多房地产硬着陆的案例，2008年的次贷危机，日本当年房地产泡沫破裂，整个民族的自信心都受到了打击，失去了20年，年轻人落入所谓的低欲望社会，老龄化、少子化到来，都跟这个背景有关。

我原来讲过一个观点，叫十次危机九次地产。

房地产是周期之母，没有任何东西可以跟房地产对比，它是国民经济的第一大行业，是我们居民的最大财富。

在中国，第一大支柱行业肯定是房地产，房地产带动的相关投资占我们固定资产投资1/3以上，我们居民财富里面，股市、房市、债市加起来，房地产大约占70%以上。

还有金融，银行对房地产领域放的贷款占整个银行贷款的比重肯定超过1/3。

所以房地产对经济的贡献大，但是风险也大。

让它软着陆，避免硬着陆是非常重要的。

房地产要用时间换空间

或者用市场的方式解决

怎么让它软着陆、避免硬着陆？

一个要用时间来换空间，

打个比方，全国房价如果10年都比较稳定，但是居民的收入经济都在增长，慢慢就把房价给消化了。

如果你一轮一轮加码，一下让它硬着陆了，导致泡沫破裂、银行风险大面积暴露、很多买房的人负资产、土地财政坍塌、上下游的家电企业、建筑建材企业也大批倒闭，这个风险就会非常大。

怎么让它软着陆，避免硬着陆？

我这么给大家讲，如果说我们处理的不好，可能会爆发我们自己的次贷危机。

这几个大的房企，再加上有些银行的通道业务，这些银行对房地产的风险暴露是非常大的，就那些准备金根本赔不起。

第二个就是市场的方式，什么叫市场的方式？

第一，确立城市群战略。未来中国经济整体是往都市圈城市群流入。

第二，人地挂钩，人来了供地，供求平衡。

我有一个公共政策的建议，建立土地指标的全国流动市场，现在碳指标都可以全国交易，土地指标也可以。

简单来讲，比如人从东北到了深圳，用地指标划到深圳，

要是用地指标不划到深圳，那建立全国用地指标的拍卖市场，深圳的一块地卖100亿，拿10个亿给东北，

东北把用地指标给深圳，同时增加一亩或者五亩的良田，10个亿把什么地都可以变成良田。

还有就是房产税。

中国房地产要实现软着陆，城市群战略，人力挂钩，控制金融杠杆，还有房产税。

但是一定不能操之过急，要用时间来换空间，要让房地产软着陆，避免硬着陆。

房地产未来会分化

跟着人口流动去买房

谈到这，很多朋友会问说是不是房地产投资的大时代已经过去了？

坦率地跟大家讲，大家希望像过去10年一样，北上广深房价10年涨8倍涨10倍，这个时代肯定过去了，但是并不意味着未来房地产没有投资机会。

房地产我讲过一个分析框架，

叫房地产长期看人口，中期看土地，短期看金融。

如果大家一定要买房，跟着人口流动去买房。

教给大家一个最简单的办法，你拉一拉在过去两年三年哪些城市人口流入最多，下一轮上涨的时候一定是这些城市领涨。

很多人说房地产投资大时代过去了，但是在过去几年，深圳，杭州，包括像东莞，无锡等等这些城市的房价都出现了比较明显的上涨，

包括上海，上海的平均房价在过去两年也涨了30%，学区房有的涨了50%甚至一倍。

什么原因？

就是跟人口的流入流出有关。

所以中国房价的普涨时代已经过去了，未来房价是分化的，往都市圈城市群区域中心城市分化，大家如果一定要买房，就跟着人口流动去买房。

人口流入地方的房子，我认为未来还是有购买的价值，有持有的价值，在未来是有上涨的空间。

根本原因是什么？是因为它有需求。

普涨的时代结束了，即使调控的比较成功，未来中国房地产也会出现比较分化的格局。