5年已套现300亿的“老一代地产人”

公开资料显示，SOHO中国成立于1995年，由SOHO中国董事长潘石屹和其妻子张欣（首席执行官）联手创建，主要在北京和上海城市中心开发和持有高档商业地产。目前，SOHO中国已成为北京、上海最大的办公楼开发商，开发总量达500万平方米。

业内普遍认为，此次私有化之所以能引起轩然大波，与SOHO中国近年来频频“卖卖卖”不无关系。

2014年，SOHO中国82.8亿元出售上海的SOHO海伦广场、SOHO静安广场及凌空SOHO近一半物业面积。潘石屹解释，地产已经不是刚需，SOHO中国有大量优质资产，做包租公是前景优质的买卖。

然而，在事实面前，所有的解释都是无力的。自此之后，潘石屹变卖资产的脚步加快。

2015年，SOHO中国外滩8-1项目作价84.93亿元，被复星国际收入囊中；2016年，潘石屹将SOHO世纪广场摆上货架，被国华人寿以32.97亿元收购；2017年又相继出让上海虹口SOHO项目、凌空SOHO50%股权，交易额合计近85亿元。

2018年3月的业绩发布会上，潘石屹曾明确表示未来不再出售资产，但曾经以持有型物业著称的SOHO中国，这个时候剩余的核心资产已然不多，更何况，这句“誓言”并未维持多久。

到了2019年6月，潘石屹再次一口气拿出望京SOHO、银河SOHO、建外SOHO、SOHO东海广场等9个交易标的，预估总价值78亿元；9月，SOHO中国就旗下部分商业项目售予慧泊停车场投资有限责任公司，作价7.61亿元；10月，SOHO中国旗下共享办公业务SOHO3Q，传出有11个项目打包卖给筑梦之星。

据不完全统计，短短五年时间，SOHO中国累计出售资产套现约300亿元。

频繁出售资产背后，是SOHO中国转型后连续下滑的业绩。

转型“自持”物业前，SOHO中国的散售模式曾给潘石屹夫妇带来丰厚回报。然而在楼市调控持续、商业地产热度衰退后，SOHO中国于2012年宣布从“销售”转向“自持”物业，潘石屹彻底做起包租公生意。当时，潘石屹预测，5年后SOHO中国租金年收入将超过40亿元。

不曾想，此后的经营数据却一片惨淡。2012年-2018年，SOHO中国营业收入由161.43亿元缩水至17.21亿元；归母净利润由105.85亿元减至19.25亿元。

如今SOHO中国所剩资产着实不多，想要继续套现，也不得不选择“卖身”一途。当中国地产商纷纷迈入千亿门槛时，从海南淘金北上的潘石屹只落得“老一代地产人”的名号，

双方可能重启谈判

相比之下，与潘石屹结缘的黑石集团则素有“PE之王”的称呼。

公开资料显示，黑石集团创办于1985年，是一家全球领先的另类资产管理公司及金融咨询服务提供商，总部位于美国纽约，业务领域涉及私募股权基金、房地产基金、夹层基金等。

截至2019年底，黑石集团营业收入73.38亿美元，归母净利润20.5亿美元，被视为市场最受欢迎的基金之一。

事实上，黑石集团与SOHO中国早有交集。

2018年4月，黑石集团宣布，前SOHO中国总裁阎岩加入公司亚洲房地产部，并出任董事总经理一职。

2019年10月，根据财新网报道，SOHO中国有意分批打包出售旗下８个核心资产，估值超过500亿-600亿元，计划未来2年内完成交易。

彼时黑石集团联合新加坡一家国有控股公司成立买方团，有意收购SOHO中国在北京的光华路SOHO、望京SOHO塔3，以及在上海的SOHO复兴广场。

也正是由于这次结缘，为此后黑石集团私有化SOHO中国打下了合作基础。

肖云祥认为，SOHO中国近年来一直是“卖卖卖”，而黑石在中国市场也一直是“扫货”的节奏，两家公司在基本诉求上是一致的，所以两家都是诚意十足，关键还是在于价格。港股市场对虽然黑石集团在今年3月报价高出SOHO中国股价近一倍，但在港股市场，内房股历来有被低估的情况，且从物业本身的价值来看，疫情过后显然是在走高的。

因此，肖云祥猜测，在两家都是“诚买诚卖”的基础上，当资本市场趋于稳定之后，双方重新定价、重启谈判的可能性依然存在。

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