房地产的难点和重点：打破三个“下降螺旋”

Q7：房地产方面，从前两月数据来看，虽然房地产投资降幅有所收窄，新建商品房销售和房企到位资金等下降幅度仍在进一步扩大，居民房贷余额下降。您对今年房地产市场走势有何展望？对于现阶段积极稳妥化解房地产风险面临的难点，您有何判断和建议？

陆挺：今年一二月，按金额计算，全国新房销售同比下跌30%，按面积计算，全国新房销售跌20%，房地产投资跌10%。其中，降幅比较大的不是一二线城市，而是三四线城市。三四线城市的房地产下行有其特殊原因——三个“下降螺旋”，即三个负循环：

第一个“下降螺旋”描述的是房价与地产销售之间的关系。过去三年，国内很多地方房价持续下行，而在房价走低的时候大家往往不会积极买房，可能又造成新的房价下跌压力。

第二个“下降螺旋”描述的是保交楼与新房销售之间的关系。大城市尤其是一线城市的保交楼问题不是那么严重，即使存在也主要是新房质量问题，但现在新房质量问题也开始影响一线城市居民购买新房的积极性；保交楼问题主要发生在部分低线城市，很多低线城市往往人口流出、增长乏力、基本面欠佳，一旦产生保交楼问题，大家转而不买新房、只买二手房，开发商就更可能面临资金链断裂风险，进一步加剧保交楼问题。

第三个“下降螺旋”是描述开发商买地、地方财政与新房销售之间的关系。房地产开发商减少购地，地方政府土地收入就会下降，地方政府支出随之减少，可能影响当地公务员和其他机关事业单位员工的工资。而越是在低线城市，这部分人群越是当地消费和投资的主力。

资料图/@ IC photo

在我看来，以上三个“下降螺旋”现在还没被彻底打破，是现阶段面临的主要问题和难点。我认为房地产仍值得高度重视。房地产这个行业已经超跌，但房地产还没有企稳，房地产板块还在方方面面地影响中国经济。积极稳妥化解房地产风险应做好以下三点：

一是做好“止血”工作，关键是做好保交楼工作，加快摸底调研各地保交楼问题。要解决保交楼问题，还需要增加多少投资？房地产企业在银行方面还有多少资金？应对这些问题要做好摸底调研工作，想方设法用好央行2000亿保交楼贷款支持计划，甚至在必要的时候推出更为有效的类似央行抵押补充贷款（PSL）的措施，成立保交楼专项基金，形成制度保障，稳定市场信心。

二是做好“输氧”工作，保障地方政府基本运作。房地产问题导致部分地方政府运转困难，从而加剧第二个下降螺旋。对此，一方面要增加中央政府支出，另一方面也要加强对地方政府的约束机制，让有限的资金增量投入到最高效的、最能够拉动经济的、最能为未来经济发展创造有利条件的支出上来。

三是做好“激活”工作。未来中国的房地产发展、城市发展应该是以人口流入、经济发展作为最重要的指标。如果能做好保交楼和房地产“松绑”工作，让人口流入重点城市得到更多的城市发展用地尤其是住宅用地，同时优化中央政府的资金配置，那么我认为在2024年，中国经济会出现明显的一个亮点，企稳复苏动能增强。

预计人民币汇率全年波动区间在7.1-7.3

Q8：您对美国当前通胀形势和年内降息次数及时点有何分析和预期？结合对全球其他主要经济体经济和货币政策动向的观察，您对我国今年外贸和汇率走势有何展望？

陆挺：关于美联储年内降息次数，目前为止野村证券的研究团队预测今年下半年将会降息两次，第一次预计发生在7月，第二次预计发生在年底。在我个人看来，考虑到近期美国经济基本面表现出了较强韧性，且美国通胀在过去两三个月内居高不下，今年美联储启动降息的时点或将往后延迟，存在年内只降息一次的可能性。

对于外贸的展望，整体而言如前文所述，我觉得出口或将成为今年中国经济各大板块之中最为靓丽、最早触底反弹的一个板块。

但是在此方面，我们也要保留一份谨慎，当前我国在国际上面临一些产能过剩、产品倾销方面的舆论攻击，在未来一段时间，美欧等经济体可能将会继续以各种名目对我国发起补贴调查、反倾销调查。从这个角度来看，今年外贸形势还是面临一些风险。

汇率方面，美国降息的概率越来越小，第一次降息时点预期越来越往后延，导致美元利率和美元汇率在走高，利差扩大和美元走强客观上会对人民币汇率形成一些压力。

但是考虑到今年出口相对会比较稳定，把这些因素综合起来看，我的结论是人民币今年可能会在一个相对比较窄的区间波动，预计波动区间在7.1-7.3之间。我不认为未来几个月人民币会面临像2023年夏季那样大幅度下跌的压力，但人民币汇率可能也不会明显走强。