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“经济学家建言2023中国经济”系列| 连平:2023年中国房地产怎么走?
最后更新: 2023-03-06 15:19:292023年,“拼经济”成了关键词。
开局关乎全局,起步决定后程。面对外部环境的不确定,以及自身的结构性难题,今年,中国经济将如何稳中求进?
疫情阴影正在淡去,全国两会随着初春回暖的节奏向我们走来,观察者网和复旦大学中国研究院联合推出“经济学家建言2023中国经济”系列视频访谈,邀请十余位著名经济学家,从房地产、数字经济、稳投资、促消费等诸多领域前瞻并建言2023年中国经济。
房地产业是中国国民经济的重要支柱产业,“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,推动房地产业向新发展模式平稳过渡”。2023年中国房地产将会怎么走?针对相关问题,观察者网专访中国首席经济学家论坛理事长、植信投资首席经济学家兼研究院院长连平教授。
【访谈/观察者网 王慧 整理/房佶宜、王沫初 审核/周小婷、朱敏洁】
观察者网:从2021年下半年到现在,整个房地产市场一直处于全面下行的阶段。国家统计局1月17日发布的数据显示,2022年全国房地产开发投资下降10%,这是非常罕见的情况。对于当前的房地产市场,您怎么看?造成这一困局的原因又是什么?
连平:2022年以来,房地产市场全面下行态势十分明显,销售、拿地、投资各方面总体情况非常不如人意,增速也在下行。之所以会出现房地产开发投资下降10%的情况,我认为最重要的原因有以下几方面:
第一,从周期性的角度来看,房地产作为一个重要行业,有其周期性运行的变化,每个周期时长大概为3.5年,有向上、平衡、向下三个阶段。与2020年的由下向上不同,自2021年下半年以来,整个房地产市场是由上向下,在这一下行阶段,再加上其他因素的影响,导致2021年至2022年、尤其是2022年,成为整个房地产市场运行最明显的下行阶段。
第二,房地产市场受到压力后,自身运行中出现了一些风险,例如“保交楼”事件。这些事件严重打击外界对房地产市场的信心,也让大家逐步认清市场的风险,投资、尤其是购房变得特别谨慎。
第三,疫情对房地产市场的冲击。房地产市场的销售受疫情影响特别大,这是当前遇到的最为严重的一道坎。
图自国家统计局
观察者网:刘鹤副总理在前不久的达沃斯论坛向来自世界各国的与会者重申,房地产业是中国国民经济的支柱产业。您觉得当前中国房地产业的波动会对国民经济的发展产生哪些影响?
连平:这次中央关于房地产市场和行业的定调是非常及时和清晰的,从某种意义上来说,这对整个房地产市场以及市场上对房地产的认识,起到拨乱反正的作用。
一段时间以来,由于房地产市场本身存在的一些不规范乱象,使得大家对房地产的整体评价不高,甚至带有一些情绪。这也导致大家在观察这个行业和市场时,看不清楚它在整个国民经济运行中的作用、功能和地位。
刘鹤副总理在达沃斯论坛的演讲,是从资产的角度讲述了房地产的重要性。他指出,与房地产相关的贷款占银行信贷的比重接近40%,房地产业相关收入占地方综合财力的50%,房地产占城镇居民资产的60%至70%。
房地产的重要性也体现在整个国民经济运行的各个方面。过去5年,房地产业产值占名义GDP比重年均为6.8%,这个比重也是所有行业中最多的。从最近几年的平均水平来看,房地产对整个GDP的贡献约达7%。2022年,房地产投资在固定资产投资中占比约为23%,商品房销售额占全国社会消费品零售总额的30%。
这些数据说明,不管房地产市场好不好、是否规范、是否存在许多不尽如人意的地方,它在国民经济中的地位都是非常重要的。
从这一点来看,不光是中国,全球很多重要的国家也是如此。以美国为例,与房地产相关的信贷资产占银行信贷比重大约为40%。另外,美国也有很多经济数据预测,观察经济运行需要依靠这些前瞻性数据,而在这些前瞻性数据中就有不少跟房地产相关,这说明房地产在整个经济中是非常重要的。美国还建立了一些重要的金融机构,例如房地美(Freddie Mac),房利美(Federal National Mortgage Association),来处理房地产市场的问题。
房地产市场问题确实不少,但对整个国民经济影响非常大。从之前列举的我国国内数据之中,可以得出一个基本结论,就是如果房地产好了,整个经济运行也会比较平稳;反之,整个经济的增长运行也会受到较大的压力。
刘鹤副总理在达沃斯世界经济论坛致辞。图自微信公众号“世界经济论坛”
观察者网:去年以来,从中央到地方,房地产政策进入全面宽松周期,尤其是下半年以来获得了更多政策支持,包括“金融16条”、“三支箭”等等。这些支持政策的力度够不够,您有什么评价?从现状来看,这些政策的效果还很有限,市场依然普遍情绪低迷,为什么会出现这样的状况?市场回暖程度究竟取决于什么?
连平:从2021年9月之后,相关政策就开始向宽松方向进行调整。这样的调整起到了一定的效果,不应该被抹杀。它对市场的平稳运行和改善发挥了一些积极作用,只是这些作用还没有最终反映出来。
效果体现在两个方面,一是房企获得的金融支持力度明显增大,融资环境有了明显改善。现在的金融支持状况与2021年之前有了明显变化,那时的相关政策是在收缩房企的金融环境和空间。
据不完全统计,在2022年底,一些头部房企和大银行之间签订了许多意向性授信协议,涉及的信贷总量超过4万亿元。此外,债券市场、发债融资也开始松动,股权融资也在发展。
二是在“保交楼”问题的处理上及时采取了一系列措施,使得市场逐步稳定下来。如果“保交楼”事件没有及时处理好,可能会蔓延开来,导致整个市场出现更大的风波甚至是风险。
这些政策中也存在一个结构性问题。这次融资给房企提供的信贷额度总量不算少,但获得融资机会的基本都是盈利状况非常好的头部房企,非头部房企或中小型房企获得的融资机会就非常少。
我给它的评价是“锦上添花有余,雪中送炭不足”。这是当前整个金融体系存在的基本问题,全球的商业银行都有这样的特点,锦上添花的活儿很愿意干,需要雪中送炭的时候就缩回去了。
但目前央行也正在通过包括再贷款在内的货币政策工具,推动商业银行给困难房企提供信贷支持。
观察者网:力度更大的政策出台的空间是否存在?在提升市场信心、稳定预期方面,您有什么建议?
连平:现在的政策已经做了大量调整,很多政策都在逐步落地。下一步市场可能要解决的问题,一方面是金融要进一步宽松,进一步有针对性地支持房地产市场、房企和房地产行业;另一方面,要想房地产市场真正出现好转,销售要能跟上去。
对于房企来说,货币资金的流动性来源主要是三方面,第一是销售,第二是银行贷款,第三是包括自筹资金和发股票等在内的其它融资,目前这一块的融资难度相对较大。
首先,对于当下的房地产行业来说,房企想要彻底改变现状,就要把房卖出去。只有把房子卖出去,钱才能收回来,资产负债状况改善了,盈利、收入情况好了,银行才愿意给这些房企贷款。所以,房地产市场的销售是关键问题,在下一阶段,销售问题得到突破,能够快速增长,房地产市场才能慢慢火起来。
其次是房企负债的接续和权益的补充。“负债接续”是对房企负债进行展期延续,防止资金链崩断;而“权益补充”是指资本的补充,房企的资本充足率要满足监管的要求。
最后是信心要得到提升。
除此之外,在相关政策方面还可以有一些更大力度和范围的动作。
从释放需求角度来说,第一,可以再适当降低首付比例,一些城市首付已经从三成降到了两成,从两成再往下降现在也在考虑中;可以考虑再降0.5成,从三成降到2.5成或者从两成降到1.5成,尤其是在某些市场需求比较低迷的城市,可以尝试更低的首付。
也有人表示,首付低了,未来要交的房款和付的利息就多了。针对这种情况,如果是首套房,在首付比例下降的情况下,也可以进行一些补贴。
第二,房贷利率可以进一步调降,但下调空间比较有限。现在利率已经降了不少,但幅度并不是很大,从历次政策调整的比例来看,现在利率下调幅度相对有限。但在此必须指出的是,房贷利率水平在经过多年的调整以后已经很低了,在此背景下再进一步下调利率,其边际的下行是很明显的。
2020年7月17日,市民在青岛西海岸新区住房公积金贷款联合办理大厅办理业务。图自视觉中国
第三,可以增加首套房购买者的公积金贷款额度。
从支持房企的角度来说,可以增加开发贷的支持力度。目前开发贷在银行信贷中所占的比重约为6%,处于历史较低水平,此前比较高的时候占比达到7.5%,所以可以将开发贷比重上调0.5%,0.5%已经很多了,有好几万亿。开发贷增量大,对房企的支持力度就会明显增加。
此外,针对房企其它方面的融资,例如债券、股票等,都可以进一步放宽条件、降低门槛。
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本文仅代表作者个人观点。
- 责任编辑: 房佶宜 
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