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金钟:假结婚、假离婚买房的漏洞堵严实了,下一步呢?
最后更新: 2021-02-04 08:24:18当然,教育政策和户口政策又是更加庞大的话题,远远超出了本文涵盖的范围。这里只是指出房价实际上包含了许多房屋本身之外的软资源的价格。因此,从供需关系上来控制房价就不仅仅是增加土地供给的问题,因为增加土地供给只是影响到第一层面的房屋价值,对于房产承载的第二层面的资源并没有太大影响。
房价中前两个层面可以说就是我们常说的买房“刚需”,房价中第三层因素就是“炒房”,也就是我们常说的房地产金融化,即大家将房产作为一种投资工具,追求的是房价上涨带来的资产升值和出租房产带来的租金收入。
规模较大的机构则会将大量房产组合在一起作为抵押物或者底层资产来进行金融创新,出售金融产品。美国的例子有著名的黑石投资基金,在2008年以后大量收购美国法拍房,维护装修后大规模出租并发行相关的金融产品。国内过去几年许多信托和网贷产品的核心资产也是房地产项目。
那么,炒房到底是在炒什么?
还记得2018年突然爆出朝鲜和美国将在越南举行首脑会议的新闻吗?当这个消息疯传开来的时候,很多人认为朝鲜很可能会和美国达成外交和解,朝鲜的经济封锁将会被解除,大批投资会涌入朝鲜,地处中朝边境的城市如丹东、珲春将会近水楼台的出现大量商业机会。
于是,网络上立刻充斥着炒房客提着整麻袋的现金连夜开车赶到丹东和珲春的各处楼盘疯狂抢房的消息,当地房产报价也一天一个跟斗的向上蹿,虽然不排除许多这类消息都是炒作出来的软广告,但是丹东市还是在那一段时间被迫出台了房产限购的政策。
谁也没想到的是,朝美双方在越南竟然谈崩了,朝鲜依旧受到美国的经济围堵,短期内引进外资无望。中朝边境城市的炒房热潮“来也匆匆去也匆匆”,转瞬间就无声无息了。今天,我们几乎在网上看不到鼓吹去丹东和珲春炒房的消息了。
同样的钢筋水泥建成的房子,同样的地理位置和生活环境,只是由于对于未来赚钱机会的预期发生迅速变化,导致房价在短短几天内坐了一个过山车。所以,房屋以外的那些稀缺资源以及对于这些稀缺资源未来的升值预期,才是炒房动力的根本来源。
相比朝鲜经济放开这样充满不确定性的故事,国内名校的录取人数和招生名额分配、各地方重点中学的师资和升学率、各个重点中学的招生政策这些因素的稳定性要高的多。所以,稳定稀缺的优质教育资源导致了学区房成为炒房客的首要选择之一。
前两年有个关于房价的新闻说,购买北京学区房的家长的目的就是为了让孩子能考进清华北大,但是清华北大毕业生的工资却买不起北京的学区房。这看起来是在说学区房价格已经涨到了一个荒谬的地步,但实际上这个新闻只是说明了某些重点中学的入学资格远比人才市场上清华北大毕业生还要稀缺的现状。而在金融市场上,对于很多投机者来说,稀缺本身就是最大的卖点,今天茅台股价和比特币价格就是佐证。
图自新华社
既然炒房已经有了金融市场炒作的特征,宏观经济政策对于炒房行为就有着直接作用。在2020年为了防疫,央行采取了宽松的货币政策,炒房客通过各种渠道可以得到便宜的资金支持,水涨船高,与粮食、有色金属这些商品一样,名校入学资格这样供给有限的资源自然也更加值钱,加上媒体热炒让人感觉原本就稀缺的资源似乎马上就要消失了,进一步挑动购房者的焦虑,最后普通人看到的就是国内学区房的房价打着滚似的一天一涨。
如今,上海、杭州、深圳等地据说出台了很多相当严厉的措施,既限制购房者的资格,又限制购房者的资金来源,同时还对房产交易增加了更加复杂的要求。这些措施基本上都是针对第三层面上的炒房行为,目的在于通过减少炒房资金供给和增加炒房交易成本来降低炒房者的预期利润,迫使逐利的炒房资金离开房地产市场。和任何金融市场一样,减少市场内的流动性肯定会打压资产价格。所以短期内,这样的措施肯定对于平抑房价有着不错的效果。
但是这些措施没有碰触到前面提过的第二层面,即高质量的教育医疗环境等软资源依然稀缺而且分布高度不均匀,国内居民对于这些软资源的庞大需求依旧不能完全满足,需求和供给严重失衡的结果就是这些软资源仍然有着强大的升值预期。打击炒房行为不能改变这种升值预期,最多只是延缓了这个升值预期的兑现速度。
大多数购房者都希望去就业机会多、社会服务水平高、医疗教育水平高、文化娱乐活动丰富、环境优美的地方生活。以上每一项都需要大量资源的投入:
就业机会多需要企业愿意来投资,医疗教育水平的提高以及文化娱乐设施和环境的维护都需要政府的财政投入来保障,上海市2019年一般公共预算收入是7165亿元,而鹤岗只有25亿元。地区发展不平衡导致了地方财政的不平衡,财政收入的限制阻碍了许多地方政府依靠自己的投资来提高改善软资源的能力。
解决这个矛盾的根本措施应该是由中央政府加大对于医疗教育等行业的投资,并且将投资带来的新增软资源(如高校招生名额、高等教育投资和医疗投资)更多地倾斜给基础薄弱的地区,设法增加这些稀缺软资源的供给才是控制房价上涨速度的最根本方法。
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