肖立晟、袁野：老旧小区改造会拉动多少基建投资？

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肖立晟、袁野：老旧小区改造会拉动多少基建投资？
- 肖立晟太平洋证券首席宏观研究员
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2019-07-30 07:49:15 字号：A- A A+ 来源：微信公众号“肖立晟宏观经济分析”

关键字: 小区改造

三、老旧小区补建停车场

随着汽车保有量的爆炸式增长，很多10年前甚至5年前建设的小区，都已面临车位紧张的问题，特别是在较大的城市。很多老小区的汽车保有量已经逼近1户1辆，但几年前的车位配比往往仅有1:0.5甚至更低，远远不能满足停车需求。目前老旧小区内的停车状况大多为：地下停车场车位早已售罄，且持有人无一愿意开价出售；地面停车位全靠抢，且毫无规划，停车混乱；小区内停不下的车则在小区门外的路边挤满，任凭违停罚款。因此，补建老旧老旧小区停车位问题亦不容忽视。

目前各城市老旧小区补建停车场大致有三种方案：

（1）划线新增。重新规划小区绿化及空闲场地，如后移绿化带、拓宽内部支路、改造报箱和下水道窨井盖等。宁波市对于划线新增的车位每个补贴500元，北京密云区政府投资2万元用于绿地停车场项目。这种方法目前确实是最快速解决老旧小区停车难的方案。但这可能引发有车业主和无车业主在观念上的冲突，且破坏绿化面积也并非明智之举。另外，最关键的是大部分老旧小区基本没有空闲的公共面积可供划线。

（2）立体停车场建设。在原先的地面停车场上加盖两层，建立立体停车场。这种方式比较节省占地面积，而且价格在居民可接受范围内。一般200车位的立体停车场造价约600多万元，按目前北京市对于补建的立体停车场每个车位补贴2万元，政府补贴400万的情况下，居民平均每个车位自筹1万多即可。

（3）地下停车场建设。在小区内没有占用公共活动场地的地面，或者只是利用小区公共设施的空中、地下的空间补建停车位。这种方式虽然不占用地面面积，但是建设费用高昂，一般建设一个200车位的地下停车场需至少1500多万元，即使有政府补贴（目前北京市对地下停车场每个车位补贴5万元，但其他城市未有政策），居民筹资也极为困难，很少有老旧小区能够建成。

（4）机械停车位。机械式停车位一般有二层至五层不等，可以增加二倍甚至三倍停车位（足够满足一般小区车位需求），技术方面早已成熟可靠，已经被写字楼、商场等公共建筑设施大量采用。可以说，老小区建设地面机械车位在经济上、技术上和车位产出量上，都是可行的。目前已有一些城市正在推广老旧小区机械停车位建设。例如，武汉为了鼓励老旧小区建设机械式停车位，规定小区建设机械停车场，不缴纳土地出让金，免征城市基础设施配套费。

综上，虽然目前全国各个城市在老旧小区补建停车位方面经验很少，但确实影响民生且间接对汽车消费产生影响的大问题，划片集中式立体停车场建设可能是我们未来老旧小区停车场改造主要的建设方向，若按照17万个小区，4200万户家庭每家一辆车估算，可拉动约1.2万亿的投资需求，其中财政资金总投入约需6800亿元。这个数目对于政府来说并不算小，因此在政府补贴的基础上，同时探寻新的融资模式，鼓励社会资本更多参与，积极联系企业进行投资，在居民自愿的基础上，将建成后的立体车库运营权交给企业，使居民和企业都能受益。

通过以上梳理，此次全面推开老旧小区改造，是在不大拆大建的前提下，改善城区居民生活环境的同时，拉动新的有效投资增长。三个改造优先级必须完成的是优先级一的部分，即小区、楼道照明设施、维修更换水、电、燃气管道、供暖设备、社区绿化、社区基本运动设施、增设消防设施、楼宇外墙粉刷保暖等，涉及投资约1.28万亿。这部分投资资金来源从试点情况看，多为政府财政开支（有条件小区可探索企业参与模式）。

对于优先级二当中的加装电梯，目前同样有无需居民先期参与的“北京模式”以及完全无需居民介入的“上海6+1模式”。如此，加装电梯亦可全面推广。若17万个小区全部加装，此部分涉及投资预计至少1.2万亿投资，其中所需财政资金投入约4600亿元。

对于兴建停车场，囿于老旧小区大多缺乏可用闲置土地，且居民参与必须性不大，恐难全面推广。纯理论计算来看，若4200万家庭参与停车场新建，将涉及投资约1.2万亿，其中财政资金总投入约需6800亿元。

综上，若老旧小区改造期限为三年，年均涉及必要投资约4200亿。涉及非必需投资约8000亿。

感谢实习生段凌宇对本文的贡献

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标签小区改造
- 原标题：肖立晟、袁野：老旧小区改造会拉动多少基建投资？
- 责任编辑:陈轩甫
- 最后更新: 2019-07-30 07:51:09
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