主要表现在两个方面：

一方面，在城市国有土地使用权流转之后，政府对企业家囤地不卖，炒地皮、炒房的现象管控不足，这导致大量的城市土地增值收益让渡给了资本家或个人，尤其是一些地产大亨和“炒房团”。

另一方面，对城郊农村（包括城中村）集体建设用地流转收益这一类土地增值收益的管控不足。大量的增值收益让渡给了城郊农民和购买城郊集体建设用地使用权的企业或者个人。在深圳及其周边的一些省市，包括大陆的大部分城市的城郊农民，都能够因为其占据特殊的区位而获得了大量的土地增值收益，主要有两种来源：

一种是集体建设用地流转收益分红。深圳有些村庄一年人均分红就有3万元，少的也有5千元在，这还不包括各种村民福利。

一种是宅基地使用权流转，包括直接流转宅基地使用权和出租宅基地上的房子，深圳市某些村庄村民一个月的房租收入达到1万元到8万元不等，尤其是那些靠近地铁的城中村或城郊村。

我们在和深圳的原住民聊天时，发现深圳的一些原住民所呈现出的生活状态和1986年的香港新界原住民一样。因为有大量地租收益，而放弃劳动，成为完完全全的食利者，有学者将这些人称之为“主观剩余劳动力”。

航拍深圳宝安区新安片区 城中村与新建住宅纵横交错。图自：视觉中国

为什么深圳会产生这些问题？前一个问题在分析香港和大陆的房地产问题时，已经有很多讨论，这里不展开。这里主要讨论后一个问题。为什么深圳农村会出现大量的土地增值收益进入到私人手中，使得土地集体所有制异化为一种土地私有制的现象？

这一问题产生有一定的历史原因：

在1994年前后，为了更快地将土地承包权收归集体所有，深圳实行了土地承包权股份化的改革，即农民手中的土地承包权入股分红。这一改革意味着农民手中的土地承包权实际上成为了个体农民的私人财产权利。在当时招商引资快速发展的，村庄发展还需要大量的基础建设资金的形势下，大量集体建设用地流转收益被用于基础建设，用于分红的收益是比较少的。这一改革对当时深圳农村经济发展的影响并不大。

随着乡村工业化的不断发展，尤其是到了2004年左右，村庄用于发展工业化的土地越来越少。再加上出于基本农田保护的需要，国家土地管控越来越严格，这导致基础建设需求和空间越来越小。但是这一时期，既有的工业化发展带来了地租的上升，集体建设用地流转收益逐渐增多。在没有办法用于基础建设，且国家没有对这一部分增值收益进行管控时，越来越多的集体建设用地流转收益就开始被村集体用于农民分红。土地承包权成为了事实上的私人财产权利，成为了农民财产性收入的来源。

宅基地使用权流转收益的私有化同样有其历史原因。改革开放以后，为了加快乡村工业化发展，提升集体的基础建设能力，深圳当地政府鼓励村集体给村民分配宅基地：

一方面，村集体可以在分配宅基地时，将尽量多的集体土地用于宅基地建设，并且将分配不完的宅基地用于流转，流转给本村村民和村外的个体，从而获得基础建设的资金。

另一方面，村民获得宅基地使用权之后，通过向港澳台的亲戚借钱等方式，大量建设民宅，为外来农民工提供生活服务，从而减轻了政府和企业在生活配套方面的压力。

深圳打工者。图自：视觉中国

在深圳乡村工业化发展的早期，这一实践同样有利于深圳乡村工业化的快速发展。但是这同样给深圳未来的发展埋下了隐患。随着经济发展，政府对于宅基地流转收益这一土地增值收益（宅基地使用权升值主要是因为宅基地所在的区位，和房主的贡献相关性较小，对比不同区位同样规格的房子就可知，因此，这一收益也是土地增值收益的一种）缺乏有效管控，对于宅基地建设同样缺乏有效管控。因此，深圳地区的城郊农民就形成了一种“建楼，靠楼吃饭”的家计模式。有的家庭一家一户不仅有好几个宅基地，而且宅基地上的房屋也越建越高，从三四层增加到七八层，十几层的情况也不再少数。从这个意义上说，原本归集体所有的宅基地实际上也成为了城郊农民和那些购买了城郊农村宅基地使用权的个体的私人财产。

由于城郊农村土地权利成为私人财产权利，城郊农民成为了寄生其上的食利者阶层。在城市化的进程中，深圳市政府试图使城郊农民脱离土地，进入到市场分工体系的难度越来越大，土地整合利用的成本也就越来越高。大量的土地增值收益进入到少数食利者手中，村集体和地方政府能够用于基础建设的资金也就越来越少，城市投资环境的改善空间就越小。

在2008年金融危机以后，一些村庄的集体收入增长有限，但是农民的分红需求却必须继续增长，一些村集体甚至出现了借债分红的现象。分红增长的刚性需求积压了集体和地方政府进行公共建设的空间。

不仅如此，正是因为食利者的存在，在城市打拼，充分参与市场竞争的外来农民工等群体的生产生活成本就更高，一些企业的生产成本也越来越高。这也是前面所提到的“城市空间开发过度，效率低下，土地开发强度近50%大，但单位土地GDP产出只有香港的1/5”等问题产生的重要原因。

农村土地集体所有，在实行所有权和使用权（包括农业用地的承包权和宅基地的使用权等）分离之后，并不意味着土地使用权的行使不会影响土地所有权的行使。土地承包权和宅基地使用权成为私人财产权利之后，私人财产权利优先于集体所有权的行使，优先于集体利益和国家利益，会导致集体所有权被架空，土地集体所有制异化为一种“准私有制”。土地集体所有制的制度优势便没有办法发挥。深圳土地改革的问题正在于此，在于其突破了土地集体所有制，使得私人财产权利优先于集体利益和国家利益。