深圳之所以能够向香港学习“土地财政”模式，是因为大陆的土地制度和香港的土地制度在某些方面具有相似性：

香港土地制度是以英国土地制度为模式建立起来的。英国土地法规定：土地归皇室(国家)所有”。自香港割让给英国之后，香港的土地（包括港岛和）就属于英国皇家所有，是英皇的财产。而英皇不卖地，只批租。土地出租的权利就由港英政府行使，所以香港的所有土地，都称之为官地。除了一座教堂被授予了永久产权，其余全是租借，没有任何人有私有产权。这保证了大部分土地增值收益能够收归政府用于基础建设。

而在大陆，城市实行土地国有制，城市土地归全民所有。得益于区位优势和土地公共建设所产生的增值收益也应该归全民所有，并且用于公共建设，实现取之于公，用之于公。

不同的是，全部土地归港英政府，只是港岛和九龙的殖民地体制遗产，新界⁵等地区的土地并不包含在内。至1997年6月28日止，新界仍属于租借地。1972年，为了主导农地的转用开发，港英政府面向新界土著居民实施“丁屋”制度。这些居民的后代男丁（即使移民国外也可以申请）只需成年即可无偿获得面积最多为700平方英尺(65.03 平方米)的土地，获得高三层，总高度不超过25英尺(7.62米)，总面积不超过2100平方英尺(约为195平方米)，低容积率的住宅（香港人均住宅面积仅约15平方米）”⁶。在本村土地被分完之后，政府必须在本村以外找土地提供给原住民建丁屋。丁屋权被批准五年后，村民的住宅和土地就可以自由流转，属于私人财产。这一政策在1997年香港回归后被继承下来。

这意味着土地财政模式不能在香港新界低成本的复制。一方面，土地利用需要满足原住民的丁屋需求，根据新界乡议局⁷的估计，拥有申建丁屋权利的男性原居民有24万；一方面，在新界土地征用的成本也要高得多，因为一大部分土地增值收益要归土地所有者。

香港居民楼。图自：视觉中国

丁屋政策是新界原住民与港英殖民政府之间就土地所属权、使用权及相关法律、政策所产生的一系列矛盾的产物，也是新界原住民通过与港英政府抗争所争取到的权益，其历史意义不可否认。但是时至今日，这一制度与已然回归中国的香港的现代化发展之间疏离感越来越强。

在香港这样一个现代化的大都市中，新界这一地区保留了原来的具有封建性质的宗族所有制（大量的祖地存在，1986年，新界横台村祖地占到六成以上）。大部分土地是私人财产。

因此，在香港，除了有地产大亨这类食利者以外，还有大量的原住民同样是食利者⁸。土地增值收益就难以做到“取之于公，用之于公”了。这将大大限制香港的发展。

相比于香港，深圳在改革开放后早年间并没有出现类似问题。一个重要的原因是大陆农村土地制度经历了土地改革和土地集体化运动。农村土地既不归宗族所有，也不归一般私人所有，而是归村委集体所有。

土地集体所有制是如何助力于深圳发展和腾飞的呢？主要体现在两个方面：

一方面，在征地过程中，因为征地不用和一家一户打交道，而是和集体打交道，所以征地成本较低。而且大量的征地补偿归集体，用于村庄的“五通一平”等基础建设。这也可以达到改善村庄的投资环境，从而发展招商引资的效果。

另一方面，深圳所在的珠三角地区为了吸引企业来村里面投资，发展乡村工业化，实行了集体建设用地使用权流转制度，即：集体将分给农民土地承包权重新收回，整理土地，并利用征地补偿款进行基础建设，然后将30年到50年的使用权以一定的价格流转给企业。之后，村集体将提取的集体建设用地流转收益一部分用于新的基础建设，一部分用于改善农民公共福利。

我们知道，深圳城郊农村的土地升值是因为其靠近香港，靠近深圳基础设施较好的地方。农村土地使用权流转所获得的收益很大程度上要归因于深圳的区位优势及这一区位的基础建设。正是因为农村土地归集体所有，集体建设用地流转收益才能够重新投入到新一轮的、更大规模的基础建设中，用于改善村庄及其周边地区的投资环境，这一类土地增值收益才能够实现“取之于公，用之于公”，村庄及其周边地区的基础建设才能够越来越好。在此基础上，在深圳生产生活的本地村民、农民工等外来群体才能够获得更好的生存和发展条件。

如果大量土地增值收益私有化，深圳市在城市投入中的部分土地增值收益就会进入少数占据较好区位的城郊农民手中，那么也就意味着深圳在经济发展还没有起飞的时候，就要像香港一样养一批“天天不用工作，就有的食”的食利者。如此，深圳的奇迹就不一定会发生了。

我国实行土地公有制，农村土地集体所有制和城市土地国有制是其两种实现形式。这是我国大陆土地制度的优势所在，是深圳和香港土地制度不同的根本所在，也是深圳能够实现腾飞的优势所在。

深圳土地改革在哪些方面突破了土地的社会主义内涵？

可惜的是，在深圳土地制度不断变革的进程中，其社会主义内涵被不断突破。深圳在某些方面和香港越来越像了。