（文/张玉 编辑/马媛媛）“过去的大半年，我们一起经历了从未有过的起伏跌宕，这是中国房地产行业诞生30多年来从未有过的大变局。”3月24日，在2021年度业绩发布会一开始，旭辉控股董事局主席林中便倾诉了自己的肺腑之言。

2021年，旭辉控股实现营业收入1078亿元，同比增长50.2%；公司年内利润实现123亿元，同比增长3.6%；归属股东净利润76.13亿元，同比下降5.22%；股东权益应占核心净利润72.84亿元，同比下降9.2%。

此外，公司毛利率由上一年的21.7%降至19.3%，核心净利润率由上一年的11.2%降至6.8%，平均股本回报率由2020年的24.2%下滑至18.7%。

在经历过被瑞银做空又公开反击之后，林中感慨，这一年听到最多的一个字就是“难”——销售难、融资难、回款难、应对做空难。

“我深信我们已经走过了黎明前最黑暗的时光，居者有其屋是每个人最朴实的追求，因此我始终坚信地产是一个永续行业。”他说。

截至3月24日收盘，旭辉控股股价报4.13港元/股，跌8.83%。

“从未给合作方提供超额担保”

旭辉应对做空，源于瑞银日前发布的一份报告，将旭辉控股股票的评级由“买入”调整至“中性”。瑞银的这份报告对旭辉2021年半年报中披露的400多个项目进行了股权分析，发现旭辉有80%的项目（按未售建筑面积）是非全资拥有的，很多项目并没有并表（约35%～45%的项目没有并表）。另外，旭辉有总计600亿至900亿元人民币的表外债务，大部分是未合并在公司资产负债表上的项目级建设贷款。

就此，3月16日，旭辉控股发布公告表示，这是“不公平负面及无依据的评论”。

旭辉表示：“在手项目的并表比例约56%，而非35%-45%。”对于合作项目，旭辉只需要承担对应自身股比的负债，而非所有负债，600亿～900亿元负债是基于所有项目负债推导得出，显然与现实情况背离。

3月24日，旭辉控股CEO林峰在2021业绩发布会上再次说明：旭辉在内部，对合作方进行分类管理，35%是战略合作方，56%是长期合作方，剩余9%是一般合作方。所有合作项目都保持财务强管控，采取独立资金管理，预留足额资金确保项目现金安全。

截至2021年末，旭辉非并表项目权益后有息负债（即表外负债）压降至203.9亿元，较2021年中期下降了约50亿。2021年末经审计的对外担保金额为157.88亿元，无任何超额担保。

旭辉华北区域集团总裁董毅介绍，华北有三十几个主力在售的项目，去年的销售额大概在160亿。现在股东方可能出现风险的项目有3个，占集团21个的七分之一。

第一个是北京密云项目，从10月4号公告风险到11月25号工商转股完毕用了50天时间，完成了上述公司的折价退出，“他获取了宝贵的现金流，我们也获得了更大的利润空间，项目层面没有受到任何影响”。

第二个风险项目是天津云湖项目，旭辉是三个股东之一。这个属于尾盘项目，项目销售超过90%，股东本金全部收回，项目开发贷有息负债全部偿还完毕。目前项目一期已经竣备，目前账面资金足够保证工程款的支付，进入尾盘项目没有太大风险可言。

第三个也是天津的项目，出险房企跟旭辉一样持有18%的股比，项目今年还有2.5亿元贷款需要偿还。不过，项目已经在去年底竣工，目前没有政府监管资金，账上将近2.1亿元全部是可动用的资金。此外，大概有一个月内可以放下来的将近7000万按揭款，基本可以覆盖后面的开发贷全部还本付息工作。

另据管理层透露，年内，旭辉按自己的节奏稳步降杠杆。截至2021年末，旭辉剔除预收款的资产负债率、净负债率和现金短债比分别69.7%、62.8%和2.6倍，正式进入绿档。

“旭辉已经做了彻底改变”

除了合作方过多可能隐藏的风险，在当下大的行业环境下，随着一大批闽系房企接连出现流动性危机，业内普遍关心旭辉会采取怎样的措施应对行业变化。

旭辉控股执行董事、控股CFO杨欣坦言，这一轮行业洗牌，是经历了长时间政策收紧之后，从量变到质变的一个结果。行业试点三道红线以后，要求企业要根据自身的资金实力去安排公司的未来发展，不能做超过资本能力以外过度扩张的动作。但一如林中所言，房地产作为衣食住行最古老的行业，未来还是会稳定在每年10万平方米以上，15万亿以上的规模。

旭辉抵御寒冬，从其今年派息政策的一个小举措也可窥得一二。旭辉控股CFO杨欣在2021业绩发布会上表示：旭辉今年将采用“现金+红股”的方式进行派息，全年派送19港分/股，此外每100股派送4股红股，维持约35%的派息率。

针对今年改为现金+股票的派息方式，林中解释称，这一决策体现了管理层认为公司在这种不确定的情况下增强一部分现金、增强公司股本、抵御未来行业变化、降低负债率的考量。“同时，管理层认为现在股价是被低估的，这个时候派给客户股票会有巨大收益，给长期股东更好的回报。”公司将会用省下来派息的钱在债券市场上回购公司债券，进一步增强公司抵御行业波动的能力。

对于投资者关注的2022年销售目标，林中称，2022年旭辉大概有3600亿可售货值，公司的目标是保持权益销售额的稳定，“旭辉未来几年会大幅开始提高权益销售额比重，而不只关注表面销售额大小。我们最终关心的是权益销售额背后旭辉销售的含金量，是旭辉销售的利润”。

克而瑞数据显示，2021年旭辉全口径销售金额为2472.5亿元，但其权益金额只有1458.8亿元，中间差额超过1000亿元。

林中坦言，旭辉已经做了一个彻底的改变，穿新鞋走新路，过去关注规模，未来会更关注效益、关注核心利润、关注ROE，关注为股东创造的经济附加值。

据其介绍，在坚持主业的同时，旭辉要大力发展轻资产业务，未来希望运营性的收入能占比到30%到40%。其次，公司开始转变经营模式，从过去纯住宅开发的经营模式转向未来开发加持有的经营模式；从过去行业传统的三高的运营模式，转向未来低负债，轻土储，高效果，低成本的运营模式。

“房地产行业是一个永续的行业，是周期性的行业，意味着它一定是有春夏秋冬，现在只不过是冬天，不是末日，我们相信冬天快结束了，春天也就不远了。”林中说。

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