房地产落幕

近年来，随着北方城市雾霾问题愈演愈烈，加之全国房价的快速提升，北方人和投资客已成为海南购房的最主力人群。同时，为了在激烈的竞争中求发展，开发商紧跟市场需求，逐渐由过去的“旅游地产”向旅居养生概念转变，由单一霸占旅游资源向提供优质度假服务升级。

特别是随着海南免税店和乐城国际医疗示范区的落地，以及2015年底环岛高铁的全线开通，使得海南文旅地产开启新时代。

而这时，历经种种磨难的海南从政策上早已走在了时代前列。

海南最大的房地产服务商锦诚·海岛服务商董事长王路，同时也是海南省房地产业协会执行秘书长，他向观察者网表示，如果说北京是全国楼市调控最严的城市，那么海南就是全国调控走在最前端的一片区域，几乎所有内地城市实施的调控政策，海南几乎都有过，从这一点来看，海南这篇“试验田”很成功。

2018年4月22日，海南召开新闻发布会，宣布实行严格的限购政策，在已出台限购政策的基础上，对非本省户籍购房者实施全域限购。海南楼市一夜入冬，房地产从业者纷纷在朋友圈宣告“全剧终”。

同时，全省整治围填海项目，多次出台整改方案，对万宁日月湾月岛项目、海口如意岛项目、海口葫芦岛项目等围填海项目进行拆除、整治，以显示其保护海洋生态的决心。

2020年3月，当全国各地都在为如何限制炒房而焦头烂额之时，海南省再次出台新政：提出发展公共租赁住房、安居型商品住房、市场化商品住房、市场化租赁住房四类政策，率先在海口市、三亚市、儋州市、五指山市、定安县和陵水县6个市县启动安居型商品住房试点建设，成为全国首个推行“现房销售”的省份。

在今年上半年刚刚结束的全国首批集中供地中，成都等地已有部分地块开始试点现房销售政策。

此外，一名头部房企高管告诉观察者网，海南如今住宅用地供给也非常少，过去的传统勾地模式彻底切断，而新出让土地中住宅往往最高只有20%，且规定最小建面不少于100平，就是逼迫开发商沉下心来做运营，共同将全岛建设成旅居养生度假区，最大限度地利用其旅游资源。

2025，自由贸易港“封关”

在关上了依靠房地产支撑城市经济大门的同时，也为这里打开了一扇新窗：在2018年全域限购的同时，党中央决定支持海南全岛建设自由贸易试验区，支持海南逐步探索、稳步推进中国特色自由贸易港建设，分步骤、分阶段建立自由贸易港政策和制度体系。

如果说，在过去的房地产、金融、文旅等领域，海南一直在扮演着从无到有的“经验输出者”角色，那么建设自贸港的政策，就是站在了深圳与浦东两个经济特区试验成果的基础上，对两者的“结合”，因此大振人心。

按照计划，2018年－2020年是探索阶段：复制借鉴其他自贸区成功经验，高标准高质量完成海南自贸区试验任务，国际开放度显著提高。同时，在部分园区，压茬试行自由港某些政策，比如零关税、简税制、低税率，放权审批，更开放的市场化运行等，加快探索构建自由港政策和制度体系，做好从“自贸区”到“自由港”衔接。

2020年－2025年是初步建立阶段：初步建立起自由港政策和制度体系，营商环境达到国内一流水平，是最为重要和关键阶段。

因此现阶段的海南备受瞩目。

2021年6月，国务院新闻办公室举行海南自由贸易港法有关情况新闻发布会：宣布要在2025年之前，完成“海南自贸港”的整体建设，全岛封关，执行零关税。这被视为我国改革开放史上的大事。

所谓“封关”，就是把整个海南岛给封闭起来，经济自成一体，以后大陆的货物到海南岛，算出口，海南岛的货物来大陆，算进口。这是比深圳还要特殊的经济特区，海南岛经济的独立性，将达到和港澳台一个水平线上。

在这个基础上，中央给予海南岛零关税的特权。

也就是说，外国的货物可直接进入海南岛，不需要交关税，经海南岛再入大陆的时候，才需要交关税。

这就是所谓的零关税自由贸易港。而上一个这样的自由贸易港是香港，而且按计划，海南的开放层次更高。

此外，为了发展产业经济，海南的另一项重磅政策是对鼓励类产业企业生产的不含进口料件或者含进口料件在海南自由贸易港加工增值超过30％（含）的货物，经二线进入内地免征进口关税。

即海南本地的企业，把免税进口的原料加工成了商品，只要增值30％以上，那么就可以视为海南本地商品，进入大陆是免关税的。这样的政策红利对工商制造业的吸引力不可谓不大。

多位业内人士纷纷向观察者网表示，对比深圳与浦东，海南经济全面起飞就在眼前，单从政策层面上来看，深圳与浦东该有的税收政策及营商环境，海南都有，且更加宽松，而海南的面积是前两者总和的数十倍，更有着200万平方公里的广阔海域，过去GDP较低只是受到过去房地产泡沫以及地理位置拖累，与未来不可同日而语。

按照计划，在未来的2025年－2035年海南岛到达持续深化阶段，将形成更加成熟、更具活力的自由开放经济新体制，营商环境跻身全球前列，充分体现国际高标准、高质量、高水平。

直到2035年－2050年才是完全成熟阶段，预期建成特色鲜明、世界著名的现代化自由贸易港，形成高度自由化、法治化、国际化、现代化的制度体系，成为中国实现社会主义现代化的标杆和范例。