天涯、海角、烂尾楼

1993年6月，中央宣布终止房地产公司上市、全面控制银行资金进入房地产业，国务院发布《关于当前经济情况和加强宏观调控意见》，提出16条强力调控措施，包括严格控制信贷总规模、提高存贷利率和国债利率、限期收回违章拆借资金、削减基建投资、清理所有在建项目等。

于是，以四大行为首的资本集体撤离，整个海南表面火热的房地产事业瞬间垮塌，除冯、潘、郭等少数人由于提前收到消息果断逃离，冼笃信等一大批人迅速积累的财富也开始迅速消散。

同时，各大银行和一些老牌券商如华夏证券、南方证券也损失惨重。为此，证监会不得不在2001年4月全面叫停券商直接投资。

中国的首次经济大泡沫就在这样的游戏中催生、疯狂，直至崩溃，“天涯，海角，烂尾楼”在很长一段时间成为海南的“三大景观”。

数据显示，当时全省“烂尾楼”高达600多栋、1600多万平方米，一度拥有全国10％的积压商品房，沉淀资金约800亿元。

这样的情况一直持续到1999年，处置积压房地产的工作才初步完成，而全部工作基本结束差不多要在2006年之后。

期间，海南省政府为解决省内众多信托投资公司的资金困难问题，还成立了海南发展银行，但是仅仅存在了2年10个月，该行就因挤兑风波被央行宣布关闭，海南发展银行也成为新中国首家因支付危机关闭的省级商业银行。

一位“闯海者”向观察者网回忆称，彼时的海口放眼望去全是烂尾楼，根本原因是生产力低下导致当地人购买力不足，供给远远超出需求，价格也远超人们所能承受的极限。而事实上，在暴风雨的前夕，几乎所有人都知道这种击鼓传花的炒楼游戏终究会崩盘，但没人相信倒霉事会发生在自己身上，而是想着在崩盘前多捞一笔，再多捞一笔。

同时他表示，如今的海南楼市甚至全国楼市很大程度上都在沿用当年做派，游戏规则和运作方式几乎是相同的，不同的是投资者数量足够多、资金量大，并且社会生产力能够负担得起。

有人总结道，淘金的热浪虽然引发了危机，但却促使了一大批人从中学习探索到了商业规则与边界，也是海南建省33年最值得记忆的传奇片段。从曾经的荒蛮海岛，变成如今高楼林立风景宜人改革开放前沿，海南经历过热闹，也经历过阵痛，对于一个兼具改革开放前沿和自由贸易试验使命的地方，那可能也是一段必需的旅途。

文旅地产圈地运动

谁能想到，如今处处因人才流失严重而掣肘的海南岛，早在90年代初就开始面向全国各地输送人才。

海南淘金热之后，这些自以为已经深谙房地产、金融等行业之道的人才，带着各自领悟的技能来到全国各地投身于各个领域，甚至至今很多人认为大陆地区的涉黄、涉赌等众多灰黑产业都发源于此。

2001年，上一个伤口还未抚平，下一个实验开始——海南建设国际旅游岛的概念被提出，全国各地大小企业以及投资者再次将目光聚集而来。

不过，上一次泡沫余威犹在，毕竟许多烂尾楼依然伫立在城市的各个角落，即便大家都看好海南岛的旅游岛概念，但真正行动的仅有一些零星小动作。

直到2010年前后，各大开发商才开始紧锣密鼓布局海南，同时吸引了大批的投资客，海南国际旅游岛建设才算正式步入正轨。

这期间，海南岛依靠独特的自然环境和特殊政策，催生出来一种新的商业模式，即文旅地产。这个名词在今天看来十分普遍，但在当时，这个将房地产与旅游概念完美结合的新产物不失为一大创举，也成为很长一段时间海南整体经济发展的中流砥柱。

其中体量最大的项目当属雅居乐2009年在陵水县投资修建的清水湾旅游度假区以及恒大2010年在儋州投资修建的海花岛项目，总投资额均超过1000亿元。前者总占地面积约1.5万亩，几乎在一片不毛之地上修建而来；后者更是“无中生有”，由填海修建的3座人工岛组成。

有这两大项目打头阵，2010年之后的海南文旅产业得以全面开发，来自全国各地的大小开发商纷纷布局，多如过江之鲫，包括万科湖畔度假公园、碧桂园珊瑚宫殿、富力红树湾、融创日月湾、绿城蓝湾、环球100宝龙城等等文旅项目纷纷登场圈地。

这种集旅游、酒店、住宅、商业、休闲娱乐、商务会议、医疗康养于一体的“城中城”文旅模式几乎成为全国文旅地产的标杆和典范。

此外，还衍生出如博鳌镇为代表的商务会议主题开发区域和以复星集团旗下亚特兰蒂斯领衔的海棠湾酒店群特色区域。

但由于没有清水湾和海花岛等项目的体量，或者缺少博鳌、海棠湾等地特色与条件，各大开发商往往更加重视住宅的销售而忽视了相应的旅游度假配套和生活设施建设，在经历了2010年初的“抢房潮”后，海南楼市再次整体步入低谷。

不过，海南文旅地产的开发模式此时已经惹得无数企业和投资者眼红不已，特别是企业老板们看到了海棠湾区域随便一间酒店一晚轻松卖到3000-5000元，或者其他大型文旅项目，当初约等于白送的地皮如今卖上了天价时，那些繁华背后的悲伤常常被他们选择性无视，因此迅速将之复制向了全国各个角落。

但遗憾的是，文旅地产的核心仍是旅游资源，受到地域差异性影响，各地的旅游资源是不同的，因此文旅地产并不是靠简单的复制成功案例就可以做好的。

于是，全国各地多了许多“鬼城”，部分开发商大都通过商业勾地获取开发权限，然后大肆举债进行建设，最后却发现住宅商铺都卖得差不多了，却不像海南成功案例一样可以轻松吸引到足够的游客，于是干脆放弃掉本应作为核心的运营管理工作，一心一意搞开发，最终发现周转不通的时候为时已晚，或破产或跑路，无奈留下一地鸡毛。

在2019年第五届中国（海南）文旅资源对接大会上，原海南省旅游发展委员会巡视员陈耀直言，很多号称文旅地产的项目重点在地产，而不在文旅。“不要盯着地产了，要盯着海产，如何做好海的文章。”他认为，海南今后旅游的空间，第一是海洋，第二是文化。