编者按：建省33年的海南，房地产的发展史几乎可以追溯到30年前。海南从建成到房地产火热发展，只用了短短四年。高歌猛进过后，泡沫一地。从全域限购到现房销售，再到限制土地供应，引进人才、产业转型，海南在为去地产化做准备。自贸港建设总体方案落地后，在严格的调控政策束缚下，利好释放已被抑制。海南房地产市场未来的走势会如何？

（文/张志峰 编辑/马媛媛）因对大海和热带气候的特殊情结，北方尤其是北京和东北地区的人们在海南置业、度假、康养等等一系列刚性需求长盛不衰。

同时，又由于独特的地理位置以及落后的工业产出水平，这片曾经的“蛮荒之地”自然而然成为了改革开放的长期试验田。

从堪比美国西部淘金潮的海南淘金热，到房地产金融泡沫全面崩溃；从国际旅游岛概念的提出，到文旅地产在这里迅速蔓延从而引发“抢房潮”；从免税店经济、国际医疗示范区等概念的崛起，到海南自贸港国家战略实施，再到拥有单独立法权、2025年全岛封关，打造全球最大自由港等一系列利好政策的宣布……

自1988年建省、成立海南经济特区至今，发生在这里的房地产、金融、外贸、旅游等等几乎所有经济活动都始终牵动着全国的眼球，不曾停歇。

闯海者，开荒者？

事实上，作为历史上中国大陆的最南端，海南在长达数千年的奴隶王朝和封建王朝统治时期，绝大多数时间都被看作是“不毛之地”，因此常常被“不杀文士”的朝代作为“流放罪臣”所用。

其中，最有名的当属宋代诗词大家苏轼，其在《自赞东坡像》中以调侃的口吻称"试问平生功业，黄州惠州崖州"，一路被贬至时人认为“天涯海角”的崖州，即现在的儋州，至今仍有东坡书院留存。

而海南真正拥有建制始于初汉。据明代《正德琼台志》记载，海南岛在秦代称为“越郡外境”，属其遥领的范围，至西汉元年（公元前110年）始设儋耳、珠崖两个郡。

直到1988年，海南建制正式升格为省，称“海南省”，简称“琼”。

彼时，正值改革开放十周年之际，中国面临如何进一步深化改革和扩大开放的问题。国内已经建立了深圳、珠海、厦门和汕头个经济特区，但这四个城市管属于沿海城市经济体，对于广大农村地区仍需探索。

因此，中央需要一块理想的试验田。

而1988年的海南乡村人口占比超过80%，工业产出水平低下，人均GDP只相当于全国平均水平的80%，有六分之一的人口生活在贫困线以下，加上其所具有的独特且封闭的地理条件，是一个真正意义上的“原生态”蛮荒岛屿，几乎满足了中央改革实验的各项条件。

海南经济特区成立之后，最先受益的自然是省会城市海口。这个原本人口不到23万、总面积不足30平方公里的海滨小城，一跃成为中国最大经济特区的首府，也成为了全国各地淘金者的“理想国”，新中国第一批“闯海人”也由此诞生。

其中名声最响的自然是冯仑、潘石屹等“万通六君子”。

1987年，作为中央政治体制改革研究小组办公室成员的冯仑才28岁，抱着“顺便过来看一看”的态度踏上了这片土地，最终却改变了他的一生。

而与他一样，被裹挟着市场经济的海南春风所吸引，来自天南海北几乎是一穷二白的年轻人超过了10万，人们把这里看作10年前的深圳，或许一开始并未随身携带像“大革命”一样的创业激情，只是抱着跟冯仑同样“看一看”、“闯一闯”的态度。

那时的海南，尽管经济在快速增长，但很多地方的基础设施还不完善。“闯海人”对于当时海南的第一观感都是荒芜。但作为国家设立的第二个经济特区，这里也充满机遇，闯着闯着说不定就会在这片荒芜的土地上找到属于自己的道路，成就自己的一生。

其中功成名就的当然不只是“万通六君子”，甚至在许多真正的企业家眼里冯、潘之流都只是末流，事实上如复星集团董事长郭广昌、海马集团董事长景柱、中视集团董事长刘文军等等都崛起于这片土地。

疯狂、毁灭

“经济特区”成立之初，闯海者就有超过10万之巨，既有企业家、教师、大学生等精英阶层，也包含大量底层打工者、偷渡者甚至从事一些灰黑产业的投机者。

由于基础过于薄弱、缺乏开发本金，海南省政府决定用广阔而不值钱的土地换取开发投资。例如洋浦半岛划出的30平方公里土地作为开发区租出，区内基建及招商全部由承包商负责。

就在开发商缺乏资金、政府急需用钱的背景下，政策也终于放开了。1991年，国务院发布《关于全面推进城镇住房制度改革的意见》，明确了房地产业的发展方向，1992年，海南的房地产市场开始急速膨胀。

海南本土富豪冼笃信的崛起也是在此时，开启了银行借款－四处拿地－抵押贷款－开发销售的房地产发展基础模式，一跃成为海南首富，还一度当选全国政协委员。

从1991年之前名不见经传，到1994年登上《福布斯》杂志中国富豪排行榜第三名，冼笃信只用了3年多。

而与他一样闷头赚钱的地产商，远不止冯、潘之流，多如过江之鲫。

数据显示，1992年一年，这个人口只有六百余万的小岛就出现了2万多家房地产公司，商品房单价从1400元暴涨至5000元。要知道，当时全国商品房均价只有995元/平，北上广深的商品房均价直到1998年都还在5000元以内。

以至于有人说，他们不能称之为开发商，只是专注于炒地皮、卖楼花的投机者。

资料显示，海南省1989年房地产投资仅为3.2亿元，而到了1992年，全省房地产投资达87亿元，占固定资产总投资的一半，全省财政收入的40％。

同时，以四大商业银行为首，银行资金、国企、乡镇企业和民营企业的资本通过各种渠道源源不断涌入海南，总数不下千亿。几乎所有的开发商都成了银行的债务人，最后的风险被压在了银行身上。

但当所有人都沉浸其中无法自拔时，却忽视了整个国内的金融业和房地产业都处在刚刚起步阶段，社会生产力严重不足的经济基础，无论从哪一方面都难以支撑如此多的野心，当尝够了政策红利带来的甜头，所有都为之疯狂过后，留下的就只剩疮疤。