在房地产市场中，房价的一项关键功能，就是通过给流通不动产定价来给所有未交易的不动产定价。政府土地使用权出让价格，也是在给未进入流通的土地相关资产定价。如果房价剧烈下跌、土地大量流拍，所有抵押给银行的不动产估值就会大幅缩水，中国经济就会像日本经济泡沫破裂时那样被银行坏账拖下水。这是在计划大规模开征房地产税时必须加以考虑的。

有人认为，面对货币难题，央行可以通过降息、降准等货币政策来恢复市场的流动性。但央行的这些货币政策工具只能用来创造基础货币。不通过银行贷款，基础货币就不能真正进入市场流通。一旦房地产市场萎缩，市场缺少优质的抵押物，贷款生成货币的渠道就会阻塞，基础货币再多也只能堆积在银行系统里。换句话说，货币政策只能在基础货币供不应求时起作用，一旦市场因缺少抵押物消失而出现货币需求不足，再宽松的货币政策也创造不出足够的货币。美联储面对的就是这样的困局：在逆全球化和新冠肺炎疫情冲击下，美元需求急剧萎缩，美联储大规模扩表与美元需求萎缩同步，美联储不得不通过前所未有的Taper回收滞留在银行系统内的流动性。

在中国，地方政府主导的城市化是货币需求最主要的创造者。而地方政府负债的几乎所有信用，都来自土地而非税收。一旦大规模开征房地产税导致房价剧烈下跌、土地大量流拍，地方政府的融资能力就会急剧萎缩，不仅无法开展新的固定资产投资，为之前的固定资产投资进行的融资也可能变为坏账。一旦社融出现断崖式暴跌，真正进入市场的货币就会大量减少，市场机制就可能衰退，中国经济就可能再次退回低效的计划经济。这是各地推出房地产税时要非常慎重考虑的——局部正确的改革，可能合成整体系统性风险。这是由中国独特的货币生成机制所决定的。发达国家房地产税没有出现问题，不等于中国采取同样的做法就不会有问题，毕竟中国经济的底层逻辑和西方不同。

制度错配

开征房地产税另一个容易被忽略的风险，就是制度错配。熊彼特说过，所有现代国家都是税收国家。税收的本质是公共服务的价格，是政府与社会的交易。现代社会以前，直接税征收是政府单方面强加给社会的。这样的机制无法显示社会对公共服务的真实偏好，因此征收效率极低，征税导致战争（美国独立战争）甚至革命（法国大革命）的案例不胜枚举。西方国家发展起来的宪政体制，实际上就是同直接税的征收相匹配的制度——通过民选的代议制确定公共服务的价格。房地产税是典型的直接税，是西方国家地方政府公共服务支出的主要来源。地方民主自治（类似中国的小区物业管理）是公共服务提供的基础制度。

中国改革与苏联解体后的改革的一大区别，就是维持了历史上传统的中央集权式政府模式。尽管这一模式被西方主流经济学所诟病，但实践却表明这一制度并没有像几乎所有西方主流理论预言的那样走向失败。在全球公共服务市场的竞争中，中国体制不仅可行而且高效。其中一个重要原因，就是中国政府的财政迄今为止主要是建立在间接税基础上的，纳税主体是企业和机构而非个人。在间接税制度下，购买公共服务的纳税者（主要是企业）可以选择用“脚”投票（自由），这使得政府可以在保有非常大的公共权力的条件下，显示消费者的偏好。这种权力在国家竞争（例如抗击新冠肺炎疫情的国家对比）中，显示出所有经典理论都没有预料到的巨大优势。

无论是在税收理论还是在政治理论中，税收和制度的匹配都属于其研究的盲区。在现实中，只要出现制度错配——间接税对民主，直接税对集权——就一定会导致社会运行的低效乃至混乱。新加坡直接税占政府公共服务支出的比例很低，政府在民选国家中保持了罕见的集权。英国最开始对北美征税时，其实税率并不高，但美国人宁愿打仗也不交税。独立战争后，美国实现了税制和体制的匹配，才成功转型为熊彼特所说的现代国家。

脱离税率谈房地产税，就像脱离剂量谈药效。税率高低和居民自治程度是正相关的。小区物业费本质上就是房地产税的一种，收费越高，就必须让渡越多的权力给业主委员会。否则，收取很高的费用，却不让大家决定如何使用，最终物业费根本收不上来。房地产税也是如此。如果税率很低，和电价、水费差不多，那推行起来就很容易，新加坡就有类似税种。但如果指望房地产税像在发达国家那样成为地方政府的主流税种，就必须同步对地方政治制度做出相应的调整。这种调整幅度取决于直接税占总税收的比重。除非是像三亚、迪拜、迈阿密那样本地人资产占比很小、外来人口购买资产占比很大的城市，否则本地人可能倾向于投票推行低税率的房地产税。一般情况下，高税率会遭到制度性抵制。

用地方政府锦标赛来解释中国特色的经济增长是近年来开始流行的一个理论。其实，“中国地方政府热衷于参与这种锦标赛”本身就需要被解释。间接税和中央集权制度的组合，是中国地方政府行为与众不同的根本原因。以真实财富为税基的间接税，决定了中国地方政府可以而且必须开展税收争夺赛。这就是中国地方公共服务市场竞争如此激烈的根本原因。一旦地方政府主要收入来源转向房地产税，中国地方政府的行为也就与其他国家地方政府的行为趋同。这一地方竞争形成的增长发动机也会逐渐熄火。

在更深的层次上，任何税收都是政府和公民之间的契约。新税种一旦建立，就会形成权利与义务的交易。一个例子就是农业税的取消。21世纪初，农业税占税收的比重就已经很低，在有的地方甚至覆盖不了征收成本。于是，国家拿下了这一千百年来加在农民头上的税负。房地产税是税收中少数几项涉及国家与公民之间契约的制度，但相关的理论研究还几乎是空白。

脱实向虚

税基是以真实财富还是以虚拟财富为基础，对经济是“脱虚向实”还是“脱实向虚”有着隐蔽而深刻的影响。在中国的税收制度里，几乎所有税种都是以社会创造出的真实财富为税基。但房地产税不是。房价体现的不是真实财富，而是和股票价格一样，体现的是这项房产的未来收益。

对虚拟财富征税，和透支未来财富没什么两样。在真实财富不变的条件下，增加税收的一个办法，就是提高资本的估值，结果就是房价越高，政府收入就越有保证，一旦资产价格下跌，政府就会入不敷出。如果政府税收的基础“脱实向虚”，其政策和资源就会向虚拟经济倾斜，并最终导致整个经济“脱实向虚”。而房地产税正是这样一种以虚拟财富为征收对象的税种。这是政府在推出这类以资本为税基的税种时必须考虑的。

房地产税之所以有“欺骗性”，就是因为通过会计规则连续计入政府收益，给政府带来现金流的错觉。实际上，房地产税并不是政府通过公共服务带来的真实财富增长，因为房价本身就是虚拟财富的度量。表面上看，房地产税是给政府带来了连续现金流，但由于是对虚拟财富征税，因此，对整个社会而言其实是连续负债。

对虚拟财富征税，会让政府不再关心实体经济的好坏，只要政府能放大未来收益，比如降息、发债，就可以从中抽成，增加收入。实际上，这种连续负债乃是一种伪装的“庞氏骗局”。正是因为这种对虚拟财富的依赖，西方国家的地方政府几乎不热心招商引资，它们更关注的是虚拟财富的涨跌。

有人说香港的差饷税类似于房地产税。其实，差饷税与房地产税有本质的不同，最主要的一点就是税基不同。差饷税的税基是房租，是真实财富；而房地产税与房价挂钩，是对房产未来收益的估值，是虚拟财富。前者是对现金流征税，后者是对资本征税。两个税种看似都以房地产为征收对象，但本质完全不同。正因税基不同，两者的剂量不同，差饷税创造的收入在政府税收中几乎可以忽略不计。现在各城市中的小区物业费本质上就是一种房地产税，但剂量不足以对整个房地产市场产生影响。

很多人认为拥有资本的都是富人，对富人征税可以“劫富济贫”，缩小贫富差距。这些都是想当然。把对公共服务的定价建立在虚拟财富的基础上，不仅不会缩小贫富差距，还会诱导政府乃至整个经济“脱实向虚”。希望通过对资本征税实现缩小贫富差距的目标，在西方国家有着广泛的实验，至少皮凯蒂在《21世纪资本论》中的研究表明，没有一个征收财产税的国家能够因此缩小贫富差距。事实上，征收财产税的国家不仅没有缩小贫富差距，反而带来贫富差距不可逆的扩张。表面上看，不对劳动征税、对资本征税是保护劳动、抑制资本，但结果却是整个经济“脱实向虚”，富的越富，穷的更穷。这就跟在中国企业面临的税率高于在美国（也就是所谓的“死亡税率”），企业反而迁往中国是一个道理——你要发展什么，就要对什么征税。仅靠对资本征税来缩小贫富差距，只能是杯水车薪、隔靴搔痒。

结语

尽管开征房地产税有种种好处，世界上几乎所有主要国家都把房地产税作为地方政府的一个主要税种，但将这一税种移植到中国仍然有许多根本性的问题需要解决。中国改革开放成功的一个重要经验，就是不搞休克疗法、不搞“一刀切”，而是尊重地方各自的探索。自上而下运动式的改革（比如物价闯关）几乎没有成功的。相反，那些源于各地实践摸索出来的改革（比如土地制度），都获得了出乎意料的成功。

和其他发展中国家一样，中国在发展过程中并没有通过股票、债券、期货这样的金融工具解决资本生成的问题。过去20余年，中国经济史诗般的增长，主要归功于房地产市场带来的资本。房地产资本化在给中国经济带来种种问题的同时，也让中国在全球资本竞争中握有一手好牌。正是在这种背景下，征收房地产税在中国变得和任何其他国家都不一样。一旦房地产行业出现问题，对中国经济的冲击也会远超任何其他国家。鉴于房地产税对中国核心资本市场的影响巨大，攸关全局，它的出台也就需要特别慎重。特别是当前国际局势动荡不安的情况下，更是如此。

《大崛起：中国经济的增长与转型》，中国人民大学出版社2023年1月出版