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赵燕菁:过去40年是土地金融,未来40年才是土地财政
最后更新: 2022-02-14 09:38:27五、增长转型
现在大家关心的是,土地金融带来的增长还可以持续吗?我的结论是,这样的增长很难持续。为什么说增长不可持续?
过去40年基本都是靠城市化拉动经济增长,现在这个进程快结束了。大家会觉得不对呀,2011年我们国家城市化水平才第一次超过50%,2015年城市化水平也不过56%,人家日本都是在这个点上开始起飞的呀?但是大家看一下中国的建成区面积,马上就会明白中国城市相对于城市人口其实大大超前了,而和投资真正相关的是建成区面积,而不是人口。
中国改革开放时的建成区面积是7000平方公里,2015年是10万平方公里。假设2015年不再建设新城,也足以容纳77%的中国人口。如果跟踪建成区面积,就会发现投资需求其实已经完成了,城市的房子全建好了,等着人进去住,道路、地铁等基础设施都修好了,该花钱的投资已经没了。为什么会是这样?因为土地财政的融资能力远远超过人类历史上所有融资模式。中国的土地财政使我们的资本能力特别强,所以人还没住进去,城市就建完了。
我认为,十九大对于中国经济的判断是对的,即我国经济已由高速增长转向高质量发展。那么转型经济的资本结构,最大特点是什么?就是资本性支出急剧下降。
改革开放初始阶段,需要大量修路建桥,但是现在修路建一环、二环、三环等,北京的七环快要修到天津、河北了,还能怎么修呢?当基础设施达到一定水平的时候,边际投入会下降。
在转型阶段,你的确可以卖更多的地,但却不知道要投什么。那么这个阶段什么会上升?现金流的支出会上升。刚改革开放时,城里人很少,大家基本都住在农村,所以政府一般性支出很少。而一旦这些人进如城市,一般性支出会快速增长。所以现在所有开始进入衰退的城市,都是由于一般性的财政收入覆盖不了经常性的预算支出。像是东北的城市,其实企业并非很差,但是这些老工业基地的现金流支出远远大过深圳、厦门等新兴城市,那里的老工人开始退休,需要庞大的社保、养老金支出,年轻人一看大事不好,赶紧跑,人口净流出,交社保、养老金的人更少,跑哪里去?跑到深圳、厦门等人口还没开始退休,一般预算压力较小的城市。
所有城市的失败跟企业失败是一模一样的,有资本建城市的很多,能创造足够收益活下来的却很少,所以在城市化的转型阶段,矛盾的焦点不再是资本不足,而是收入不足,是现金流不足以覆盖一般性公共服务的支出。
六、土地:从金融到财政
这样,我们就回到今天的题目,从“土地金融”转向“土地财政”。
通过卖地来修路、修桥的时代将要结束了。我们现在要赶快挣钱而不是继续花钱,每一寸土地产生多少税收比土地卖多少钱更重要,税收、现金流成为衡量一个城市成败的新标准。金融积累阶段已经完成了,开始进入运营阶段,而运营阶段最核心的内容就是你有没有创造收入、有没有创造足够的税收,所以土地要从获取金融一次性的收入为主,变成获取财政可持续的现金流收入为主。当增长从第一个公式转向第二个公式,土地也必须从金融转向财政。
这就要涉及一个非常重要的增长规则——资本性缺口和现金流缺口彼此不能互相替代,也就是说不能用资本型收入的剩余弥补运营型剩余出现的缺口,反之也不行。什么叫资本性收入不能用来覆盖现金流缺口?比如政府因发不出工资而开始卖地,这就是一次性收入覆盖现金流;比如希腊卖掉港口码头去付养老金是不可以的,资本收入只可以用来修路修桥,做资本性支出。一旦开始用资本性收入覆盖现金流缺口,经济迟早都将进入“庞氏骗局”。
同样的道理,现金流的结余,也不能用来覆盖资本性缺口,我刚才已经举过例子,用现金流结余修桥修路的增长会非常痛苦。改革开放前的中国就是这样的积累模式。
因此,对于成功的商业模式而言,这两个公式最后都必须同时为:第一,一定要融到足够的资本才能去建桥;第二,过桥费一定要大于维护桥的费用。城市亦如此,但是城市的问题出在建设城市容易,运营城市难,所以我估计,下一个40年会有大量的城市停止增长,甚至走向衰落,这和当年大量的手机厂、汽车厂被淘汰是一样的。最后只会剩下几家最有竞争力的超级城市。
- 原标题:过去40年是土地金融,未来40年才是土地财政 本文仅代表作者个人观点。
- 责任编辑: 黄言元植  黄言元植 
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