（观察者网讯）从极低的抵押贷款利率到天价房价，2021年的美国房地产市场依旧虚火难降，持续刷新各项纪录。2020年以来，美国房价中位数涨幅高达27%，2021年购房抵押贷款高达1.61万亿美元（约合人民币10.23万亿元），刷新历史最高纪录。

与此同时，高房价抬升通货膨胀，负面效应不断凸显。2021年11月，美国最大都市区的房租中位数暴涨至每月1771美元（约合人民币11250元），同比增长了19.7%。

《华尔街日报》报道截图

房价高涨：较2020年初飙升27%

据美国财经网站“Money”报道，疫情开始以来，美国抵押贷款利率首次降至3%以下，美联储的“大放水”助推房市高涨。2021年1月7日，美国30年期抵押贷款平均利率创下历史新低，低至2.65%。截至12月23日，虽有所回升，但30年期利率依旧保持在3.05%，低于历史水平。疫情之前，历史最低点为2012年的3.31%。

美国30年期抵押贷款平均利率 图自《华尔街日报》

极低的贷款利率推动房市异常火爆，成屋销量创下2006年以来最高年度水平。“2021年的房地产市场是延续了2020年延续下来的强劲势头。徘徊在接近历史低点的抵押贷款利率助长了需求”，全国房地产经纪人协会的首席经济学家劳伦斯·云（Lawrence Yun）称。

2021年初，美国待售房屋约为104万套，创下历史新低。这是自1999年以来的最低待售住房库存。截至2021年11月底，住房库存仅有110万套，按销售速度来看，仅可维持2.1个月。

与此同时，投资者不断涌入，推动美国房价不断飙升。2021年1月至10月，标普CoreLogic Case-Shiller美国房价指数上涨了19.1%，创下了45年来的最大增幅。最近几个月，美国房价的增长速度有所放缓，但仍然接近历史最高水平。

根据Realtor.com网站统计，自2020年初以来，美国房价中位数累计上涨27％，仅在2021年，美国房地产市场的总价值就暴增9.1万亿美元（约合人民币57.8万亿元）。

在房价涨幅排名方面，西部各州房价涨幅名列前茅。其中，自2020年初以来，蒙大拿州房价飙升57％，涨幅第一，爱达荷州（46%)、犹他州（37%）、内华达州（37%）等州涨幅也突破了30%。

自2020年1月至2021年11月，美国各州房价涨幅。图自雅虎财经

家庭债务总额首次突破15万亿美元，房租暴涨19.7%

虽然房市火爆，但通货膨胀叠加高房价，负面效应不断凸显。

据《华尔街日报》1月1日报道，2021年，美国住房抵押贷款发放规模高达3.9亿美元，相较2020年创下的4.1亿美元纪录有所下降，但依旧维持在历史高位。

其中，再融资（当利率环境发生重大变化时，修改和替换现有合同，以获得更优惠的借款条件）不断减少，而购房贷款比例不断上升。根据抵押贷款银行家协会（Mortgage Bankers Association, MBA）的数据，2021年美国购房贷款发放规模高达1.61万亿美元，高于2020年的1.48万亿美元，并刷新了2005年创下的1.51万亿美元的历史纪录。再融资额不断下降，从2020的2.6万亿美元下降至约2.3万亿美元，比例也下降至59%，低于2020年的64%。预计到2023年，再融资额将降至27%。

购房抵押贷款发放规模 图自《华尔街日报》

与此同时，根据抵押贷款银行家协会（MBA）的数据，2021年2月，美国人平均住房贷款数额高达41.8万美元，创下历史纪录。截至12月17日，7日平均贷款额略有下降，但也高达41.62万美元。

高房价增加了家庭债务，也加大了民众的房贷压力。2021年11月，纽约联储发布报告称，因价格上涨推高了与住房和汽车相关的债务，美国第三季度家庭债务首次超过15万亿美元，家庭债务较上年同期增长6.2%。报告显示，抵押贷款增长2.2%，达到近10.7万亿美元，汽车相关的债务增加了280亿美元，整体债务增加了2860亿美元，使美国家庭债务总额达到15.24万亿美元，比第二季度增加了1.9%。

房贷压力上，据亚特兰大联储估计，在2021年初，美国人需要用收入的29%来支付中位价的房屋贷款。到10月份，这一比例上升至33%。

房价上涨也间接造成房租上涨的压力，推升通胀水平。据美国劳工部发布数据，美国11月CPI同比上涨6.8%，为1982年以来最高水平，再次刷新纪录。联博基金（AllianceBernstein）前首席经济学家约瑟夫·卡森（Joseph Carson）称，如果把美国房价也考虑进去，那么CPI指数就会从6.8%暴涨至11%。

而根据Realtor.com的数据，在过去的五个月里，美国房租增速达到了两位数。11月，最大都市地区的租金中位数上升至每月1771美元，相较2020年11月增长了19.7%，这意味着租房者每月需多支付291美元的租金，创下了2019年来的最高纪录。其中，涨幅最大的两居室中位数房租暴涨至1993美元，相当于每月增加了330美元。

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