房地产“止跌企稳”，不是全国同步的过程

王慧：对于很多普通老百姓来说，可能现在大家更想知道的是政治局会议在用了“止跌企稳”四个字之后，房地产还需要哪些政策或者工具，能让市场平稳发展，重新回到正轨？我们该怎么判断今后的走向？

盛松成：我补充一下，很多人不理解我们为什么要对土地财政“出手”。2020年8月和2020年12月，中央政府分别出台房企融资“三道红线”新规和银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度；现在已经不谈这些了，但也没有否认。为什么不谈了？因为现在不需要了，“三道红线”是针对房企的，但现在房企连贷款都贷不到，更不用说“红线”了。

房地产贷款集中度管理制度，在座从事银行业的最清楚，2020年12月的政策是对着银行来的，规定银行给房地产的贷款不能突破多少上限。我给大家报几个数据，最高的时候，100块钱的贷款里面，有29块钱贷到房地产，这其中包括房企贷款、个人按揭贷款，还有土地储备贷款，就是地方政府拆房子需要的钱。这些全部加在一起，占我们全部贷款的29%，而且这还不包括建筑业，如果加上建筑业、装修等等之类的，就更不得了。截至今年上半年末，房地产贷款余额是53.1万亿元，占所有信贷余额比重已经下降到21%了。

2003年非典、2008年国际金融危机时，我们都是通过土地财政来拉动的，按理说现在也可以用，经历这么严重的疫情冲击，怎么还调控呢？因为房地产价格太高了。这也是我对前面老师观点存在不同意之处，因为我们现在不得不调控。

我之前就发表过文章，我说如果我们早两年调控就好了。2015、2016年房地产去库存，在这之后又放了一波，到了2019、2020年房价又起来了。如果当时这一波不放，我们就不至于到今天这样。

所以在2020年疫情最严重的时候，我们不得不调控。房地产有一个特点，它会在两年内扩张50%；一线城市拿不到土地，就到二三线城市去拿，把二三线城市的房价从诸如500-1000炒到3000-4000。这种情况下如果不调控，问题就会非常严重。

那么，我们现在该怎么办？答案是想办法止跌回稳。回答前面其他老师讲的问题，我觉得要分开来讲，为什么我说我同意这些观点的相当大一部分，但不是完全同意，因为我们国家太大了。

中国有北上广深这样的超大城市，也有很多相对落后的城市。而且即便在北上广深内部，比如上海偏远郊区的房价跌了30%，到现在还没起来；但在黄浦区一平米17万到20万的房子，一个小时200套，一抢而空，所以我们不能用一样的政策来处理问题。止跌回稳，一定要分成一线、二线、三四线城市，区别对待，因城施策。

我想今年一线城差不多可以止跌，回稳慢慢也快了。二线城市大概还有1到2年的时间，三四线城市需要的时间可能更长，大概3到5年。这是现在房地产调控必须要做的。

另外，刚才提到房地产行业对我们TFP的贡献没有太大，我觉得也不能完全这么说。如果没有当年的城镇化，没有20年前的房地产市场化改革，就没有我们今天，也不可能有城镇化。我们现在的城镇化率是66.16%（至2023年末），相比之下，美国3.3亿人口，农村人口只有300万，其他全都是城市人口。当然，我们的问题还涉及到户籍、医疗、养老等制度，但目前在城市的流动打工人口约3亿，这些是将来的发展潜力，所以我觉得中国的城镇化还没有停止，还会继续朝前走。

图表来源：国家统计局

我还想对张燕生老师说的也做一点补充，就是您说到县域经济、县城怎么办。我认为将来会形成一系列城市群都市圈，比如长三角、珠三角、环渤海等等，此外每一个中心城区，比如武汉、长沙周边都会发展。但是远离核心城市的三四线城市，我们会想办法让它逐渐不像现在这样“全面开花”，所有的县城全都发展，绝对是不经济的。

只要把二十几个大中城市都发展好，再形成像长三角、珠三角、环渤海这类区域发展模式，我相信这是未来中国经济发展的一个方向。而且这也有利于人才集聚，有利于年轻人就业，有利于创新。

最后，我特别要强调一下服务业，现在中国的服务业占比特别低，和美国是不能比的。服务业很重要的一个作用是就业，比如现在大家经常讲人口红利，有人觉得随着我们人口数量的下降，将来国家发展会很困难，对此我是有不同意见的，因为以后有AI、机器人替代等等。

但我们一定要发展服务业，我举个例子，比如理发，谁敢让机器人来替你理发？20年以后应该都不可能，50年以后我不知道。所以如果我们把服务业发展起来，就业也能解决，城镇化问题也能解决，TFP也能解决，这些都是当下特别需要的。

美国过去这六七十年来始终依靠的是服务业，美国制造业占GDP比重是10.3%，而我们是27%，所以我们是制造大国，而不是制造强国。我们要想办法朝制造强国发展，这里面就包括创新，而创新也和城镇化等一系列问题连在一起。

2024年9月20日，在2024世界制造业大会上，一款机器人抓取橙子递给参观者。新华社

一揽子增量政策来了，资本市场准备好了吗？

李世默：我有一个问题，不管是讨论一揽子增量政策，还是讲新质生产力、土地、城镇化等等，这些跟资本市场的关系到底是什么样的？接下来，从政策角度、市场角度，资本市场会是什么走向？我们应该怎么做？

张燕生：另一个问题是，中国资本市场在哪些方面没有准备好？

彭文生：我的看法是，到目前为止市场有明显的反弹，这种反弹是有基本面因素的支持的，在这之前，股票的估值被低估。最近的政策宣示起到了提振投资者信心、催化这个转折的作用。下一步怎么看？

第二，这里面就涉及资产究竟是怎么定价的。有两派理论，一派是大家比较熟悉的基本面理论，估值多高，盈利怎么样等等。还有一派理论，根本不相信前一派，他们认为资产价格就是两个因素：第一，乐观者多还是悲观者多？第二，加杠杆的能力有多强？一般来讲，乐观者加杠杆、悲观者降杠杆。

如果乐观者增加，加杠杆的成本又下降比如利率下降，短期而言对资产价格就有促进作用。如果都是按照基本面来的话，市场就大起大落了，所以某一个时间点，投资者的情绪对短期的市场波动影响比较大，但看远一点，基本面是根本，还是要看经济的可持续增长。

张燕生：我再接着问一句，9月24日以来，央行、发改委、财政部、住建部每个部门都走到前台来和市场、和投资人对话，通过这种对话其实可以看到政府在学习怎么管理预期。这些对话和后续加杠杆结合，会不会出现你刚才讲的资本市场的预期会一步一步改善？

彭文生：最近政府相关部门的一系列新闻发布会确实起到提振信心的作用，尤其是央行和财政这两个管钱的部门。另外就是央行的结构性工具，是针对资本市场的，让投资者看到政府政策层面特别重视资本市场的稳定发展。

从这个意义上讲，前面的估值比较低，然后政策给出的信号是提振信心，这些都有帮助。现在估值已经有了明显的纠正，沪深300的市盈率（PE）大概是11点多，和历史平均的12点多相比，还是稍微低一点，但差别已经不是那么大了。

下一步更重要的是，要看经济基本面的改善以及宏观经济政策的落地，尤其是财政政策怎么走。

李世默：最近两三年新公司上市比较困难，之后这个口子会不会逐渐打开，另外像注册制讨论这么久也一直没有落地，各位怎么看这些情况？

彭文生：我觉得市场好了，流动性交易量增加了，自然是整个市场从上游到下游的链条会理得更顺一点，包括对上市、IPO这些，也会提供一个好的市场环境。