（文/张志峰 编辑/马媛媛）尽管2021年房地产开发行业遭遇寒冬，上市房企普遍业绩大减，但作为下游产业，物业管理行业却似乎并未收到影响。

后疫情时代下，管理红利加速释放，头部上市物企加速收并购和拓展增值服务业务继续扩张，2021年业绩普遍保持高速增长态势。

相反，中小物企受限于规模与资金难题，生存空间遭到进一步挤压，盈利能力与扩张速度大不如前。

作为较早上市于A股的第三方物企，近年来却因没有大房企在背后支撑而在规模上掉队的南都物业就是其中之一。

规模与营收增速双双掉队

公开资料显示，南都物业成立于1994年，是浙江省第一批注册成立的独立第三方物业服务企业，也是国内A股主板市场物业行业第一股。

日前，南都物业发布2021年年度报告。

数据显示，企业去年全年实现营业收入15.93亿元，较上年同期增长12.7%，实现归属上市股东净利润1.63亿元，较上年同期增长18.06%。

截至2021年末，南都物业累计总签约项目651个，累计总签约面积7591.6万平方米；新签项目107个，新签项目面积981万平方米。

其重点开拓已进驻省份安徽、河南、江西等，报告期内新进淮南市、宣城市、洛阳市、景德镇市等城市，目前已完成46个城市项目覆盖。

对于其业绩表现，南都物业对外解释，业绩增长主要得益于管理规模的提升、以及公司深入推进大运营管理、数字化赋能等提质增效专项行动。“公司围绕‘1+N’布局，深耕长三角经济圈。”

单独看这份财报数据的确可圈可点，但值得注意的是，随着2019年前后，崛起后的房企加速整合上下游资源，相继分拆物业公司赴港上市，物业管理行业近年来的规模扩张速度空前。

即便在去年房地产行业普遍陷入流动性危机的背景下，头部房企背后的物企扩张速度依旧不落下风，市场份额不断扩大，中小物企生存空间越来越小。

根据机构统计数据，52家上市物企2021年共实现营收1789.60亿元，平均每家营收34.42亿元。

其中，有5家上市物企营业收入超过百亿，营收最高的碧桂园服务去年全年营收达到288.43亿元，逼近300亿元大关，雅生活服务、绿城服务、保利物业和招商积余位居其后，去年营收在100亿元-200亿元区间。

并且52家上市物企2021年全部实现营收正增长，平均营收增速达到42.89%，较2020年提升约8个百分点。

在管面积方面，50强物企的总在管面积以达到69亿平方米，其中TOP10占比59%，TOP占比92%。

换句话说，包括南都物业在内的剩余20家中小物企，只能分的其余的8%。

在此背景下，南都物业这家曾经的A股物业第一股无论增速还是规模，就显得颇为尴尬地位。特别是在“规模为王”的思维下，投资者对于企业去年的业绩表现显然并不满意。

4月18日，企业发布年报后的第一个交易日，股价就以低开低走告终，报收15.23元，下跌5.7%。

拟使用8亿闲置资金理财

需要指出的是，南都物业的扩张速度掉队，并不是由资金问题导致的。

财报显示，截至去年末，企业交易性金融资产余额3.57亿元，同比增长104.84%；其现金及现金等价物总值约7.07亿元，期内由于赎回现金增加了近4亿元。

此外，企业在发布年报的同日，还披露称，拟使用部分闲置自有资金不超过8亿元进行现金管理，在此额度内可循环滚动使用。

也就是说，在众多物企忙于扩张的时刻，全年营收不到16亿元的南都物业只能无奈追加超过一半营收用来做理财。

以为资深行业人士向观察者网分析称，物业管理行业乍看不起眼，实则进入门槛很高。过往房地产开发高速发展的年代，房企看不上物管，因此各地崛起不少独立第三方中小物管企业，但近年地产开发步入下行周期，房企愈加重视未来的管理红利，类似的独立第三方物企再想新增在管项目就变得极其艰难。

不过，南都物业对此自然并不打算“躺平”。

除了地域的扩张，南都物业亦在拓宽服务赛道，加强城市服务布局。其组建商业、园区、医疗等细分业态事业部，推进非住领域业态布局。

据南都物业介绍，公司2021年首进机场、医院业态，先后签约西安咸阳国际机场、杭州萧山国际机场等机场类项目，浙江康静医院、杭州绿城口腔医院、洛阳京都肿瘤医院、温州医科大学附属眼视光医院等医院类项目。

报告期内，南都物业与物产中大集团股份有限公司达成战略合作，双方称将在物业管理、商业运营、商品采购、资产管理、健康养老、公共事业和供应链服务等领域开展全方位的合作。

不过从营收结构上来看，新赛道的布局显然并非一朝一夕可以完成的。

数据显示，南都物业2021年旗下四大业务板块物业基础服务、非业主增值服务、物业增值服务和资产管理服务的收入分别约为13.07亿元、5800万元、1.9亿元和3140万元。其中，仅住宅物业的基础服务收入占比就达到82%。

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