（文/张志峰 编辑/马媛媛）2021年，房地产行业坚持“房住不炒”的总基调，“去杠杆”贯穿全年。

市场下行，叠加疫情因素，十余家房企甚至为此发不出年报。

在延迟了半个月之后，4月12日，大型央企中粮集团旗下房地产开发平台大悦城（原中粮地产）终于发布2021年度报告。

财报数据显示，报告期内大悦城实现营业收入426.14亿元，同比增长10.84%；毛利率27.44%，同比下降4个百分点；净利润为11.23亿元，同比大幅下降66.7%；归属股东净利润为1.08亿元，较2020年扭亏为盈，同比增长127.79%。

归母净利率0.25%

尽管2021年下半年以来，房地产行业遭遇前所未有的危机，民营房企雷声不断，即便“老大哥”万科也不得不节衣缩食过冬，但大悦城并未因此停止扩张步伐。

房地产开发方面，2021年，大悦城完成签约金额727亿元，同比增长5%；签约面积287万平方米，同比下降8%。

公司全年新获取16个项目，土地面积147万平方米，新增土储计容建筑面积327万平方米，土地款总额316亿元，平均楼面价为9659元/平方米，平均溢价率为16%。

截至2021年底，大悦城土地储备可售货值约2,230亿元，覆盖全国38个城市（含香港），主要分布于京津冀、长三角、长江中游、粤港澳大湾区、成渝等核心都市圈。

商业方面，2021年，大悦城的购物中心版图继续扩大，实现苏州大悦春风里、长沙北辰三角洲大悦城、重庆大悦城、北京丰台大悦春风里 4个项目开业，武汉大悦城也将于2022年初开业。

此外，企业全年新获取商业项目6个，包括重资产1个，为南京大悦城；轻资产5个，分别位于绍兴、天津、无锡、眉山等城市。

在诸多房企对今年目标避而不谈的时候，大悦城表示，2022年将新开工项目19个，新开工面积303万平方米，力争实现销售金额800亿元。并且，轻资产商业项目拓展数量不低于2021年。

而值得注意的是，企业各项经营数据看似华丽，实则多数资产并不属于上市公司股东所有，导致企业少数股东分润了绝大部分利润，因此被网友戏称为央企“究极打工仔”，白白为他人做了嫁衣。

年报数据显示，公司截至2021年末总资产2,127.27亿元，较年初增长6.43%；但归属于上市公司股东的净资产188.38亿元，占比仅有8.86%。

这也直接导致企业在获取了高达27%的毛利率前提下，归母净利率只有0.25%；7.67亿元净利润中86%归属于少数股东。

脚踩一条红线

盈利能力难题待解的同时，积极扩张下的大悦城经营活动产生的现金流明显下滑。

截至2021年底，其经营活动产生的现金流净额为-84.6亿，相比2020年的98.1亿，大幅下滑186%。

大悦城在年报中解释称，本期新获取项目土地支出、开发项目建造支出及税费支出同比大幅增加，导致经营性现金流与净利润产生较大差距。

需要指出的是，在“降杠杆”背景下，国资房企由于融资渠道和成本上的天然优越性，通常并不存在太大阻碍，类似中海、保利、招商蛇口等央企均早早“三道红线”达标，且手握海量现金活跃于收并购市场，以缓解行业风险。

唯有大悦城截至2021年底依旧脚踩一条红线。财报显示，企业货币资金余额248.86亿元，现金短债比1.44，净负债率90.06%，扣除预收账款后的资产负债率70.31%。

要知道，大悦城作为央企巨头中粮集团旗下唯一的地产开发平台，其融资方面的优势不言而喻。

2021年全年，企业曾发行多笔ABS、中期票据。今年1月，作为融资渠道率先解冻的房企之一，再次成功发行一笔15亿元公司债，3+2年期利率3.08%、5+2年期利率3.49%，成本较2021年进一步下降。

至2月14日，大悦城还与招商银行签订战略合作协议，招商银行将优先为大悦城提供地产并购相关的综合金融服务，专项融资额度为100亿元。

4月13日，企业刚刚在银行间成功注册发行了50亿元中期票据。

从成本来看，2021年大悦城年新增借款平均成本4.63%。截至期末，大悦城有息负债余额717.98亿元，平均融资成本降至4.91%，较年初下降0.19个百分点，虽无法与中海、保利等头部地产商相比，亦远低于行业平均水平。

不过，无论是市场下行周期，还是企业本身的财务杠杆及低利润率问题均未能妨碍其扩张意图。

对于未来，大悦城表示，将会积极应对市场变化，秉持“稳中求进”的总基调，聚焦能力提升，深化机构改革；坚守“双轮双核”战略定力，加强投资管理，强化投资战略导向，抢抓机遇赢得发展主动。

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