（文/张志峰 编辑/马媛媛）11月初，随着立冬到来，全国多地迎来第一场雪，天气骤然变冷，而土拍市场却似乎迎来一股暖流。

近日，随着第二批集中供地惨淡落幕，第三批，也是2021年最后一批集中供地迎来挂牌。出乎意料的是，相较上一轮，各地第三批土地供给政策明显变得宽松了许多。

多地下调竞拍门槛

截至目前，已有上海、深圳、广州、杭州、无锡、南京、苏州、济南等多城先后发布了第三批集中供地公告。

从已供应的几个城市来看，第三批供地均在不同程度上优化地块出让条件，或加大宅地供应量，或降低起始价，优质地块亦明显增多，部分城市甚至降低房企拿地资质、调低保证金。

业内普遍认为，第三批土拍规则的优化，或将提升房企拿地意愿，整体流拍和撤牌情况或略有好转，进而促进土地市场平稳运行。

具体而言，10月24日，南京“两集中”供地第三批次土地率先挂牌，共推出61宗地块，总起始价482.86亿元，合计出让面积约274.16万平方米。挂牌文件显示，南京第三批集中供地取消“不得联合报名竞买、不得合作开发，严格限制股权转让”的要求，房企资质由二批土拍的二级或一级下调至三级及以上。

随后，苏州挂出26宗地块，总出让面积203.5万平方米，总起始价405.61亿元，计划于11月24日开始出让。与第二批集中供地相比，此次供给数量及面积均明显增加，共增加 5 宗地块，出让面积增幅达到 45.2%，对房企保证金要求反而下调。

在广州的第三轮集中供地中，部分“回炉”地块起拍价出现小幅下调，部分地块也取消了新房限售价。相较于此前两批集中供地，第三批供地无论从数量上还是金额上，都有了一定程度的下降。更值得关注的是，此次广州市各区取消了最为严厉的“限房价”规则，不过仍保留50%限售首套置业家庭等规则。

11月3日，作为全国最热门的二线城市，杭州市第三批集中供地预告引发极大关注。最为明显的特征是，在拟推出51宗地块中，杭州主城区地块明显增多。此外，杭州恢复了预公告，意味着房企又可以在正式竞价前 " 勾地 "，杭州土拍规则再次迎来调整。

值得一提的是，在已披露预告城市中，土地供应量最大的反而是此前在房地产市场表现始终较为冷淡的济南。

继前几天济南公示了济自然规划告字〔2021〕5号、济自然规划告字〔2021〕高新3号共75宗集中供地后，近日，济南市自然资源和规划局、济南公共资源交易中心再次公布了35宗集中供地的信息。

也就是说，济南此轮一次性供应土地达到110宗之多，遥遥其他一二线城市。此外，本次供地交易按照分批次实施竞价交易及成交确认，交易达到最高限价的采取“限地价竞建筑品质和建设进度”。

房地产春天要来了？

有分析人士向观察者网指出，从目前供地政策来看，全国各地恐将逐步放松从拿地端的政策限制，结合目前房地产行业从土拍、融资到销售、房贷各个端口遇冷的行情，预计土拍政策将会是救市开端，以此来保障房地产行业平稳发展。

事实上，不仅是土拍端，融资端收紧了近一年之后同样迎来“解冻”信号。

11月9日，中国银行间市场交易商协会举行房企代表座谈会，招商蛇口、保利发展、龙湖集团、碧桂园、美的置业等公司计划近期在银行间市场注册发行债务融资工具。有媒体援引知情人士消息称，短融及中票都有望向民营房企放开，但最初受惠的应是银行的优质客户。

这被视作房地产行业出现了融资环境“解冻”信号。11月10日，跌跌不休的地产股无论A股还是港股几乎全线飘红，世茂集团、融创中国、雅居乐集团等多只港股涨幅超过10%。

另一方面，在中国房企密集违约引发房企美元债市场情绪恐慌之际，外资机构高盛投资组合管理团队近日接受媒体采访时表示，正在买入中国房企债券。高盛一直在通过买进中国房地产开发企业发行的美元高收益债券来增加“适度风险”投资资产。

谈及个别房企风险事件引发的连锁反应，该团队成员称，传染风险被高估了，市场正在消化这一风险。

消息一出，11月10日盘中，融创中国、正荣地产、时代中国控股等地产美元债集体反弹。如融创中国2026年1月到期、票息6.5%的债券每1美元涨8.6美分至59.4美分；正荣地产2022年4月到期、票息5.98%债券每1美元涨6.8美分至64.8美分；荣盛发展2022年4月到期、票息8%债券每1美元涨4.3美分至44.3美分。3支美元债均创下发行以来的最大单日涨幅。

连日来好消息不断，寒冬中的楼市终于感受到一丝暖意。那么，楼市寒冬终于要领来春天了吗？

亦有部分业内人士表示出相反态度。

中原地产首席分析师张大伟认为，截至10月31日，央行公布的贷款数据只有4200亿元，所以房贷政策并没有丝毫放松，行业还是要做好过冬准备。

一位上市房企高管告诉观察者网，此轮土拍政策之所以适度宽松，第二批集中供地结果过冷导致。对于房企而言，融资环境仍旧没有改善，眼看着条件更加优厚的土地，却苦于资金不足，更加是一种煎熬。但对于国资背景房企和部分资金实力雄厚的头部民营房企来说，却无疑是重大利好。实力略有不足的房企只不过跟在后面捡捡漏，勉强度日罢了。

据中指研究院统计，第二批地块集中出让中，约17个城市响应自然资源部要求优化土拍规则，严格购地自有资金审查等，市场降温明显。超半数城市的宅地成交楼面价较首批次有所下滑，多数城市竞价达上限地块比重明显下降。此外，20城第二批供地共计流拍70宗地块，撤牌195宗地块，整体流拍撤牌率达到31.8%（首批次为6.5%）。

与之对应的是，第三批集中供地之所以供给量大增，很大一部分来自于上一批流拍及撤牌地块，尤其是济南、合肥等高流拍率或撤牌率的城市。

因此，上述房企高管表示，土拍条件放宽有益于房地产市场整体平稳发展，但论及行业“春天”还为时过早。

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