（文/张玉 编辑/马媛媛）复杂的经济形势及较为严峻的行业环境之下，努力提质增效、稳中求胜成为地产企业的发展方向。

8月19日晚，荣盛发展（002146.SZ）发布2021上半年业绩报告。报告期内，公司累计实现销售金额和销售面积分别为599.22亿元和516.71万平方米，同比分别增长24.26%和19%。公司上半年营业收入342.24亿元，比上年同期增长了30.85%。

现金流是企业能够持续稳健发展的重要保障。而随着房地产行业调控逐步进入深水区，资金和现金流状况对于房企发展的重要性可见一斑。

据克而瑞不完全统计，2021年上半年，100家典型房企的累计融资额为6090亿元，同比下降34%，环比下降29%。在此背景下，上半年荣盛发展经营活动产生的现金流量净额为12.47亿元，同比增长131.97%。

上市14年以来，荣盛发展坚持每年分红，至2020年底，公司累计现金分红金额已达118.37亿元（含2020年度）。

聚焦主业对抗风险

荣盛发展成立于1996年，公司于2007年8月成功登陆深圳证券交易所，成为河北省首家通过IPO上市的房地产企业。

从常规的销售指标来看，荣盛发展的销售额已经连续三年突破千亿。2018~2020年，公司销售额分别为1015.63亿元、1153.56亿元及1270.97亿元，排名基本上稳定在行业TOP30。

与销售额相比，净利润率更能反映一家房企发展的健康状况。根据主流房企2020年报口径整理的一份净利润、净利润率的数据。销售额排名TOP30的荣盛发展，净利润和净利润率都是在TOP20之列，净利润率达到了11%，在行业内排名17；净利润77.74亿元，在行业内排名20。

在行业盈利能力普遍下滑的情况下，荣盛千亿级别的体量，能够与TOP20房企利润相当，已然不易。

从公司具体的业务构成来看，经过多年拓展，荣盛发展打造了完整的产业链体系，涵盖房地产相关的各个板块。在地产主业完成全国性战略布局的同时，康旅、产城、物业、设计、金融等辅助产业也得了充分培育和成长。

事实上，在住宅业务几乎已经发展到天花板的时代，各家房地产公司都各显神通，进行多元化经营。比如，龙湖就在住宅之外开辟了6个赛道。

不过，在当前的市场环境下，业内人士认为，业务越单纯，越成熟，就意味着越安全。尽管多元业务充分培育，对于荣盛而言，当下最重要的是通过聚焦主营业务对抗行业风险。

从2021年半年报来看，荣盛主营业务非常单纯，其中，房地产业务占营业收入的比重为92.27%，为主要的营收来源。而2020年报数据显示，地产占86.81%，产业园占7.5%。

   面对新政策、新环境、新机遇，荣盛发展方面表示，将集中精力做大做强地产主业，全力以赴推动康旅、产业新城、物业的快速发展，形成以地产为主业，以康旅、产业新城、物业为支柱，其它相关产业为辅助支撑的“一主三柱多支撑”产业发展新格局。

加码长三角区域布局

今年以来，环境楼市持续低迷，叠加疫情的影响，这对于总部在廊坊的荣盛发展而言，不可避免地产生了一定的影响。那么，环京对荣盛的影响到底有多大？

据了解，河北省下辖11个地级市，共有49个市辖区、21个县级市、91个县、6个自治县。而“环京”是特指环绕着北京最近的廊坊北三县（大厂、香河、三河）、固安这几个城市，这几年也和北京楼市同频共振，执行着严格的调控政策。

而除了这几个围绕着北京最近的城市，河北大部分城市都享受着京津冀一体化的发展红利，正在稳步发展。

据年报显示，截止2020年末，荣盛发展在廊坊的土地储备占比为15.87%，而整个河北加上天津一共是39.69%。简单来说环京占比约为16%，京津冀占比约为40%。由此可见，“环京”对于荣盛发展的影响范围仅占16%，并没有想象中的那么大。

另一方面，近年来，荣盛发展逐步加强对长三角、中西部、粤港澳大湾区的土储拓展力度，其销售额的贡献度也在加大。

7月8日，在与固定收益投资者交流会上，荣盛透露，从2021年上半年荣盛发展签约分布来看，长三角城市群签约金额占整体签约金额的36.2%，已经超过河北地区的26.1%，中西部城市群签约金额占比为18.8%。

从月度公告看来，上半年拿地金额为109亿元，其中长三角拿地金额约为78.05亿元，占比71.48%；京津冀拿地金额约为20.04亿元，占比18.35%，可以清晰地看出荣盛未来发展的侧重点。

由此可见，荣盛“河北王”的帽子是时候摘下了。

经营性现金流连续4年为正

每年3月份的年报和8月份的半年报，是观察房地产行业及公司的一个时间窗口。而在众多数据中，经常会被用来衡量房企财务健康度的一个行业性指标，就是经营性现金流。

不过，观察房企的经营性现金流有一个小技巧，要看全年乃至连续数年的数据，不要只看一季度甚至上半年的数据。这是因为，房企的项目周转周期大多在半年到一年之间，这意味着上半年拿的地，下半年就有望开盘。于是，房企习惯于一二季度集中买地，此时购地支出金额较大，而销售回款大量集中在四季度。

头部房企大多能保持销售的持续增长，但经营性现金流连续几年为正，对房企而言依然是不小的考验。统计显示，自2017年至今，仅有万科、龙湖、世茂、荣盛、华润、融创、绿地、阳光城、龙光等九家房企，做到了这一点。

其中，荣盛发展2017年至2020年，每年的经营性现金流分别为22.73亿元、175.11亿元，21.2亿元，13.67亿元，连续多年经营性现金流为正，在上市房企中属于健康水平。

说到财务指标，不能不提的就是“三道红线”。这也是房企最为关注的生命线。

半年报数据显示，截至今年6月底，公司资产负债率 80.16%，较期初下降2.09个百分点；现金短债比为1.16；净负债率66.50%，较期初下降13.68个百分点，剔除预收账款后的资产负债率为70.81%，较期初下降2.97个百分点。

剔除预收账款后的资产负债率为70.81%，与监管要求的70%可谓一步之遥。而公司其余两条线均已达标。看起来，荣盛发展三项指标“全部转绿”已经近在咫尺。

荣盛发展的成长性也获得了资本市场的认可。报告期，公司继续保持中证500、深港通标的股和MSCI明晟中国指数成分股等重要指标股的地位，荣获中国指数研究院“2021沪深上市房地产公司投资价值TOP10第8位”。

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