（文/张志峰 编辑/马媛媛）7月30日凌晨，杭州市规划和自然资源局网站发布了2021年第二批住宅用地集中出让公告。此次供地31宗，均为涉宅地块，总出让土地面积2873亩，建筑面积合计466.02万平方米，总起拍价为633.78亿元，预计将在9月7日－8日出让。

和首批集中出让的地块一样，第二批集中出让的地块大多也都分布在萧山、余杭、钱塘、临平等“九星”区域（九个郊区新城），总占地面积约2279亩，占第二批集中出让总面积的80%，意在优化调整用地供给空间结构，增加星城住房用地供给比例。

10地块先竞品质、后竞地价

值得注意的是，第二批集中供地名单中，杭州首次在10城区推出10宗“竞品质”试点地块，采取一次性公告和线下“竞品质”、线上“竞地价”两阶段操作方式，从源头上引导房地产市场供应高品质住宅产品。

“竞品质”阶段建设品质模块得分最高的建设品质标准表将作为“竞地价”阶段的报价依据及土地竞得后的项目建设标准。

同时，本次试点地块全部实行现房销售，通过竣工备案等验收手续并通过政府组织的履约监管核验后方可销售，商品住宅建成后实现“品质可视化、标准可固化、指标可量化”总体目标。

按照规则，“竞品质”有三大步骤。

首先，申请人须按照竞买报名资格申请须知要求，递交申请文件，并向指定账户足额缴纳“竞品质”阶段竞买保证金。

其次，杭州市城乡建设委员会组织竞买报名资格评审，确定取得竞买报名资格的竞买申请人，以取得竞买报名资格的竞买申请人中建设品质评分最高者所投报的各项指标作为地块建设品质标准，并作为地块竞得后的建设、验收、移交、保修标准。

最后，报名须取得杭州市城乡建设委员会核发的《竞买报名资格确认书》后，方可提交竞买申请进入竞地价程序。设定土地上限价格，当竞买报价达到土地上限价格时，则不再接受更高报价，转为在此价格的基础上投报无偿移交保障性租赁住房面积程序。

也就是说房企需要取得参与竞品质的资格后，才可以提交建设方案，并由杭州市城乡建设委员会进行打分。

亿翰智库认为，此举对于崇尚高周转房企来说将是重大打击，同时利好房地产行业向品质建设转变。同时政策整体意图在于控热度，利好绿城、滨江等本土龙头房企，以及保利、招商、万科等国央企，在杭高销售额新增货值不足的房企或许会加快入局。

优化土拍细则，提高门槛

除10宗试点地块之外，为进一步“稳地价、稳房价、稳预期”，促进房地产市场健康稳定发展，杭州对第二批集中出让地块的竞价规则亦进行了适当调整。

其一是取消预申请，房企参拍门槛大幅提高。此前，房企缴纳最高不超过5000万元的“勾地金”，就能获得一宗地块的参拍资格。现在则要求竞买单位需足额缴纳20%竞买保证金后方可参与竞买。

其二是溢价率上限由30%调整为20%，其中“竞品质”试点地块的溢价率上限为10%。

不过，由于起拍价上调，及竞品质、增加配建等要求，业内普遍认为杭州地产开发“低利润”现状并未改变。

其三是出让地块达到上限价格后，由原来的“竞自持房屋”改为“竞无偿移交政策性租赁住房”，并做好租赁管理。

分析人士认为，杭州此次土拍对细则进行大幅优化，主要是针对首批集中供地引起外界诸多争议而来。

据观察者网了解，在不久前刚刚结束的22城首批集中供地名单中，杭州一口气推出57宗共4533亩土地，以1178亿元总收入摘得头筹，几乎相当于排在末位青岛、福州等城市的10倍，出尽了风头。

但同时，又由于其土拍市场过热，平均溢价率高达26.1%，41宗地块竞拍至自持阶段，被业内直呼“不赚钱”，引发市场对于该批土地房屋质量和未来房价的担忧。

特别是日前，杭州本土的老牌房企宋都股份宣布以放弃5000万元保证金为代价，主动“退货”引发全国关注。据悉，该地块为杭政储出【2021】8号地块，纯住宅用地，今年5月7日，宋都股份以封顶29.90%溢价率加上21%自持拿下该地块，总价17.83亿元。

也就是说，同样的地块，如果按照现在的规则想要退地，至少需要舍弃2.7亿元保证金。并且假如按照试点地块规则，在“竞品质”之后，亦能让房企竞价过程更加理性，即便封顶也大概率不会被竞拍至这么高的溢价和自持比例。

另外，此次杭州土拍还细化了商服用地要求。从保障住宅布局空间，提高住宅环境品质的角度，对住宅用地中规划允许配建不超过10%的公建部分，提出集中建设公益性配套公建、沿街布置配套商业等要求。

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