（文/解红娟  编辑/马媛媛）长达4个月的收购事件，随着远洋集团的一纸公告尘埃落定。

7月18日，远洋集团发布公告，将与关联合作方共同通过天津远璞，拟以40亿元的股权对价收购红星地产70%的股份。

据悉，整个交易由4个阶段完成，此前，天津远璞已经受让红星地产18%的股份，双方计划在今年7月30日、8月10日和明年1月10日前后，分别完成红星地产22%、11%和19%的股权转让。

远洋的“小算盘”

“从谈判结果，167亿净资产被折价卖给远洋是事实。”一位财务专家告诉观察者网，这个交易本身就表达了远洋并不看好红星地产资产的情绪。

公告披露，截至2020年12月31日，目标公司及其附属公司的未经审核资产净值约为167.49亿元（含资本工具），据此计算，70%股权对应价值约117.24亿元，而天津远璞只给出40亿元的收购价。

对于红星远洋此次交易中资产净值缩水77亿，业内人士只能用“红星地产土储质量一般”进行解释。

“事实上，近段时间股权交易事件并不少，类似远洋收购红星的有平安收购凯德来福士。”高力国际华东区研究部董事袁晓超说道，卖方同样是出售资产部分股权，也拥有项目的运营权。

可以参考的是，一个月前凯德卖出6个来福士资产包部分股权，评估资产组合总资产价值为467亿元，平安人寿收购其中部分股权，总投资额约330亿元，与评估价格相当。

而远洋一边折价买进，一边又看好红星未来发展潜力，让人迷惑。 既然不看好，为何又要收购呢？原因很可能是远洋集团本身的业绩压力，以及补仓的紧迫性。

数据显示，2017年至2020年，远洋集团分别实现合约销售金额705.6亿元、1095.1亿元、1300.3亿元和1310.4亿元，同比增长40.06%、55.20%、18.74%和0.78%。不难发现，早在2019年，远洋集团规模增速就出现明显下滑。

进入2021年，远洋集团的业绩表现更是惨淡。2021年1-6月，远洋集团累计合约销售楼面面积为约283.43万平方米，累计合约销售额约523.7亿元，仅完成全年目标1500亿元的34.91%，甚至还不到去年销售额四成。

与此同时，远洋集团销售金额排名持续下降。克而瑞数据显示，2016年至2020年，远洋集团分别排名第22位、27位、26位、24位、36位。而2021年上半年，远洋集团排名更是下跌至第44位，被卓越集团、合景泰富、首开股份、奥园集团等后来者居上。

这样就不难理解，远洋集团为何明知红星地产资产不佳也要吃下这块蛋糕了。数据显示，2020年，红星地产全口径、权益销售额分别为614亿元和438亿元，假使红星地产今年销售额维持在614亿元左右，远洋集团1500亿元销售目标就有望达成。

“此外，红星和远洋的资产形成互补性，扩充京津冀环渤海业务的同时，也增加华东占比。因为华东区域已经是楼市利润的主要来源。”上海中原地产市场分析师卢文曦认为，除了快速实现业绩增速，收购红星地产后还有利于远洋集团土储平衡分布。

前者重点布局华东区域，后者的主要阵地则在北方区域。截至2020年底，远洋集团总土地储备达到4718万平方米，其中，北京、华南、环渤海、华东、华中、华西六大区域的土地储备占比分别为26％、23％、22％、8％、9％、12％。

提出“南移西拓”战略后，远洋在2021年招拍挂市场拿下12宗宅地，土地面积50.39万平，总计103.18亿元，分别位于成都、武汉、温州、苏州、佛山等非北方区域。

而根据公告，红星地产此次转让的资产包括住宅、商业和物业三大类，合计共91个项目，住宅建筑面积2017.1万平方米，商业建筑面积625.2万平方米，其中北京、环渤海、 华东、华南、华中、华西项目数量分别为9个、15个、35个 、1个 、6 个、25个。

“有效平衡区域布局的同时，红星地产的物业、商业板块也对远洋的多元化经营提供帮助。”卢文曦表示，这会给资本市场带来更多想象空间。

不过，机会和风险往往是并存的。

红星地产的债务去哪了？

红星地产被变卖的原因，无非是母公司资金承压，地产开发业务为资金密集型、财务杠杆更高且非银行融资敞口较大。

官网资料显示，红星地产全称上海红星美凯龙房地产集团有限公司，成立于2009年。主营业务范围涵盖商业运营管理、不动产开发、是综合性地产开发特色房企。

据中指研究院2020年全国拿地排行榜显示，红星地产斥资168亿元拿地，排名第57位；拿地面积553万平方米，排名第32位。截至2020年底，红星地产已经在全国57座城市布局120多个项目。

事实上，红星地产资产状态不佳，商业地产在建项目规模较大，部分位于三四线城市项目存在去化压力；公司家居商场与地产开发业务在建、拟建项目尚需投资规模较大，仅排队待建的爱琴海商场就多达80家。

截至2020年底，红星地产总资产约1000亿元，其中存货逾600亿元、现金90亿元、预收账款近500亿元、有息负债168亿元、净资产167亿元。其中，截至2020年6月末，红星地产主体红星企发负债总额达877.4亿元，其中流动负债达725.02亿元，占比高达83%。

母公司红星美凯龙债务压顶。公开资料显示，截至2020年9月末，红星美凯龙债务总额达1860.8亿元，超过四成的资产已被抵押；账上货币资金仅62.2亿元，而一年期内到期的非流动负债高达124.98亿元。

继定增、发债、ABS之后，红星美凯龙终于将红星地产以40亿元的价格“贱卖”给了远洋集团。

但除了红星地产即将剥离的债务，红星美凯龙控股自身还有约105亿元未到期境内债券，且大部分将于2022年和2023年到期。红星美凯龙折价“卖身”自救一事，仍要打上一个问号。

至于被剥离债务的去处，作为房企中为数不多“三道红线”全绿的企业，远洋集团自然不愿意背上枷锁。

为了合理规避债务风险，远洋集团联合和远洋资本成立合资公司天津远璞，分别持股50%，至此，远洋集团、远洋资本与红星控股分别持有重庆红星美凯龙企业发展有限公司35%、35%、30%的股权。

远洋集团还表示，“于收购事项完成后，重庆红星美凯龙企业发展有限公司将于合资公司的财务报表内入账列作联营公司”。换句话说，远洋集团并不计划将其并入报表。

值得一提的是，远洋资本是远洋集团投融资平台，是一家另类投资公司，主要从事不动产投资、资产管理、股权投资、海外投资等方面的业务。

而不论并表与否，这笔债务都不会凭空消失。

至于红星控股，由于只拥有红星地产30%股权，红星控股从主导者变成远洋发展战略的服务者。根据收购框架协议，目标公司持有的商场及商业街，受限于天津远璞的评估及管理，原则上委托红星美凯龙控股指定的服务提供商运营。

此外，截至2020年年底，红星地产已售但未结转的开发物业及自持物业的利润，将由红星美凯龙控股及天津远璞按85 %：15 %的比例进行分配；于2020年12月31日未售的开发物业及自持物业的利润，将由红星美凯龙控股及天津远璞按70 %：30 %的比例进行分配。

“变身财务投资人的红星美凯龙退了，但这场收购是否会产生更高的效益也很难说，毕竟有平安和华夏的案例在前。”业内人士说道。

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