律师说法：停贷或涉违约，应采用法津手段

多个律师观点认为，业主“停贷”应谨慎。

针对上述武汉时代新城业主的这种“强制停贷”行为，建诚晟业总经理苑承建表示，能够理解，但是不提倡也不受保护。

“房地产开发项目中可能存在的挪用预售资金现象有对应的处理规定和责任人，房地产项目停工烂尾也通常不属于终止房贷合同的条件，因为向业主按期交付房子是开发商的义务，而不是银行的（义务）。”

“虽然对业主充满了同情，但从法律关系和合同规定看，建议业主们谨慎理智考虑，不要随随便便就停贷了。”成都本地一位不愿透露姓名的律师表示：“贸然停贷很可能就违约了，届时不仅征信会受影响，还可能被诉到法院，得不偿失。”

上海市光大律师事务所高级合伙人徐军律师称，业主和开发商之间的购房合同关系、业主和银行之间的按揭贷款合同关系，基本是两个独立的合同关系（尽管有银行将开发商作为业主还款的的担保人）。因此，即便开发商出现违反购房合同的约定，例如逾期交付房屋等，业主也只能依据购房合同关系向开发商主张权利。

“而在业主与银行之间的贷款合同关系项下，除非银行发生了违反贷款合同约定的行为，致使业主有权停止向银行还贷，否则业主做出的停止还贷行为，将构成对贷款合同的违反并将向银行承担违约责任。”徐军告诉第一财经日报。

总而言之，贸然停贷对业主有诸多不利影响。王玉臣建议，如果买房遇到烂尾楼，在实际操作中要根据项目情况来应对。首先，尽快通过政府信息公开申请、自己银行流水查询等多种方式，核实项目的预售房款监管情况。

易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉金融投资报记者：“业主的诉求是清晰的，即要求限期复工，否则在办理不动产权证前将拒绝还贷，相关损失由相关部门和机构自行承担。从具体反映情况看，这些停工的楼盘面积较大，部分虽然也复工了，但是属于表演式复工，并没有真正进入到完全施工的阶段。”

严跃进认为，此类项目的预售资金流向不清晰，且资金监管不到位，导致购房款不能进入到施工和工程阶段。“从这点看，相关银行等或负有直接的责任。”

在律师看来，房贷是业主个人与银行之间的借贷关系，也是民事关系，开发商是担保人，抵押资产是购房者购买的房屋，虽然开发项目可能因为各种原因导致停工，但是业主与银行之间的借贷关系依然存在。

业主停贷能否倒逼开发商复工？

随着多地业主“抱团停贷”，能否倒逼开发商、银行及相关监管机构尽快解决逾期交房的问题？

来自红星新闻的评论指出，解除合同方案对于买房人来说，只是“及时止损”，不是全身而退。

目前，武汉等地业主的诉求，希望以停止还贷倒逼烂尾楼重启，等于是以停贷向银行施压，而并没有要求解除买房合同。那么，这样的诉求在司法层面上恐怕难以得到法院的支持，也不属于最高法关于买房-贷款合同“二分法”的规定。

即便如此，买房人的集体“停贷”诉求，也是一个鲜明的信号：过去那种房产开发和银行高度绑定，把风险全留给期房业主的积弊，必须改改了。这也是把压力从银行传导向开发商，倒逼着房子重新开工。

事实上，今年以来“保复工”“保交楼”已成为房企的一项重要任务。

今年春节后的国新办新闻发布会上，时任住建部部长王蒙徽表示，坚决有力处置个别房地产企业项目逾期交付风险，要以“保交楼、保民生、保稳定”为首要目标。

金融投资报根据克而瑞统计了24个重点城市2021年年末停工、延期交付等问题楼盘数量与面积。

从套数来看，长沙、郑州、武汉、重庆都是2万套以上问题住房。

从面积来看，长沙446万平米，重庆331万平米，武汉274万平米，郑州271万平米，昆明、广州也在140万平米以上。

在业内人士看来，烂尾房及业主“停贷”的原因与房地产一直实行预售制度有关。

由于预售制，房企凭借高杠杆和高周转，游走在拿地、盖房、回款、还债的循环中，导致业主的预售资金总是被腾挪。

然而，随着“三道红线”及预售资金监管等多重调控之下，房企资金链断裂，导致烂尾楼出现，而业主们则成为最大的受害者。

徐军告诉金融投资报记者：“我个人认为，长期以来在商品房预售领域形成的市场架构或模式，对购房人权益保护的考虑是不周的，尤其是在房企前期开发风险防范方面，例如出现停工、烂尾了怎么办。”

严跃进认为，此类事件发出了警示，需要后续各地部分积极关注此类问题，并加快出台应对措施。

最新：超50个城市房贷利率已降至下限，三四线城市下调幅度相对较大

21世纪经济报道记者据贝壳研究院梳理，6月贝壳研究院监测的103个城市中有56%的城市首套、二套房贷利率已降至下限，最大程度上降低购房者的贷款成本。

本轮房贷利率下调过程中，三四线城市利率下调幅度较大，如开封、新乡、许昌、驻马店、上饶等地首套主流利率较去年9月的高点下调超过200个基点，这代表银行对三四线城市住房的支持力度更大。

贝壳研究院市场分析师刘丽杰指出，房贷利率下降叠加部分城市降首付、取消认房认贷，从实质上提高购房者的购买力，有助于加快市场成交。

贝壳研究院数据显示，6月上半月贝壳50城二手房日均成交量较5月日均水平超过20%。

当前103个城市中超过四成的城市房贷利率高于下限，未来仍有降息空间，结合6月以来地方政策的支持力度也在加强，这利于6月及下半年市场交易的修复。

国家统计局公布的数据显示，5月一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨3.5%和1.7%，涨幅比上月分别回落0.4和0.7个百分点。二线城市新建商品住宅销售价格同比上涨0.3%，涨幅比上月回落0.7个百分点；二手住宅销售价格同比下降1.7%，降幅比上月扩大0.7个百分点。三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别下降2.2%和3.2%，降幅比上月扩大0.7个百分点。

华西证券研报显示，5月地产数据整体呈现企稳复苏迹象，显示前期一系列宽松政策开始发力，效果初显，显示政策并非无效的，而是需要时间来起效，基本面有望持续复苏；另一方面，各项数据虽然底部企稳，但绝对增速仍然较差，未来政策进一步放松的空间仍然较大，地产板块估值仍有空间。