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鹿鸣:境外债权人陆续呈请清盘,中国房地产面临着怎样的博弈?
【文/观察者网专栏作者 鹿鸣】
当下,事关中国房地产的任何风吹草动,都不会缺少观众。
2024年开年,一则“香港高等法院颁令中国恒大清盘”消息引发市场热议,争论点在于执行清盘的资产能有几何,清盘对恒大债权人是否最优?香港特区政府和中国内地高院签署《关于内地与香港特别行政区法院相互认可和协助破产程序的会谈纪要》以及高院发布的《关于开展认可和协助香港特别行政区破产程序试点工作的意见》,似乎可以阻绝清盘令对恒大在内地的资产和业务的影响。
仅隔两日,“碧桂园债权人申请清盘”的传言就不胫而走,房地产企业的债权人纷纷炸锅。尽管碧桂园在2月1日辟谣,但“被清盘”的阴霾仍笼罩着中国房地产企业。2月16日,龙光集团发布公告称,香港高等法院已颁令撤销清盘呈请;这是因为一个月前,龙光集团已与美元债的债权人小组及其顾问就债务重组方案达成一致。
然而到了2月底,碧桂园又再次上了新闻,Ever Credit Limited公司于2月27日向香港高等法院提出对碧桂园的清盘呈请,涉约16亿港元未偿还贷款。碧桂园最新回应称,坚决反对清盘呈请书,并将寻求法律意见,采取一切必要行动,与顾问团队积极妥善抗辩应对。
选择清盘,还是继续相信,亦或是躺平,值得房地产企业债权人审慎思考。尽管不少人翘首以盼房地产市场企稳恢复,但市场端仍死寂一片;这般“冷静”,不禁令人生疑:房地产行业是否已成明日黄花?
昨日中国恒大,今日债务“恒”大
去年9月恒大董事局主席许家印涉嫌违法犯罪被采取强制措施之后,“恒大神话”就此终结。
此后,有关恒大的消息仍不断出现在新闻报道中,主要是关于保交楼、上市公司估价下跌与停牌、债务重组与资产出售的进展,直到今年1月29日,恒大债权人第七次延后清盘呈请聆讯到期。
但在此期间,公众似乎已经“淡忘”恒大。与其说是“失望”,不如称之为“理性”。理性看待恒大事件演进,理性思考楼市当下与未来,理性应对随时出现的变数,并致力于解决与自身相关的现实问题。
图一为许家印夫妇缔造的商业帝国简明图谱,其通过中国恒大集团(简称:中国恒大,股票代码:03333.HK)控股恒大集团有限公司(简称:恒大集团)、恒大物业集团有限公司(简称:恒大物业,股票代码:06666.HK)、中国恒大新能源集团有限公司(简称:恒大汽车,股票代码:00708.HK)以及恒大地产集团有限公司(简称:恒大地产)。
图一 (信息来源:根据企业预警通查询信息整理)
中国恒大注册在开曼群岛,恒大物业和恒大汽车注册在香港,恒大集团与恒大地产均注册在深圳。恒大集团为中国恒大除地产业务外的主要商业实体,业务涵盖高科技、金融、互联网、现代农业、健康产业、教育科技、智库、体育、游乐园、餐饮、酒店等多个板块。
根据中国恒大及其子公司恒大地产2023年中期报告显示,恒大集团合并口径总资产17439.97亿元,合并口径负债总额为23882.00亿元,合并口径所有者权益为-6442.03亿元,严重资不抵债。合并口径有息债务[有息债务包括优先票据、公司债券、可转换债券、银行借款及信托等非标融资。]总额为6247.65亿元,恒大地产约占70.87%,为4427.54亿元。
其中,以美元和港元计价的有息债务金额折合人民币分别为1578.96亿元和62.39亿元,合计占恒大集团有息债务总额的26.37%。中资美元债共14只,共计195.454亿元:中国恒大本部10只,合计143.104亿元;恒大地产4只,合计52.314亿元。
由此可见,恒大(以下均以“恒大”代指中国恒大及其子公司组成的企业集团)境外债务规模占比相对较低,且以间接融资方式为主。
恒大负债2.4万亿元,其中有息债务仅为四分之一。其他的负债主要包括:应付供应商(包括房地产及贸易业务等)货款,约占四分之一;购房者的预付款,约占四分之一;来自第三方拆借、合作方的前期投入、收购土地使用权及项目公司股权等产生的应付款项,约占八分之一;以及递延所得税负债等,约占八分之一。
2023年12月29日发布的《恒大地产涉及重大诉讼及未能清偿到期债务事项的更新公告》显示,截至2023年11月末,恒大地产涉及未能清偿的到期债务累计约人民币3,163.91亿元,逾期商票累计约人民币2,055.37亿元。
上述数据仅仅是融资数据,应付供应商的货款、合作方前期投入等应付款项,散落在数千件未决诉讼和失信被执行人案件中。而购房者的预付购房款余额,随着一栋一栋的“保交楼”缓慢调减。
内债“不是债”,外债会“要命”
图二为笔者根据国家外汇管理局《1985-2022年中国外债与国民经济、外汇收入》统计数据绘制的相关指标变动曲线图。
由该曲线图可知,外债余额增长率曲线与外汇收入增长率曲线走势相同;国内生产总值增长率曲线与负债率曲线相关性较强,且均较为平缓。
根据国家外汇管理局数据,2001年,中国外汇收入2994亿美元,外债余额2033亿美元。2001年前,各年度外汇收入略高于外债余额;2001年后,得益于中国加入WTO,各年度外汇收入与外债余额迅速拉开距离。到了2022年,中国外汇收入35552亿美元,外债余额27465.6亿美元。
举借外债和对外出口的迅猛增长,是过去20余年中国外向型经济的最好例证。负债率与GDP增速的完美契合,更加印证了利用外债促进经济增长的良好效用。
图二(注:1、负债率是指年末外债余额与当年国内生产总值的比率;2、外汇收入指国际收支口径的货物与服务贸易出口收入。)
图三则为各行业企业发行中资美元债的存量金额及只数的相关统计数据,其中发行最多的是金融企业,其次便是房地产企业。
截至2024年2月21日,房地产企业发行美元债券余额为575.42亿美元,较2022年末的839.93亿美元下降了31.49%,预计房企美元债兑付潮仍在持续。2023年至今,新发行美元债的房企数量已降至个位数,除了上海金茂、越秀地产、万达商业、太古地产等龙头房企外,只剩下个别以房地产为主业的城投公司。
图三(数据来源:企业预警通)
从恒大的有息债务结构数据可知,其境外债务占比不到30%。但可以说,恰恰是因为这少部分境外债务,让恒大走向“断头台”。
为什么恒大境内债务的债权人,包括购房者、供应商、合作方以及金融机构,就愿意给予许家印及恒大一些时间,而境外债权人却没有耐心,甚至要趁火打劫?且不说资不抵债的恒大清盘后所剩无几,即便按照债务偿还顺序,境外债权人并非优先顺位。
也许是因为境外债权人严格按照“法治”理念处理经济事务,商业习惯使然;也许是因为境内债权人对当前经济环境和经济形势把握更加准确,乐观预期主导;也许是有人趁机做空中国房地产,套利游戏罢了……目前,尚未有充足证据去验证上述猜测。
但有一点值得境内企业关注,那就是必须基于企业经营需要,合理、适度举借外债用于生产经营,同时按照市场经济制度、规则与债权人打交道。有关合理适度举债的内容,读者可以参见笔者前一篇文章《民营企业除了缺钱,还缺什么?》中关于“股权融资和债权融资的利弊”的相关讨论。
切忌以处理内债的理念和行事风格,即“经济问题政治化”,来处理和对待境外事务。政治格局必然要有,但只能作为托底手段,且不能过度使用,以免造成“失信”并引发悲观预期。举借外债涉及方面较广,国家外汇管理局、国家发改委、中国商务部等部门会根据举借外债金额、用途等不同程度参与指导,贸然施加行政干预不仅有悖于商业信用,更会有损我国社会主义市场经济体制形象,引发系列不良反应。
外债对汇率、利率及地缘政治等因素均较为敏感,且变数较大,稍有不慎,都会引发举债主体流动性风险,从而爆发债务危机,打乱生产和经营节奏。倘若叠加行业风险,则会使举债主体跌入深渊,如同恒大这般。
恒大清盘是否会被纷纷效仿?
中国恒大被执行清盘,对于许家印及其商业帝国而言是结束。但对于中国房地产行业而言,这波清盘是否才刚刚开始?
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本文仅代表作者个人观点。
- 责任编辑: 朱敏洁 
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