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陈瑞燕:地产商退出旧改项目的背后——评广州旧改
最后更新: 2022-05-11 07:39:42四、旧改、农民与基层治理困局
广州快速推进旧改不仅冲击房地产市场,并且某种程度上正激发一系列社会矛盾,将基层治理推入困局。
2021年11月份,笔者在广州市增城区下辖农村开展社会调研,与当地干部和农民访谈的过程中,了解到旧改在基层的实施情况。
增城区近十年开发建设力度很大,以往大片的农田已被征占,仅剩下几处城中村均已被纳入旧村改造项目,其中Z村和B村是两个旧改重点村,处于与村民前期宣传解释和签署意向书阶段。从这两个村,我们了解到旧改在基层造就的诸多荒诞之事,比如:
B村被纳入旧改重点项目后,便有开发商上门找到村长,试图以拿下村长的方式拿下B村的旧改项目。然而没想到的是,另外一家开发商找到了副村长,想收买副村长以获得该村的旧改项目。据街道干部透露,其中不乏权钱色等灰色交易。
结果是,B村内部形成以村长和副村长为代表的两种旧改立场,在村里引起严重的派系矛盾,村民上访不断、村庄日常工作无法进行、村庄选举换届无法推进,村庄治理失序。最后上级政府不得不派街道副主任空降B村作为代理书记以重建村庄秩序。
Z村也出现了类似的派系矛盾,最后以返聘老书记重新坐镇的方式才得以平息派系纠纷。
Z村干部介绍说,只是给村民宣传解释旧改项目,让村民表决签署同意旧改项目的意向书便耗费了两年时间,即使如此,仍然有些钉子户难以做通工作,因此村干部只能想出每个签名500元的策略,才让旧改意向书的村民签字同意率达到80%。可想而知,如若大规模且快速推进旧改将为基层造成巨大工作负担。
每个旧改项目都将撬动上百亿的利益,牵涉其中的人自然长期保持紧张状态,精神抖擞地参与这场个人利益之战。农民不会轻易将城中村的土地增值利益让渡出去,而是会比任何时候更加团结一致,与地产商展开博弈,这并不会因为博弈对象由政府变成了地产商而有任何改变。村庄内部的关系裂缝和分化也会因为利益的介入而被放大,引发各种各样的对抗、争斗以及伦理闹剧。
过往平静的村庄在旧改这块巨石的重击之下,掀起千层巨浪。
农民自建出租房
即使是引入地产商参与旧改,解决了城中村改造的资金来源问题,但是土地政治作为旧改的核心问题依然没有变化,地产商面对农民的利益博弈难度甚至比政府更大。比如升龙地产在增城区新塘镇群星村的旧改项目,就正深陷与当地村民的利益纠葛之中。
此外,地产商之间在竞争夺标过程中不断推高旧改的补偿标准,比如说居民宅基地“三层半”的补偿标准在有些地方已经补偿到四层半乃至五层。市场开发的旧改模式将把城中村农民的胃口喂得越来越大,农民的拆迁补偿预期不断被拉高,城中村的改造成本相应地越来越高。
五、小结
广州旧改,表面上是城中村改造和城市更新问题,本质上是土地政治经济问题。
而广州当前地产商纷纷申请退出旧改项目的根本原因,在于旧改模式存在内在悖论,行业不景气和旧改政策逆转不是地产商退出旧改的原因,反而是旧改短时间大规模推行的结果。
另外,城中村改造本身是个公共问题,盲目推向市场,将会让一些基层社会矛盾愈加激烈,也将加剧已有的房地产市场风险。
为此,笔者建议旧改不可大干快上、大拆大建,当前广州旧改从政策上紧急刹车无疑是十分必要的。
而在市场主体参与旧改过程中,政府必须认真监督把关,从社会总体利益考虑及时调整政策方向,不可因为企业急切的利益诉求而加快旧改脚步。
最后,旧改市场化改革亟需理论界和政策界的深入讨论与评估,分析其中利弊得失,地方政府不可盲目推进旧改市场化,这对建设全国统一大市场也十分必要。
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