然而,理想却被现实所击败，以时代中国为代表的地产商申请退出旧改项目，相关城中村改造项目面临烂尾风险。

正如相关新闻所报道,“广州旧改大撤退，时代中国不是唯一一个”。自2021年下半年以来，中国恒大、云南俊发、中国奥园、雅居乐、雪松控股、星河地产等多家民企均传出退出广州旧改的消息。

广东旧改，陷入危机。

三、旧改模式的内在悖论

相关媒体报道认为地产商退出旧改的原因有二：

一是行业不景气。受宏观经济周期和新冠疫情的双重打击，地产行业进入下行周期；恒大因债务危机爆雷，政府加大对房企债务监管力度，更是敲响地产商的警钟。

二是旧改政策逆转。粤国土资规字〔2018〕3号文发布之后，广州旧改被推向高潮；然而2021年8月住建部发文通知在实施城市更新行动中防止大拆大建，并点名批评广州。广州旧改紧急刹车，近百个城市更新项目暂缓实施。于开发商而言，政策对旧改项目从严审批，项目周期延长，投入资金被锁定，倒逼地产商为保生存只能申请退出部分旧改项目。

事实上，行业不景气和旧改政策逆转只是导致旧改危机的表层原因，危机根源在旧改模式内部。因为想要实现旧改理想方案的一个必要前提是，地产商在旧改中开发的楼盘能够按预期价格卖出去。

但问题是，短时间内全市大批旧改项目落地实施，土地供应量迅速增加，大批新建住宅同时涌入房地产市场，住房供过于求，结果必然是楼盘无人问津，房价下跌，甚至有可能引发市场崩盘，开发商血本无归。这是经济学的一条基本规律，也是旧改模式的悖论所在。

而现实，已经在上演。

升龙地产在广州的旧改首子——升龙臻府，今年元旦开盘之后，销售惨淡。而根据时代中国业绩报告，去年时代来自城市更新的收入为44.07亿元，较2020年减少超过10亿元。

实际上，旧改模式的内在悖论早已在昆明得到验证。

2008年，昆明开启了轰轰烈烈的旧改行动，336个城中村纳入改造范围，到2015年3月18日为止，昆明纳入规划改造范围的城中村增加到了382个，实际批准了257个城中村的改造，批准建筑面积高达9618.19万平方米。到2015年3月24日昆明市叫停城中村改造时，已经启动改造的有229个，市场供应总建筑面积高达7477万平方米，相当于昆明主城区近10年的商品房建筑面积。结果是昆明市产生334个烂尾楼盘，目前昆明市仍在奋力化解当时的烂尾楼盘项目。

尽管广州是人口净流入区，但其住房需求的增长空间远远无法吸纳当前旧改释放的住宅供给量。

根据2021年广州旧改报告，截至2021年12月底，除去政府收储、已完成旧改及纳入远期规划项目，全市共有426个整村改造项目合共占地规模约29650万平方正在推进中。而根据克尔瑞研究团队市场监测，预期2022年全市城市更新项目集中入市，数量共计40个，年度供应预期面积约247.4万方；2023年预期入市项目数量爆发式增长至109个，供应面积达676万方；2024年年度预期已确认主体村全部入市，预期供应面积超1000万方。

广州近两年的一手住宅供应面积均在1200万方左右。换言之，到2024年，广州旧改项目面积预计可以覆盖一整年的住宅供应量。如果广州旧改不紧急刹车，持续快速推进，那么旧改项目年供应总量将超出年需求量，最后冲击房地产市场。这也意味着政府也没有了出让土地获取融资维持财政收入的空间。

故而，广州市住房和城乡建设局今年3月份印发的《关于在深化城市更新工作推进高质量发展中加强年度实施计划管理的指导意见》中的两条原则便具有重要意义：

（二）维护土地市场稳定。建立存量建设用地盘活和增量建设用地供应市场的联动机制，通过城市更新年度计划管控开发节奏，调控存量建设土地资源释放强度，促进土地供需平衡，维护土地市场稳定有序。

（三）保障房地产市场健康发展。本辖区内除政府收储外需增加居住用地的成片连片城市更新项目，各区需充分论证对本区房地产市场影响，充分考虑房地产市场供给与需求的关系。科学分析房地产市场承载能力、用地规模和指标支撑能力等因素，均衡有序推进城市更新，避免“大干快上”造成房地产市场异常波动，维护稳地价、稳房价、稳预期目标，促进房地产市场平稳健康发展。

可以说，旧改释放出过量住宅，冲击土地和房地产市场秩序，才是当前广州旧改出现危机的症结所在。广州旧改此时若不紧急刹车，之前昆明遭遇的烂尾楼困局将是广州的未来。