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姚洋：同意取消预售制，房企的融资需求也需要被认真对待
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姚洋北京大学国家发展研究院院长
【文/观察者网专栏作者 姚洋】
7月10日以来，全国多地停工楼盘出现了“强制停贷”的现象。这一现象也将“商品房预售制度”这个过去多年来备受争议的话题重新推到了公众面前。
1994年，中国发布了《城市商品房预售管理办法》，允许开发商“将正在建设中的房屋预先出售承购人”，至此商品房预售制度助长了长达三十年的地产黄金周期。在此期间，预售制度带来过高的金融风险，不利于保护购房者权益等弊端也引起大家讨论。目前预售制度是否迎来了真正的调整时机？
对于这个讨论，我的观点是同意取消预售制，世界大多数国家很少有预售的房子，预售制是我们国家金融系统工作不畅造成的，也就是说房地产企业为了拿到流动资金，只好用预售的房款做流动资金，面对现在的经济状况，我们要不断推进金融改革，我觉得可以取消预售制。
昆明新房售价连续4月环比下降。图源：视觉中国
取消预售制实际上就是要降低开发商的财务杠杆，消除开发商疯狂拿地、过度扩张的动能，促进房地产业的理性回归。
当然，预售制不能简单地取消了之，对于这项制度安全退出市场要有充分的评估。第一个条件就是要认真对待房地产企业的融资需求，房地产企业需要有充足的流动资金，当预售资金没有了，那流动资金只能从银行来。
第二点是时间，取消预售制不应该一蹴而就，更不能以国家的强力政策，比如说“三条红线”来卡，而是应该给房地产企业和银行一定的时间来适应，这个时间可能需要三年甚至更长的时间，银行和房地产企业要配合起来才能做到。
图表：“取消预售制”不可避免？业内人士建议按工程进度分期付款。图源：视觉中国
预售制度本身也是一种工具，有其适用的条件和环境，如何用好它才是关键。当外部条件发生变化时，对制度进行调整和完善，甚至当条件成熟时，预售制度也可以有序退出。
为什么现在的预售监管形同虚设？因为房地产企业没有流动资金，房企需要预售资金补充流动资金，如果我们的监管部门和银行没有意识到房地产行业必须要有充足流动资金这个特点，那预售制度就不太可能取消。
取消预售制是一件很大的改革，需要监管部门转变对银行借贷的想法，我们现在的监管部门对于银行借贷可能会“一管就死，一放就乱”。监管部门要充分认识到房地产行业是一个重资产行业，流动资金的需求量非常大，房地产企业去银行贷款是一件再正常不过的事情，有了这个认知后，我们才能够推动取消预售制。
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