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牺牲利润冲规模,保利发展想争第一
(文/解红娟 编辑/马媛媛)冲进房企排行榜第二位的保利发展,2021年多项财务数据不佳。
4月4日,保利发展举办2022年度业绩说明会。业绩报告显示,2022年保利发展实现销售签约面积2747.95万平方米,同比下降17.55%;实现销售签约金额4573.01亿元,同比下降14.51%。
由于销售签约金额同比降幅分别优于行业、百强房企12.19、27.79个百分点,保利发展市场排名升至行业第二,市场占有率为3.4%,实现“进三争一”的规模目标。
但在其销售排名上升背后,保利发展多项财务数据表现不佳。其中,营收利润双双下滑、毛利率连续三年下滑等现象较为突出。
“降价促销”
公开资料显示,保利发展成立于1992年,隶属于中国保利集团。2006年7月,保利地产在上海证券交易所正式挂牌上市,是IPO重启后首批企业中的第一家房地产上市公司。2018年,为体现公司多元化发展方向,公司更名为保利发展。
2021年,保利实现营业总收入2811.08亿元,同比下降1.37%;实现净利润270.11亿元,同比下降27.37%;归母净利润183.47亿元,同比下降33.01%。
对于归母净利润的下滑,保利发展将此归咎于前期低利润项目成为结转主力,导致毛利率水平、投资收益规模下降。
报告显示,保利发展2022年毛利率22.01%,同比下降4.79个百分点;其中地产开发毛利率21.8%,同比下降5.3个百分点。此外,受行业整体下行影响,保利发展合联营项目带来的投资收益下滑,2022年投资收益42.01亿元,同比下降32.26%。
事实上,这并非是保利发展首次出现毛利率下滑,2020年至2022年,保利发展毛利率分别为32.56%、26.78%、31.99%,分别减少2.4个百分点、5.78个百分点和4.79个百分点,连续三年下滑。
值得注意的是,除房地产市场大环境因素外,企业自发的“降价促销”行为或许是导致保利发展毛利率下滑一个重要原因。
2022年8月,有消费者给安徽省合肥市长丰县委书记留言,投诉保利发展旗下项目长丰保利和悦庐鸣项目底价促销,扰乱市场。
据悉,该项目原价1.3万元-1.4万元/平方米,折后最低8000-9000元/平方米,近7折的优惠,导致长丰北城周边的楼盘无法售卖。不过,在外部压力之下,保利和悦庐鸣的降价计划最终被叫停。
同月,位于武汉市汉阳区的保利庭瑞阅江台现房项目突降近6000元/平方米引发全城关注。
据报道,该项目原均价18500元/平方米,由于去化压力采取降价措施,当时最多可降至12700元/平方米一口价任选,也就是平均每平方米降幅高达5800元。
由于降幅过大,该降价行为引发了巨大的社会舆论,老业主和购房者同时涌向售楼处。最后因为武汉市汉阳区房管局的介入,项目公司发布声明称,公司已按相关规定要求,在9月1日停止了上述项目商品房销售,并通知了所有销售人员。
由此不难看出,保利发展“降价促销”或许能拉动销售规模的增长,但同时压低了毛利率,进而导致利润下滑。这也是为何,保利发展虽然销售规模排名有所提升,但成绩单并不“好看”的原因。
勇争第一
在当下的房地产市场上,明确表示要冲规模的十强房企有三家,分别是招商蛇口、华润置地和保利发展。
其中,华润置地出于集团“重塑华润”的转型目标,提出“再造一个华润置地”;招商蛇口想于2023年完成3300亿的销售目标,在房企销售额下滑的大背景下,招商蛇口有希望跃升第四;保利发展则在2022年提出“进三争一”的目标。
需要指出的是,虽然央国企逆势扩张是行业趋势,但招商蛇口和保利发展的扩张带着少许东山再起的味道,尤其是两家房企对于排名过于看重。
将时间拉回至2011年。彼时,稳坐房企规模的前“四把交椅”的还是“招保万金”,但不久后,就被后来者“碧万恒融”给取代,尤其是保利发展,自2013年跌出行业前三后,行业名次长期处于第五。
为了重回前三,保利发展在2017年对外提出要发起规模冲刺。
不过,受规模、资金等限制,保利发展不仅没能提升名次,反而拉大了与万科、恒大、碧桂园、融创的差距。从2020年销售额上看,在万科、恒大、碧桂园、融创步入五千亿冲击八千亿的时候,保利发展销售额不过4576亿元。
就在大家认为这一局面将继续保持下去之际,恒大暴雷及其带来的蝴蝶效应意外给了保利发展挤进前三的机会。 2021年,恒大实现销售额4356.3亿元,从行业第二跌至行业第五,保利发展则凭借高出恒大543.4亿元的差额成功升至行业第四,仅次于碧桂园、万科和融创。
也是在这年,保利发展对外提出了“进三争一”的规模目标。没想道2022年融创出局、万科保守,保利发展又得了大便宜,进入行业第二。
如今,“进三”完成的保利发展,便只剩下“争一”。
据克而瑞研究院数据显示,2022年碧桂园实现全口径销售额4643亿元,较保利发展的4573亿元仅多出了70亿。对于保利发展而言,想要完成这一目标也并不困难,但问题是,冲刺规模之后呢,保利发展又将何去何从?
标签 保利发展- 责任编辑: 解红娟 
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