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商业与产业地产受冲击，上海新零售物业市场率先复苏
投资型买家回归成大宗市场主流
大宗交易市场方面，2022年第三季度上海共录得14宗、共计153亿元大宗交易。
值得一提的是，2022年二季度上海疫情对于大宗交易的影响仍在延续，第三季度成交总额远低于去年同期水平。
数据来源：戴德梁行
物业类型方面，三季度办公成交额占比依旧稳定维持在超60%的水平，成交总金额达93.2亿元，其中不乏如佳兆业金融中心、君康金融广场等高金额交易，单笔交易均突破20亿元。
此外，工业热度不减，以20%的成交额占比稳居第二；投资者对商业项目出手保持谨慎，其成交金额占比稳定在15%左右。
关于买家类型，投资型买家成交占比大幅度增加，由上半年的42%提升至第三季度的79%，回归成为市场主流。
而自用买家成交金额仅占21%，主要受自用买家交易平均金额相对较小所影响。
内外资对比中，内资买家继续主导市场，71%的占比与上半年持平，维持市场高度活跃。
预计在第四季度，卢强认为，即便大宗交易市场有所起色，也难以迈过往年的千亿规模大关，预计将在700亿元左右。
物流资产投资交易趋紧，冷链需求持续旺盛
受疫情影响，上海地区生鲜食品、保供食品需求增长，电商类消费类需求减弱，但电商、快运快递仍为三季度上海高标仓库市场主要租户。
戴德梁行数据显示，三季度上海高标仓库租赁市场恢复较缓，平均租金环比微降0.65 %，至47.8元/平方米/月；市场空置率环比上升4.98个百分点至10.6%。
不过，环沪地区制造业企业复工复产，制造业需求问询增加。
上海地区及昆山地区供应紧张且租金较高，租户为降低成本外迁至嘉兴、苏州县级区域（太仓、常熟）。
此外，上海及环沪地区政府对租户入驻的注册纳税要求严格，部分租户到期后需更换优质租户。
江苏省高标仓库市场平均租金环比微涨0.18 %，至34.1元/平方米/月；市场空置率环比上升2.17个百分点至12.0%。
浙江省高标仓库市场平均租金环比微降0.59 %，至35.7元/平方米/月；市场空置率环比上升1.04个百分点至14.7%。
数据来源：戴德梁行
而由于政府对不合规的老旧仓储内的丙一类产品进行清理，并且租户对产品细分及消防安全的意识提升，丙一类产品需求增长。
三季度新增丙一类消费高标库供给呈上升趋势，可消化一部分丙一类产品需求。
紧受疫情影响，国内消费需求低迷，高标仓整体市场租金呈现下降趋势，导致主流地产开发基金及物流开发商资金收紧，项目投资对区域要求趋于严苛。
上海、大苏州地区、无锡、浙江地区杭州、嘉兴等投资热门城市仍受投资者关注。此外，政府对产业导入、税收及投资强度要求提升，增加上海及环沪地区投资热门城市的投资难度。
随着疫情缓和，线下餐饮及商超零售的经营逐步恢复常态，食品预制菜需求旺盛，促进预制菜品的市场需求量增长。多温库结合中央厨房、食品加工的模式增加，满足食品存储需求的同时保障食品安全及食品新鲜度。
戴德梁行中国区产业地产部董事总经理苏智渊认为，华东高标仓库租赁市场恢复较缓，受四季度电商促销旺季影响。
预计华东整体高标仓库物流市场需求短期内拉升，空置率有望降低；物流资产投资交易趋紧；冷库改造需求呈现旺盛态势，整体冷链需求仍保持着增长态势。
- 责任编辑: 张志峰
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