（文/解红娟 编辑/马友友）针对业内对债务重组的关注，奥园高管再次强调奥园“绝不躺平”。

1月26日晚间，中国奥园发布公告称，其间接全资附属公司以2.15亿加元（约10.78亿人民币），向独立第三方出售位于加拿大的多处资产。

公告显示，此次交易的物业位于加拿大英属哥伦比亚本拿比4500-4554Dawson Street、2223-2375Alpha Avenue及2350-2430Willingdon Avenue，总占地面积为36.4万平方尺。完成此次交易后，奥园将获得1530万加元（7673万元人民币）收益。

根据公告，此次交易总额将用于偿还贷款及支持正常运营，以满足奥园持续经营的流动性需求。

引进战投有阶段性成果

奥园最早出现债务重组征兆是在2021年10月。彼时，“三道红线”出台一年有余，政策威力显现，全行业陷入普遍性资金困境，包括奥园。

观察者网了解到，奥园在2021年年底有一个偿债高峰，将到期三笔国内私募债。为缓解境内债务压力，奥园分别在11月19日、11月23日、11月29日对三笔境内债务进行了展期，总规模15.16亿元。

与此同时，以毕马威、金杜和年利达、钟港资本组成的“摸底”团队进入奥园，目的是评估奥园的资本结构、财务状况以及债务与流动性状况。重组事件发生后，各方职责更加清晰，其中，毕马威作为独立会计师，协助盘点债务及资产；金杜和年利达作为境内外法律顾问，协助处理法律相关问题；钟港资本作为重组财务顾问，统筹协调制定重组方案。

三笔境内债展期没多久，奥园担保的部分投资产品出现逾期兑付。为完成兑付，奥园制订了现金分期和实物资产兑付方案，其中，在实物标的上追加总货值不低于90亿元的优质物业资产用于兑付，包括住宅、公寓、写字楼、商铺及车位。

“在已发生逾期兑付的房企中，奥园的兑付方案很良心了。” 业内人士向观察者网表示，奥园拿出的实物标的多为销售价格好和销售流速快的优质项目，而不是没人要的烂尾楼。此外，选房顺序为基层员工－中层管理人员－高层管理人员，优先保障基层员工。

据一位接近奥园的知情人士表示，正因为兑付方案合理，2021年12月以来，陆续有奥园理财产品投资人透露已于近期收到奥园兑付的本息。在实物兑付方面，奥园至今内锁定的抵房金额接近30亿元，接近理财总金额的50%。

尽管奥园努力化解债务危机，但仍被标普、惠普等机构下调奥园评级，导致其几笔公募美元债触发提前赎回到期。

1月19日晚间，奥园发布公告称，将不会为即将于2022年1月20日本金总额为1.88亿美元及1月23日到期本金总额为5亿美元的美元票据支付余下本金及最后一期利息；30天宽限期届满后，也不会支付于2023年6月到期本金总额为2亿美元、2024年6月到期本金总额为2亿美元的美元票据项下的最新一期利息。

此外，为了更妥善化解债务危机，奥园与财务顾问审慎评估决定，在当前情况下，唯有进行全面债务重组、优化债务结构，才能有望实现债务到期支付和公司现金流再平衡。话音刚落，奥园就被贴上“躺平”标签。

对此，奥园集团高管人士向观察者网表示，“在奥园人的选项中，没有‘躺平’一词。”债务重组是为了最大程度地保障所有债权人投资人的利益，同步给企业以稳定发展持续经营的生存环境。债务重组和引进战投同步推进，对企业走出困境有更大的帮助。

此外，奥园方面表示，当前重组方案已经接近完成，引进战投事项也有了阶段性成果，相关进展有望在春节后加速推进。若完成战投和重组，将进一步增加奥园流动性和增信，有望成为困难企业率先站起来的典范。

保交付、卖资产增加流动性

事实上，无论是境外债违约，还是理财产品兑付逾期，归根结底与奥园流动性有关。

为缓解资金压力、释放流动性，奥园加大项目交付力度。数据显示，2021年全年，中国奥园全年累计交付98个项目，同比增长53%；交付面积超780万平方米，同比增长35%。

可以参考的是，2021年1至12月，中国奥园未经审核物业合同销售额累计约1210.3亿元，合同销售面积约1096.1万平方米，平均售价为11041元/平方米。据此计算，奥园2021年交付面积占同期合同销售面积的71.16%。

“交付面积越多，对企业纯利的贡献值也将越高，”业内人士表示，房企交付项目后，原本保管在监管账户上的预售资金将同步流入房企账户，有利于增加房企的在手现金、提高流动性。

正因如此，进入2022年奥园继续在交付上发力。据了解，1月前三周奥园合计交付3000套房屋，交付面积近25万平方米。

与此同时，为助一季度销售业绩，奥园正积极开展部署针对春节返乡潮的“春雷行动”，针对全国范围内不同城市项目，制定相应营销策略，全力冲刺该时期销售业绩。

事实上，由于早早布局城市更新，奥园土储质量较高，但同样因为押注旧改项目，导致其资金沉淀过多。例如“城市旧改专业户”富力、“旧改之王”佳兆业，都将其投资回报战线拉的过长。

但值得一提的是，在城市更新项目转化方面，中国奥园已进入利润释放期。中国奥园董事会主席郭梓文表示，2021年上半年，中国奥园城市更新项目已转化135亿元销售额。预计2021年全年预计转化400亿元，2021年至2024年能够转化的可售货值达到2420亿元。

数据显示，截至2021年中期，奥园拥有逾70个不同阶段的城市更新项目，预计额外提供可售资源约7543亿元，其中大湾区可售资源约7487亿元，占比99%。

销售业绩转化需要时间，奥园将目光放在了更快获得现金流的资产处置上。

境外项目方面，继去年11月中旬以9亿港元出售香港部分物业后，奥园为澳洲、加拿大等海外项目寻找买家。据知情人士透露，这些项目均有了实际性进展，其中包括本次出售的加拿大项目，对价10.78亿元。

境内资产处置方面，截至目前，中国奥园已经陆续转让、退出包括广东阳江、惠州，浙江湖州，江西九江，广西浦北，福建漳州等多处资产项目。

奥园方面表示，虽然遭遇行业普遍性资金流动困难，但奥园从未放弃，一直在积极协调处置资产以缓减流动性困境，降低非必要营运开支等措施，以优先确保项目竣工交付。从未有“躺平”之意。

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