（文/张玉 编辑/马友友）行业遭遇寒冬，有着国资背景的中交地产也未能幸免。

1月21日，有爆料称，中交地产将扣发管理层及总部所有员工2021年度年终奖，或与业绩下滑、资金承压有关。

就此，观察者网第一时间从中交地产内部人士处确认了上述消息。

三季度净利负1.6亿

公开资料显示，中交地产集团成立于2015年3月，是中交集团旗下子集团，负责中交集团房地产业务的运营和管理，业务涵盖房地产开发、资产运营管理、房地产金融等领域，国内重点布局京津冀、长三角、珠三角、成渝等地区，境外重点投资美国、马来西亚、印尼、肯尼亚等国家。

中交地产集团控股绿城中国和中交地产两家上市公司。2021年第三季度，中交地产共实现营业收入10.37亿元，比上年同期减少了48.8%；归属于上市公司股东的净利润-1.6亿元，比上年同期减少199.04%。

年初至报告期末，中交地产营业收入59.86亿元，同比减少25.43%；归属于上市公司股东的净利润为180.69万元，同比下滑99.37%。

一位长期关注房地产行业的业内人士向观察者网表示，综合来看，今年市场上所有企业的业绩销售都不好。中交去年收购比较多，“一下子收购那么多，需要市场消化。”另外，不排除企业在业绩不好的情况下，一口气把坏账都做掉，从而为明年的业绩做准备。

业绩表现进一步加剧了中交地产的财务紧张状况。公开数据显示，截至三季度末，中交地产剔除预收款后的资产负债率为88.46%，净负债率为265.08%。按照三道红线标准，中交地产踩中“两条红线”，仅现金短债比指标满足监管要求。

让业内无法理解的是，全年卖了近千亿的中交地产，为何三季度盈利只有180万？中交地产的钱到底去哪了？观察者网了解到，截至2021年年中，中交地产尚有1.62亿元的净利润，而2021年第三季度，中交地产净利润一下子亏了接近1.6亿元，几乎把前三季度赚的钱一下子亏没了。

观察者网查阅中交地产2021年相关财报数据发现，截至2021年6月底，中交地产销售费用为3.15亿元，去年同期为1.5亿元，同比增加了1.65亿元。截至2021年三季度末，中交地产销售费用为4.1亿元，去年同期仅为2.82亿元，增长了1.28亿元。这多出来的1个多亿的销售费用，吃掉了中交地产为数不多的利润。

（中交地产2021年三季度报截图）

对于销售费用的大幅增加，中交地产方面表示，主要为本期预售项目增加，广告宣传及策划费用增加。

克而瑞数据显示，2021年三季度末，中交地产共实现全口径销售金额680.1亿元，去年同期为451.9亿元。由此计算，多卖了200多亿销售额的代价，是多出来1.3亿元的销售费用。

高管“走马灯”未能挽救业绩

业绩下滑、资金承压之下，近年来，中交地产也在频繁调整自己的高管团队，试图通过对管理团队的调整扭转业绩颓势。

公开资料显示，2021年12月，高慎豪由于个人原因申请辞去公司副总裁职务，同日，中交地产宣布聘任徐爱国为公司执行总裁。

此外，2021年6月，李永前辞去公司总裁职务，辞任后，李永前仍继续担任公司董事长、党委书记、战略与执行委员会召集人、提名委员会委员。同时，公司董事会同意聘任汪剑平为公司总裁，聘任孙卫东为公司执行总裁。据媒体不完全统计，中交地产五年四度换帅，特别是2017年以来，孙国强、张世文、梁运斌、陆伟强、彭增亮等高管陆续卸任中交地产重要职位。

不过，从目前来看，中交地产的年度销售目标并不达预期。回归中交地产后，李永前曾定下目标“2019年冲刺350亿，2020年冲刺500亿，2023年远在千亿之上”。

2019年，中交地产仅实现全口径销售金额293.87亿元，未能完成销售目标。当年，中交地产营业收入140.63亿元，同比增长57.17%；归属于上市公司股东的净利润5.43亿元，同比减少33.01%。

2020年，中交地产全口径销售金额533亿元，虽然踩线完成销售目标，但是出现了营收、净利双降的尴尬局面。当年，中交地产营业收入123亿元，同比减少12.54%；归属于上市公司股东的净利润3.47亿元，同比减少35.92%。

在2020年三季度生产经营工作会议上，中交地产董事长李永前曾透露，2021年是“十四五”规划的开局之年，也是中交地产进军千亿目标的奋斗之年。

克而瑞日前发布的《2021年1~12月中国房地产企业销售TOP200排行榜》数据显示，中交地产2021年全口径销售金额为979.7亿元，未能完成2021年的销售目标。

由此来看，与其“跑马灯”般地更换高管，中交地产更需要关注的问题是如何平衡好扩张和利润的关系，减轻“扩张期”所带来的阵痛。

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