（文/张志峰 编辑/马媛媛）临近年底，偿债压力巨大的房地产行业持续收紧的融资政策终于略有放松。

近期，央行、银保监会、证监会、住房和城乡建设部等多部门从融资端释放善意，部分民营房企融资审批加速。

本周以来，先后有龙光、金地、碧桂园、龙湖等数家民营房企通过ABS或银行间发债获取新鲜血液，极大提振了行业信心。

但融创中国暂时不在其列，刚完成一波配股融资的孙宏斌只得继续变卖旗下股权来缓解现金流压力。

此外也有消息称，融创中国正考虑出售旗下文旅资产，进一步回笼资金。

贝壳股票累计套现69亿

12月8日，融创中国发布公告称，在纽约时间10月29日至12月7日，融创累计出售贝壳2671.3万股ADR（美国存托凭证）股份，抛售总额5.3亿美元，折合人民币约33.74亿元。

值得一提的是，这已经不是融创第一次出售贝壳股份。

公告称，纽约时间6月1日至12月7日，融创累计卖出贝壳股份总额10.84亿美元，约合人民币69.02亿元。

出售完成后，融创仍然持超过328万股的贝壳股份。公告称，出售所得款项净额将用于公司的一般营运资金。

对于出售贝壳股份的原因，融创称，公司投资贝壳已逾四年，取得了良好的投资回报，公司持续看好贝壳未来的发展，出售事项是按计划收回财务投资，支持公司聚焦主业发展，并进一步优化公司的资产结构。

事实上，这笔生意对于孙宏斌而言，很难界定究竟是赚了还是赔了。

早在2017年1月9日，融创中国曾通过全资附属公司融创房地产与北京链家及其经营股东订立增资协议，以人民币26亿元代价获得链家6.25%的股权。

两年后，贝壳启动D轮融资，投资方在链家的股份也通过协议镜像平移到贝壳找房，融创也由此与腾讯一起，成为贝壳的早期投资者之一。

2020年8月，贝壳找房赴美上市，发行价为20美元/股，发行当日收涨87.2%，报37.44美元，总市值超422亿美元。

彼时融创称，公司是贝壳的主要战略合作伙伴，持有贝壳股比超过4%。在财报中，融创对于贝壳美国存托股票的投资列示为“以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产”。

上市不到三个月，贝壳股价一路走高，最高触及79.4美元，市值一度超900亿美元。

在融创2020年度业绩报告中，其金融资产公允价值收益净额由上年的7.8亿元暴增十余倍至96.56亿元，绝大部分来源于贝壳股票的浮盈贡献。由此也带动了融创的其他收入及收益由上年的141.9亿元增加至197.9亿元。

因而，此时出售正值历史低点的贝壳股票实非明智之举。

融创在公告中表示，参照公司截至2020年12月31日财报内的账面价值计算，公司预期此次出售事项将在2021年度亏损约人民币56.3亿元。然而公司自投资贝壳起至出售完成，可以实现税前溢利约17.6亿元。

贝壳2020年8月上市至今股价周K（同花顺数据）

标普：可小幅缓解流动性压力

需要指出的是，这并非融创近期融资的唯一动作。

就在不久前的11月17日，融创发布公告称，融创中国配售3.35亿股股份，融创服务配售1.58亿股股份均已完成，所得款项净额（扣除相关费用后）合计约为73.43亿港元。

众多周知，配股融资和债权融资相比，尽管无需还本付息，但对于现有股东的股权稀释势必伤害股东利益，造成股价下跌。

但这对于现金流告罄却发不了债的开发商而言，似乎已经别无选择。融创中国表示，拟将认购事项所得款项净额中约50%用于本公司一般运营资金，约50%用于偿还贷款。

要知道，在此之前，孙宏斌还曾效仿许家印，以个人财产向融创提供的4.5亿美元无息贷款。

若加上出售部分资产等一系列操作，自10月份至今，融创2个月时间内已接连获得约190亿元营运资金。

因此，国际评级机构标普亦发布报告称，融创中国所采取的积极及时的融资行动应能小幅缓解公司逐渐累积的流动性压力，为其应对明年债券到期提供一定缓冲空间。

标普估算，截至2021年11月30日，融创中国有250亿元境内外债券将在2022年末前到期，其中包括两笔总额为8.45亿美元的私募债券以及将在明年进入回售期的约109亿元人民币债券。

况且，除了这250亿元即将到期的债券之外，在银行“两道红线”与房企“三道红线”的压力下，降负债、保现金早已成为现阶段房企的主旋律。

在此前的业绩会上，孙宏斌不止一次提到，基于目前公司自身战略选择的考虑，融创今年不但要降负债率，也要降负债规模。

而根据中报，截至2021年中期，融创中国的总负债9971.22亿元，整体基数较大。

从“三道红线”指标来看，年中融创净负债率为86.6%，非受限现金短债比升为1.11，两项数据达标；但剔除预收款项后的资产负债率仍高达76%，踩中一条红线，成为头部中除恒大之外仅有的“非绿档”房企。

对于融创而言，及时完成将负债指标才是当务之急，出售部分文旅资产亦无不可。

标普同时指出，即便如此，限制性监管要求以及资本市场的高度波动性仍将继续限制融创中国的再融资选项。监管机构对房地产行业的严格政策立场将限制公司的项目融资灵活性。融创的现金余额和现金流主要来自项目层面的监管账户以及在途按揭贷款。公司将需要更多依靠内部资源管理债务到期问题，必要时可出售更多资产。

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