（文/解红娟 编辑/马媛媛）“天下没有做完的生意，只有没做好的生意。”当有投资者问及房地产市场前景时，万科董事会主席郁亮表示，“你需要做的是相信未来，并且为未来播种、下功夫。”

由于尊重常识，郁亮对行业的发展并不悲观，比如分拆物企万物云上市之后，万科将继续培养泊寓，布局物流等。

这是因为分拆万物云上市这只是万科的第一单。按照万物云成长为物企龙头的路线，未来万科会将其他几个赛道的业务推向资本市场，其中就包括已经成为租赁市场第一的万科泊寓。

数据显示，2021年中，万科租赁住房业务泊寓共有房源19.2万间，累计开业14.8万间，规模位列集中式公寓全国第一。“相信再经过几年耕耘，泊寓也能达到上市的条件。”郁亮说道。

万物云估值或超万科企业

11月26日，万科企业股份有限公司举办临时股东大会，审议其拟分拆所属子公司万物云空间科技服务股份有限公司（下称“万物云”）到香港联交所上市等相关事宜。

公告表示，本次发行的H股股数不高于万物云发行后总股本的15%（超额配售选择权行使前），并授予承销商不超过上述发行的H股股数15%的超额配售选择权。分拆上市后，万科仍将继续保持对万物云的控股权，不会对公司其他业务板块的持续经营运作构成任何实质性不利影响，不影响公司独立上市地位。

据中物研协总经理杨熙此前分析，目前物业市场与万物云体量、营收相当的只有碧桂园服务，如果资本市场能给碧桂园服务2000亿港币估值，万物云应该拥有相应的估值水平。

嘉和家业物业研究院执行院长唐卓认为，由于万物云在各方面处于行业领先水平，市场给予万物云的估值或将超过行业龙头碧桂园服务，或在2000亿－2500亿港元之间。

值得一提的是，截至11月26日收盘，万科企业报18.5港元/股，总市值2150.70亿港元，基本和万物云估值相等。

换句话说，万物云有望成为下一个万科企业。

和分拆物业上市议案同步进行的，还有万科关于提请股东大会授权发行直接债务融资工具的议案。

10月28日，万科发布公告称，申请授权在不超过人民币300亿元的范围内发行直接债务融资工具，募集资金将用于满足万科生产经营需要，调整债务结构，补充流动资金及（或）项目投资（包括但不限于长租公寓、物流地产、产业园、养老公寓等募投项目）等。

由于拆分物业上市和融资计划同步举行，结合此前万科发文“节衣缩食”，引发了市场对万物云在这个时间节点上市是因为万科缺钱的猜测。

对此，郁亮表示，“万物云在万科的资产和利润占比只有1%到2%左右，发再多股票对母公司也没多大影响。”此外，募集资金有规定使用用途，这是上市规则的要求。所以说万物云上市与万科集团的资金没有相关性。

对高估值充满警惕和恐惧

至于选择现在上市，是因为目前万物云在城市服务商方面已呈现良好发展势头。郁亮表示，“刚开始万物云只有珠海横琴一个项目，现在增加至40个项目，而且今年增长特别迅速，所以这个业务已经逐步成熟了。”

现在上市时机也比去年合适。郁亮认为，在房地产行业政策等方面影响下，资本市场给予企业的估值趋于理性，“而只有在一个理性的资本市场上，才能给真正优秀的企业一个适当的定价。”

这很大程度和郁亮此前为万科配股的经历有关。1993年，万科B股IPO的时机选择在市场最高点，结果B股股东被套整整8年，直到2000年才解套。“虽然业内人士认为选择的时机非常好，但我们觉得对不起那些长期套牢的B股投资者。”

但事实上，万科也曾因在股价低位配股，被投资者质疑摊薄股东利益。

2020年6月，万科与配售代理公司就3.155892亿股新H股订立配售协议，配售价为25港元/股，较前日26.25港元/股的收盘价折让约4.76%，创下万科当时最低折扣率。彼时，万科股价自年报发布后一路走低，从年初的30港元/股下滑至5月底的22.53港元，市值也随即跌破3000亿元。

有了万科配股经验在前，郁亮对高估值充满警惕和恐惧，“因为过高的估值有可能会对员工心态等造成一个不切实际的预期，不利于员工和公司业务的成长。”

在郁亮看来，上市是万物云的新起点，“我们相信未来它能成长出更多的东西，能够创造更多的市场价值，才是我们上市的考虑。”

三季度净利润同比下降23%

“业绩短期下降确实是一个不争的事实。”当有投资人问及万科销售业绩时，万科总裁祝九胜正面回应道。

事实上，万科单月销售额已经连续6个月下滑。数据显示，5月至10月，万科分别实现合同销售金额575.6亿元、676.3亿元、515.4亿元、370.3亿元、361.1亿元和419.5亿元，较2020年同期分别下滑6.07%、7.8%、23.8%、36.94%、33.79%和19.7%。

净利润同步出现下滑。数据显示，万科前三季度的净利润同比下滑了16%，第三季度单季度同比下降了23%。

面临这样一个成绩，祝九胜感到内疚。这是因为尽管万科早早提出“活下去”，依旧无法预判到房地产发展的走势，受业绩下滑影响，万科A股价从3月份的30元/股跌到现在19元/股，损害了投资者的利益。

不能忽略的是，从高喊“活下去”到现在，万科管理层也在经历着“忐忑”“焦虑”“痛苦”和“煎熬”。

“2018年秋季例会喊‘活下去’之际，管理层更多的是对未来能不能活下去的忐忑，”祝九胜表示，在这种忐忑心理下，万科开始平衡安全和发展，主动控制了开发业务的增速和规模，铺开了另外一些经营服务的业务，这也是业绩下滑的原因之一。

但在增添新赛道后，这种忐忑就变成了焦虑，祝九胜担心万科构建的能力不足以支撑找到新的增长曲线和利润来源。

很快，万科成为了“三道红线”的试点企业，必须在规模和安全、能力和发展之间做权衡、做选择，“这对于企业而言，无疑是痛苦的，直到今年三季度，整个市场出现了一些大家都看得到的变化，我们更多是感到煎熬。”祝九胜说道。

事实上，在2018年喊出“活下去”，就意味万科做了一个正确的选择。在祝九胜看来，这也是对股东负责任的态度，“因为安全比增长更重要、能力比规模更重要。”

不过，单纯地活下去并不足以满足万科的野心。祝九胜表示，“新的春天来临的时候，万科需要新的玩法、新的活法、新的能力，这就对万科的能力构建和能力打造提出了一个新的要求。”

用郁亮的话来说，“尊重常识、回归常态，阵痛之后，仍有机会。”

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