（文/张志峰 编辑/马媛媛）“三道红线”之下，房地产行业步入下行周期。

8月30日，世茂集团发布2021年中期业绩报告。作为头部民营房企，企业在销售、盈利能力等多个维度均有不俗表现。

数据显示，2021年上半年，企业营业收入同比增长13.7%，达734亿元；毛利润提升7.7%至210.1亿元，毛利率28.6%，位于行业高位；核心利润增长至93.8亿元，同比上升13.6%；股东应占核心利润62亿元，较去年同期55.6亿（不含处置物业股权收益）同比上升11.5%；每股盈利1.78元，同比增长16.7%。

值得关注的是，其中非房地产开发收入达66亿元，同比大幅增长128%。

行业加速分化，市场需要更多的想象和期待。世茂集团董事局副主席、总裁许世坛在业绩会上指出，接下来企业将由“攻”转“防”，淬炼永续经营能力。其中，多元化大飞机战略是世茂抵抗未来不确定性的重要手段之一。

财务稳健，持续优化融资结构

在房地产销售方面，报告期内，世茂合约销售额1528亿元，同比增长38%；回款额达1161亿元，同比增长30.4%；现金及银行存款823.8亿元，较2020年底增长20.3%。

其中，世茂核心城市群产能最为突出，一二线及强三线城市业绩贡献达90%；三大核心特区产能增长强劲，海峡特区业绩超600亿元，苏沪特区业绩超320亿元，浙江特区业绩超300亿元，有力保证了集团高品质的稳健发展。

难能可贵的是，面对房企“三道红线”、房贷“两道红线”等房地产金融调控政策，上半年世茂稳定保持全面“绿档”：净负债率50.9%，已连续10年维持在60%以下；资产负债率（扣预收款）68%；现金短债比（不扣预售监管资金及受限资金）1.9。

资金储备方面，企业截至2021年6月30日账面现金823.8亿元，较2020年底上升20.3%，现金余额充裕；短债仅占借款总额的27%，非房收入利息覆盖倍数1.4倍，持续增强抗风险能力。

严格的财务内控管理凸显公司抗风险能力，亦带来评级机构的全面看好。

上半年，三大国际评级机构中，标普上调至“BBB-稳定”的投资级评级；惠誉维持“BBB-稳定”的投资级评级；穆迪为“Ba1正面”。

而国内评级机构均给予世茂集团及旗下各主体AAA最高评级。

因此，在上半年房地产融资监管持续加强、融资环境持续收紧的态势下，世茂得以持续优化融资结构，彰显稳健融资优势。

报告期内，世茂未动用银行及金融机构等授信额度约800亿元，额度充足；通过发行境内外债券、推进大型金融机构总对总合作等方式，多元开拓融资渠道，保障融资资源充足。

今年1月，世茂成功发行于2031年到期的8.72亿美元优先票据，票据利息将按年利率3.45%计算，创下在境外发债利率最低的新纪录。

4月份，世茂新增等值金额13.15亿美元的4年期银团贷款融资，共19家银行参与。

下半年可售货值3600亿元

值得注意的是，在上半年业绩持续向好的同时，世茂也注重节奏的精准控制，在投资层面由“攻”转“防”。

世茂集团管理层表示，针对当下的市场环境，世茂提前进行防御，通过推进大型金融机构总对总合作来“保现金”严格考核回款、调拨率、可动用资金以及权益后利润，同时通过严守拿地投资纪律，加强股权合作来“调投资”。

依托前瞻性的战略思维，世茂集团聚焦精准投资，深耕核心城市群。2021年上半年，世茂获取土地19块，权益前土地总价约201亿元，新增货值571亿元；新获取土地资源中，一、二线货值占比达62%，如包含强三、四线城市，占比约95%。

许世坛表示，虽然第一轮集中供地中，世茂在22城获取的地块比较少，但是在22城外有不少斩获，此外还通过合作拿了超过200亿权益前的土地。

截至2021年6月30日，世茂权益前土地储备约7283万平方米，货值约11800亿元，其中一二线及强三四线城市货值占比达91%，核心城市群储备充裕。

2021年下半年，世茂预计可售资源2004万平方米，可售货值3600亿元。其中，88%布局于一二线及强三线城市，72%为提供充裕现金流的住宅类产品，货值充裕且具备结构优势，业态类型与货源周期等亦均显利好。按49%动态去化率计算，即可顺利实现3300亿元年度目标。

并且，其中位于核心城市群货值达2700亿元，占下半年可售资源的75%，多个大型项目将于年内相继入市，包括世茂三亚国际金融中心、杭州笕桥世茂广场等，为集团高质量经营提供广阔的增长空间。

得益于此，对于集中供地新政，世茂仍然是会采用偏谨慎的防守策略。

“第一轮集中供地后，有人测算整体出让土地中，大约60%是不赚钱，甚至亏本的。所以才有了第二轮供地限制溢价等新的管理办法。世茂也在研究这些新的出让规则。”许世坛表示，“集团现金流比较好，有机会拿到便宜地的话，也会加大力度去获取，但仍坚持‘不拿贵地’。”

3年内非房开收入目标占比超20%

此外，在几乎所有头部房企的业绩会上，对于多元化转型的探讨是必不可少一环。

公开资料显示，2020年世茂“大飞机战略”正式起航，以房地产开发为核心“主体”，以商业运营、酒店经营、物业管理为坚实“双翼”，以高科技、医疗、教育、养老、文化等投资为平衡发展“尾翼”。

2021年上半年，世茂实现非房开收入66亿元，大幅增长128%，非房开收入占比达9%，增速显著。

作为世茂集团旗下第三家上市公司，世茂服务上半年合约面积已达到2.39亿平方米，同比增长91%，在所有上市物管公司中同样位居头部。业务指标全面向好的同时，世茂服务还持续开拓高校园区服务领域、探索智慧城市运营服务等新赛道。

商业层面，集团旗下A股上市平台世茂股份受益于消费市场的回暖和自身丰富的产品内涵，上半年在管商业项目的销售客流较去年同期同样大幅增长，其中累计销售同比增长61%，累计客流同比增长86%。

上半年，成都世茂广场和厦门集美世茂广场相继开业。其中成都世茂广场，招商率100%，开业率98%，50%以上为区域首进品牌，开业当日客流破28万人次，销售2200万元；厦门集美世茂广场，招商率100%，开业率95%，60%以上为区域首进品牌，开业当日客流突破20万人次，销售1000万元。

对于世茂的“大飞机战略”，许世坛寄予厚望。

他在业绩会上表示，多元化大飞机战略是世茂集团抵抗未来不确定性的一个重要手段。今年全年非房开收入目标是150亿元，增长约74%，希望三年内占比将达到20%以上，成就集团未来发展的第二增长曲线。

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