（文/张志峰 编辑/马媛媛）8月23日，素有“利润王”之称的中国海外发展(简称“中海”)发布2021年中期业绩公告。

作为头部房企中发布的首张财报，中海自有其底气。

财报显示，2021年上半年中海收入上升21.7%至1078.8亿元；连同联营公司及合营公司合约物业销售额增长20.5%至2072.1亿元；对应销售楼面面积为1050万平方米，同比上升10.0%。

然而值得注意的是，素来已高利润率著称的中海，上半年盈利能力却罕见地出现大幅下滑。

加快周转，提高盈利能力

观察者网注意到，公司在收入大涨超20%的前提下，毛利率已从上年同期的30.6%降至28.5%；净利润不增反降，同比下降3.67%至219.67亿元，净利率20.36%；归母净利润约207.8亿元，同比微增1.2%，归母净利率19.26%。

尽管这样的盈利能力在房地产领域称得上出类拔萃，但相较企业前几年表现已经出现大幅下滑，达到近5年最低点。

要知道，作为央企巨头，中海在过去十余年间，凭借极低的融资成本及便利的拿地条件，其盈利能力始终居于首位，大幅领先其他房企。

单从可以量化的融资成本来看，企业上半年加权平均借贷成本仅3.6%，而近年来即便融资最为困难的年代，企业平均融资成本也鲜有超过4%的情况。

有机构统计数据表明，2019-2020年间，top30房企的平均融资成本大约为6%-7%，其中民营房企往往高于国资。以美元债为例，近年来发债成本最高的当代置业票面利率达到15.5%，其余如中南、领地、祥生、佳源等房企发债利率也均超过10%；而低者如中海，美元债利率有时只有2%-3%。

在这样的情况下，企业利润率逐渐下滑至与民营房企同一水平线上，中海的管理层难免焦虑。其中一个最为明显的特征表现在企业不断加快的周转速度上。

在23日业绩会上，中海副主席、执行副总裁、运营总监兼总建筑师罗亮表示，“今年上半年我们的平均开工的时间提升了36天，开盘的时间提前了48天，所以相当一部分的项目较近期率先回笼，我们的周转速度也在进一步加快。”在这种情况下，他相信集团的ROE（净资产收益率）未来会维持在一个行业较好的水平。

同时，罗亮亦坦承，集团ROE相对部分房企差距较大，但是行业长期平均稳定的一个ROE水平，才真正反映了行业的真实水平。“有一些房企的杠杆率非常之高，所以ROE会大幅高于平均水平。但是现在在针对房企的三条红线，以及个人按揭的两道红线的金融监管政策下，这种高杠杆的扩张肯定是不可持续的，也是被阻断的。”

他指出，集团财务稳健，杠杆率低，实现了价值创造，包括控制成本，降本增效，因此有信心保持一个行业领先的利润率。

“40%购地比影响不大”

事实上，也正是有了“三道红线”全绿以及极低的融资成本，中海才有了重提“高周转”的底气。

所以“高周转”，说白了就是“资金效率”，相同的一笔资金在不同的时间环境下产生的效率不同，所以资本市场上最重要的因素之一就是“时间成本”。

在过去几年间，全国房地产行业快速发展的“黄金年代”里几乎是所有规模房企奉行的“宝典”，最为典型的就是将“高周转”运用到极致，一举完成从“名不见经传”到“宇宙第一”的碧桂园。

但自从2019年开启强调控，伴随着融资渠道收紧、资金成本上升之后，在“老大哥”万科的一声“活下去”之中，越来越多的房企开始强调“降速提质”，寄希望从提升单个项目利润率中获取发展和转型机会。

而现在看来，中海似乎并不打算这般作为，也唯有资金成本较低的中海依然相信，只要项目周转的足够快，就能跑赢时间成本。这样企业既能实现盈利，又不影响规模扩张的进度。

需要指出的是，高周转除了需要庞大的资金作为储备之外，对于土地的需求量也不容小觑。

财报数据显示，期内中海集团系列公司实现销售合约额2072.1亿元，同比增长20.5%，依然保持较高增速；而新增土地储备49宗，总地价778.1亿元，新增货值达1746.4亿元。

据此计算，中海上半年拿地金额约占合约销售额的37.55%，几乎是目前所有公布财报房企中的最高值。

而根据日前传出的市场消息，被纳入 " 三道红线 " 试点的数十家重点房企，已被监管部门要求买地金额不得超年度销售额 40%，这一比例限制不仅包括房企在公开市场拿地，还包括收并购方式获地的支出。

对此，中海行政总裁张智超称，40%购地比的指标在去年就有，是属于三条红线以外的参照，不属于强制性的要求。规则要求房地产企业连续三年净现金流不能为负，更多是针对房地产企业在未达到三条红线绿档，且在投资上表现比较激进的情况下进行规范，更多是辅助的约束和管理。

他进而表示，在40%里面是不含持有类物业的投资额，把这部分剔除后，公司基本上也能达到或者接近于这个水平，所以中海认为这个指标一方面不具备强约束，总体而言对公司的影响不大。

而在具体投资策略上，张智超指出，集团还会坚持在一线城市按投资策略进行布局和相应的投资比重。一线城市本身是中海一直深耕的，而从回报率看，一线城市的防守性极其强，因此销售速度和现金流的表现来看是优于二线和强三线的城市。另外，今年下半年有1100亿的货量，这对集团完成全年指标和效益都有比较大的帮助。

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