（文/张玉 编辑/马媛媛）“随着调控的不断深入，房企和市场都出现了分化。尽管如此，房地产市场规模仍然巨大，未来几年平均销售规模预计为15-20万亿，地产进入长效机制下平稳发展的新周期。”8月23日，在2021年中期业绩发布会上，三盛控股执行董事兼董事会主席林荣滨如是说。

截至2021年6月30日，集团共实现营业收入51.32亿元，较2020年同期增长约199%，接近两倍。此外，集团期内净利润6.5亿元，较2020年同期增长394%。期内，集团归母净利润6.3亿元，同比增长294%。

面对变化莫测的市场和日益激烈的竞争，林荣滨表示，行业的市场容量非常大，不可能会一家独大。相比其他行业，房地产行业可能未来会在利润率上会承压，但依然还是有优化精进的空间。随着市场的变化，精细化管理是必经之道。未来的市场，改善性需求会不断扩大，品质房企的优势也会慢慢凸显。

8月23日，三盛控股报4.78港元/股，涨幅为8.14%。

线上营销助推高质增长

此次半年报发布之前，三盛控股刚刚发布了一则正面盈利的公告。而这也是这家企业连续 4个财报周期发布盈喜公告。

对于其中的原因，三盛控股执行董事兼行政总裁程璇坦言，登陆资本市场以来，三盛控股无论是资产规模还是业绩指标都实现了大幅增加。一方面，公司不断完善作为三盛集团资本市场窗口的对接功能，使得多项业绩指标实现了“跨越式”增长。另一方面，公司上半年在土储、签约额、营业收入等各项指标方面的内生增长日益显著。

数据显示，截至2021年6月30日，三盛控股预收账款247亿元，较去年底增长了22%；已签约但未确认营业收入的金额312亿元，对应签约销售建筑面积244万平方米。

程璇同时强调，公司良好的业绩跟自身不断创新的营销策略、精准投资以及高效的财务运营能力也密不可分。

根据媒体报道，2020年下半年，程璇曾两次现身直播间，累计取得围观量超270万，带货超4.5亿元。今年2月，程璇再度站在镜头前，助阵2021年首场直播。最终这场直播卖出了6700张购房抵扣券，百套特价房全部告罄。

就此，程璇坦言，从2020年初开始，公司已经有非常多的创新营销方式，公司积极创新营销打法，强抓线上渠道，开拓了以总裁直播为核心的多元化、数字化营销实践。据项目评估，五场总裁直播共实现了530万围观群众的流量，累计带货5.5亿元。

“在我们看来，直播并不是要单天形成多少成交额，我们更看重的是这种模式的蓄客能力。三盛也注重流量的经营，公司创建了一种‘三层漏斗式’的流量模型，积极尝试从短视频、大型的电商平台的公共流域，到三盛住家小程序私域流量的导流，再对私域流量进行深度的运维以及裂变转化。”

同时值得一提的是，2018年底，三盛控股曾经提出2022年达到“双千亿”的发展目标。林荣滨坦言，公司当时提出的目标，是根据外部资源和正确判断，再综合外部环境拟定的阶段性目标。近两年随着政策密集发布，监管方式更加具有穿透性，行业的发展模式和生意逻辑已经发生深刻变化，通过加杠杆的方式扩张不再有效。

在新的市场环境下，三盛控股也对“双千亿”目标进行了适当调整，规模不是三盛控股的首要目标，“我们不会盲目追求规模，我们坚持有质量的增长、有利润的规模，在多元化拿地模式下，严格执行区域聚焦和深耕都市圈的策略”。林荣滨称。

“4—3—3”逻辑理性拓储

优质的土地资源是企业能够保证可持续发展的关键。根据管理层介绍，截至2021年6月底，三盛控股共拥有56个项目。土地储备规划总建筑面积约为1063万平方米，其中按集团股本权益计算应占741万平方米，权益比70%。今年上半年，三盛控股共计新增4个项目，新增总建筑面积约85万平方米。此外，集团还拥有9个持有物业，建筑面积28万平方米。

从具体的城市布局来看，三盛控股拥有的项目中32个分布在新一线及二线城市，占总可售面积的58%。公司上半年新增项目中，2个位于新一线及二线城市。

根据管理层介绍，集团以福建为大本营，在海峡西岸经济区、长三角经济区、环渤海经济区及中部和西南地区持续深耕。

截止2021年6月30日，三盛控股的土地储备中，海峡西岸经济区拥有20个项目，长三角经济区拥有19个项目，环渤海经济区拥有8个项目，三个区域土储面积占比超过80%。

不断增厚的土储背后，三盛集团逐步构建起了一套清晰的投资战略，并发展出“4—3—3”的投资结构，即通过勾地、收并购、招拍挂拿地的比例分别为40%、30%和30%。2021年上半年，三盛控股新获取项目4个，均为勾地所得。

对于其中的逻辑，林荣滨解释称，从第一次集中供地情况来看，效果并不理想。第二批供地发生了非常多的政策变化，更倾向于有品质和各方面给房地产留下一定的空间，这对房地产行业整体是一件好事。

第二批供地调整之后，三盛也迅速做出调整，“我们会坚定4—3—3的投资逻辑，我们今年上半年有85万平方米基本上都是通过勾地的模式达成。”林荣滨表示。

对于下半年的拿地计划，三盛控股表示，不会盲目冲规模，而是致力于有利润的增长。一方面，公司继续强调“拓布局、调结构、重深耕、广合作”的方针。另一方面，要强化风险把控。林荣滨直言，集中供地要求房企不能拿错一块地。公司要求拿地前就需要将所有风险排查清楚，通过划分清楚集团、区域、项目这三级管理的责、权、利，从总体上控制项目90%以上的风险。

第三是应对第二批集中供地“竞品质”的要求。“很多老朋友都看过三盛的产品，三盛非常重视产品品质。我们现在在做的所有项目都要经过集团评审，跟同类产品比，我们90%都是最好的。”林荣滨说。

有信心未来2~3年全面“转绿”

今年以来，"三道红线"政策的出台对房企的财务和现金流带来了极大的考验。

据三盛控股财务管理中心总经理牟谦介绍，政策出台以后，公司主动适应监管，在安全的前提下，采取了一系列降杠杆的措施。

截至2021年6月底，三盛控股的现金短债比为1.7，与2020年12月底基本持平。公司净负债率由2020年12月底的208%下降至126%；剔除预收款后的资产负债率由去年底的83%下降至78%。

据牟谦介绍，截至今年6月底，三盛控股在手现金和现金等价物81亿元，较去年底增加了10个百分点。同时，公司及息负债182亿元，在2020年底的基础上降低了10个百分点。也就是说，在公司规模增长的同时，公司的及息负债规模反而实现了下降。

“改善资本结构、降低负债是公司的长效机制，我们有信心在未来2~3年内全面实现三条绿线。”牟谦表示。

另一方面，三盛控股也在积极拓展自己的融资渠道。今年7月，三盛控股公告称，成功发行一笔2022年到期、1亿规模的美元优先票据。

牟谦坦言，公司此次债券发行是从今年4月份开始准备，与投资者进行了三个月的充分沟通交流。投资者认可三盛控股逐步改善的资本结构以及公司良好的运营状况。公司也把握住窗口期，在7月份成功发行了1亿美元的私募债。

8月，公司获取了外债长年期额度，可进行直接融资，未来，随着公司资本结构的逐步改善和融资渠道的打开，将会在资本市场进行更多的直接融资。

随着近段时间“三道红线”政策的加码，三盛控股也在不断调整和审视自己的财务状况。牟谦透露，第一，公司今年的买地支出不会超过销售额的40%。第二，公司上半年经营性现金流非常大，预计全年也会产生非常大的经营性现金流。第三，公司目前没有使用商票融资。由是，此次“三道红线”加码对三盛控股没有特别大的影响。

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