（文/张玉 编辑/马媛媛）物业上市热潮之下，房地产企业“你方唱罢我登场”，纷纷抓住机会拆分物业公司“上车”。

日前，山东房地产企业鲁商发展发布公告表示，公司2020年股东大会审议通过了关于公司所属鲁商服务境外上市的公告。如果此次上市成功，这将是鲁商集团继银座股份和鲁商发展之后的第3家上市平台。

积极筹谋物业板块赴港上市的背后，更让投资者关心的是鲁商发展房地产和医美业务混杂难以厘清的问题。有投资者甚至直言：既然鲁商服务分拆到香港上市有利于公司重塑估值体系，那么请贵公司考虑把房地产单独拆分出来，好让上市公司更加聚焦于健康医美产业链发展主业。

针对物业上市相关事宜，6月17日，鲁商发展董秘办相关负责人向观察者网确认，目前有关中介机构已经进场，正在进展当中。

资本腾挪“搭台”

事实上，早在今年4月底，鲁商发展就曾发布公告称，公司所属鲁商服务拟首次公开发行H股并在香港联交所上市的公告。其中，股票每股面值为人民币1元，发行方式为香港公开发行及国际配售。本次发行的H股股数不超过发行后总股本的30%，并授予承销商不超过上述发行的H股股数15%的超额配售权。

对于此次募集资金的用途，鲁商发展方面表示，主要用于收购兼并物业管理公司或者专业化服务公司；提升增值服务业务和多元化服务业务；补充营运资金及一般公司用途。具体募集资金计划及投向以招股说明书为准。

工商资料显示，鲁商服务由鲁商发展100%持股，法定代表人兼董事长为赵衍峰。鲁商发展官网资料显示，公司主要经营范围涉及物业服务、房屋出租、庭院绿化、广告等业务，目前负责管理的物业项目范围遍及济南、青岛、北京、哈尔滨、烟台、临沂、泰安、济宁、东营、菏泽等全国十几个大中城市。

另据鲁商发展2020年报披露，鲁商物业目前在管面积已超过 1800万平方米。在当下物业公司纷纷卯足了劲赴港上市的当下，鲁商物业的这一体量并不显著。克而瑞日前发布的2020年中国物业在管面积TOP100显示，1800万平方米的在管面积排行在86位左右，而行业排行前20位的头部物企在管面积已超过万亿。

一位长期关注房地产行业的业内人士向观察者网表示，现在物业还是靠母公司喂食，母公司开发量大，业务增长就快，自己开拓面临的压力较大。

另一方面，为了推动物业板块赴港上市，鲁商发展从去年就开始调整物业公司的组织架构。2020年7月，为进一步扩大物业公司的业务经营规模，鲁商发展对鲁商服务增资9500万元，增资后鲁商物业注册资本金由500万元增资为10000万元。

2020年8月，鲁商发展公司股东由山东省鲁商置业有限公司变更为鲁商健康产业发展股份有限公司。2021年1月，鲁商发展股东再度发生变更，山东省鲁商创新发展有限公司认缴出资额490万元。2021年3月，公司名称由山东鲁商物业服务有限公司变更为鲁商生活服务股份有限公司。此外，公司董事等多位人员职位均发生变更。

医美贡献收入不足两成

物业公司赴港上市的背后，投资者更为关心的是鲁商发展业务条线的聚焦问题，多位投资者都表达了对此的担忧。

有投资者表示：“年报中通篇都是宣传公司的养老、健康方面的信息，近期股市这方面的概念很火爆，但是公司股价却与其他公司相比却是非常疲软。”还有投资者称：“自从赵董上任以来，提出了养老（康养）地产概念，又提出了医美概念，去年更是提出了千亿规模的口号，但是在二级市场上，这些所谓的概念市场完全不认可，医美板块涨的时候鲁商微涨、养老板块涨的时候，鲁商不涨或下跌，地产板块涨的时候，鲁商根本不涨干脆下跌……”

事实上，鲁商发展原来是一家地地道道的房地产企业。2018年，鲁商发展开始推进产业转型。

2018年，鲁商发展（当时名为“鲁商置业”）通过发行股份及支付现金方式、作价9.27亿元收购山东福瑞达医药集团有限公司100%股权。2019年，公司又支付现金2.58亿元收购了山东焦点生物科技股份有限公司60.11%股权。

公开报道显示，福瑞达旗下的国产功能性护肤品牌“颐莲”，成为近几年化妆品界的“黑马”；焦点生物是玻尿酸原料供应企业，在全球的市场占有率约为10%左右。

在此基础上，鲁商发展确立了生物医药和生态健康产业双轮驱动的发展战略，并正式从“鲁商置业”更名为“鲁商发展”。与此同时，公司地产业务也向健康地产方向转型。

不过，从经营情况来看，房地产业务仍然贡献了绝大部分的营收。

鲁商发展2020年度报告显示，公司房地产销售营业收入为115.22亿元，占总营业收入的比例为84.63%。房地产销售+物业管理+酒店合计营收87.72%。而鲁商发展近年来大力推进的药品、化妆品、原料及添加剂合计贡献收入不足15%。

“很明显，尽管医美是前一段时间资本市场关注的重点，也走出了一波行情，所以公司可能把这块业务的市场预期放大，但是能够真正贡献业绩的，还是房地产。”上述业内人士表示。

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