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雁默:台湾房地产泡沫,最后可能会是大陆买单
简言之,只要买房心态与持有成本过低的现状不变,房产业多得是支撑房价的题材可供炒作。如通胀会使建材价格上扬,压缩建商利润,买家则希望买房抗通胀,房价就难下跌。再如官商合作的土地开发案,交通基建利多,股市表现抗跌,都是炒房炒土的温室。
台湾房市目前处于多空胶着状态,一旦环境出现变化,如股市崩跌,大建商东窗事发,通胀转向通缩,泡沫就会破。而泡沫一破,连锁效应会让房价崩跌仿佛是一夜之间的事。
说到底,在泡沫破裂酿灾前,只要大幅调升房产持有成本,就能有效淡化买房投资的心态,去除囤房动机。然而,台湾房屋持有者近7成,剩下的3成里不只1户有刚需,政策面骤升持有成本会得罪大部分选民,政客会得罪建商金主,因此肯定会有“专家”出来恫吓大众,这就不易形成社会大面积要求降房价的压力。
最近看了一些大陆已购房者对房价下跌的意见,诚可谓哀鸿遍野。房市泡沫破裂,对于高价购房还在还房贷的人而言,确实痛苦万分,但泡沫若再不破,就会像台湾这样继续累积压力,日后炸开伤害只会更大。
假设大陆房价持续上升,且上升幅度远高于工资涨幅,从台湾的例子可见,三四线甚至五线城市的房价都将高不可攀,租金也跟着上涨,工薪阶级就处于无路可逃的状态。一家三代皆房奴,这是真正的祸延子孙。
台湾青年对房价不是焦虑,而是绝望
专家对房价下跌的各种拉警报,虽不无道理,但通常流于片面观点。如房市不好,会拖累极多供应链产业,提高失业率——这观点不能说错,但除了维持房价,难道就没有其他解方吗?
在供过于求的环境下,价格却不跌,这种现象当然荒谬,无论提出多少撑房价的坚实理据,都无法服众。对于购房投资人,我们也得问,有什么投资是只准赚不准赔的?将房产视为稳赚不赔的投资,那谁还愿意上班领工资呢?
但当我们的购房心态等同于购车,景观就大为不同了。
除了极少数例外,一般没人将购车视为投资,车辆是消耗品,而且折旧快速。如果汽车供过于求,面临车价下跌时,车商会怎么办?答案是,减少产量,降低成本,抛售库存,或为车辆提供更多功能与服务以维持车价,并拓展新市场。对购车人而言,自然会要求降价,或提升性价比,毕竟,买车又不是投资。
为车辆增添新功能与服务,势必将扶持新的上下游供应链,创造新的就业,并促进旧供应厂转型。购车人则能因此获得更好的产品,用合理的价钱购买更多的幸福感。
若你以购车的心态购房,就不会抱着保值投资的心态,购买超出自己能力太多的房子,如此便能卸除主要的财务负担,多投资于生活质量。当建商需要提升房屋的性价比维持经营,劣质建商就会被淘汰。当性价比高的房子是消费者最重要的考量,地方政府就必须打造宜居城市,在有形无形之处提升居住舒适度。
房地产业未来的趋势不只是科技化,也会导向人文化,除了基本生活机能,买房的人会开始注重视野,包括天空、绿荫、居民素质、周边各种生活产业的多样性与服务质量,旨在购买幸福感,而不是缺乏流动性的金融商品。
那么,在宜居工程上做得好的城市,房价得以维持,人口会持续流入,开发范围得以扩增,反之则走向破败,被迫自我提升,或是专门供给那些不在意居住质量,只希望房价低廉的人群。
00后的两岸年轻人,在生活态度上是相近的,所谓“低欲望四不”:不结婚,不生子,不买房,不消费。在很大程度上,四不心态是来自于高房价。
大陆年轻人我不敢说,但台湾年轻人对前景不是焦虑,而是绝望,他们必须抗拒老一辈人买房成家的传统观念,否则活不下去。他们在等待父母死后留下的房产,若没有房产可继承,就更不愿结婚生子,还要抑制消费,因为工作岗位都在超高房价的地方。
年轻人生活中摆脱不了网络游戏,因为这已算是最廉价的幸福感,而少出门也代表少消费。父母愿意为了协助孩子成家给出购房首付,孩子还不见得愿意收下好意,因为他们知道后面的房贷才是大坑。
选前侯友宜提出购房免首付,利息补贴5年可贷1500万,但10年内不得转售的政策支票,此一想法受到年轻人群嘲,因为问题根本不是出在首付。免首付,房贷压力只会更大不会更小。
赵少康则教年轻人如何赚钱理财,分享自己二十几岁就能买两三间房的经验,然而,赵的“以房换房”牟利模式,就是被年轻人视为万恶的炒房手法。正因为有赵这种人,而且太多了,现在年轻人才这么惨。
位高权重的有房阶级,基本就视房价下跌为头号大敌,因此思维只能在维持高房价上打转,最多想些比较温柔的割韭菜政策,方便你入坑。年轻人也许穷但并不傻,不再相信这些不知民间疾苦的既得利益者,他们就是绝望,就是想革命,但普选民主反革命,所以才会有人寄希望于战争解放房价。
其实,有房产的父母也已逐渐调整了思想,不再要求子女买房成家,在少子化的当代,只有“父母适应孩子”,没有“孩子适应父母”。而这是一个重要的转变,也是房产商最大的恶梦,这样下去,泡沫迟早不破也得破。
高房价最恶劣的影响,就是让一代人失去斗志,除非被逼,不会有人搏命打一场根本不会赢的仗。借贷人生是创业者的宿命,不是工薪阶级的,而后者数量远大于前者。一般人谨守“低欲望四不”,不但日子过得下去,幸福感还更高,“斗志”一斤多少钱?
房市泡沫不破,上述这样的消极思维就不会消失。政策面“软着陆”可以理解,但必须着陆,别软到一半又飘起来了,那只会让个别产业闷死整个社会。
台湾房市泡沫一定会破,只是时间问题,但政治会一直拖延病情,而若拖到统一后,烂摊子是大陆收。换言之,愈晚统一,处理台湾房产问题的成本就愈高。
注1:台湾房价所得比逾世界标准,专家揭购屋族困境 根据最新内政部资料,2023年Q2,全台房价所得比高达9.82倍,再次刷新纪录,创有统计来新高,其中,台北市房价所得比15.52倍、新北市12.93倍、台中市11.55倍,都超过10倍以上。
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