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高溢价卖地违背政策初衷，集中供地新规调整在即
最后更新: 2021-08-12 21:01:32二轮集中供地新规迎大调整
学者建议企业不能一次投多块土地
7月30日，中央政治局会议再度强调“稳地价、稳房价、稳预期，促进房地产市场平稳健康发展”。这是对下半年房地产调控工作的总体部署。此基调下，对土地拍卖规则进行优化调整，控制住地价，已成为当务之急。自然资源部门的压力不可谓不大。
据此次土地拍卖形势的分析信息，第二轮集中供地新规可能涉及内容有：参与商品住宅用地竞买企业应当具有房地产开发资质；建立有效的购地审查制度；单宗住宅用地溢价率不得超15%；在达到地价或溢价率上限时，不以竞配建等方式增加实际地价，可通过竞一次性合理报价、摇号、竞更高更优建筑品质方式确定竞得人等。
实际上，对于土地拍卖新规的出台，此前中央已有相关基调上的明确。
7月22日，中央政治局常委、国务院副总理韩正出席加快发展保障性租赁住房和进一步做好房地产市场调控工作电视电话会议并讲话，他指出要加快完善“稳地价”工作机制，优化土地竞拍规则，建立有效的企业购地资金审查制度。
同一天，住建部房地产市场监管司司长张其光表示，将着力建立房地联动机制，推广北京市的做法，限房价、控地价、提品质，建立购地企业资格审查制度，建立购地资金审查和清退机制。
“近期一系列政策信号正是对第一轮政策的实际效果偏离初衷的补救，但效果还需要检验。” 柴铎认为。
柴铎通过对前期3000个土地成交案例样本进行定量研究发现，一次竞价等规则在热点城市土地市场的应用可能适得其反，当资源稀缺、大家竞相抢购时，限价规则必然出现失效。
“而在达到地价或溢价率上限时，通过摇号方式确定竞得人的做法，也很难保证公平。可能撑死胆大的、饿死胆小的。就像北京机动车摇号一样，想要的企业拿不到地，有些企业运气好，一直能拿到地。这可能催生土地二级市场使用权二次交易的活跃和房企合作的大量出现。”柴铎分析称。
这种担忧并非没有道理，目前已经出现一个新现象，即一味抢地后已经有开发商开始退地。
7月20日，宋都股份（600077.SH）公告，该公司放弃此前在杭州首批集中供地中以17.83亿元竞得的一幅宅地。8月10日其回复上海证券交易所的公告中称，放弃该地块的原因，是由于合作方祥生控股在5月13日突然通知公司单方面表示不再参与本次合作，“单方面的违约导致公司在极短时间内无法达成其他商业合作机会，给公司短期内的资金安排带来巨大压力”。
易居智库研究总监严跃进置评道，“政策完善其实是对土地市场进行的一次系统、全面、务实、高效的打补丁操作，具有真正稳地价功效。”从一些城市的做法和规定可看出，未来拍地一旦超过溢价率，就会有一次性报价、摇号、竞品质等做法。对于房企而言，未来要不断研究竞品质的新规则，尤其是要学习北京模式。
严跃进建议在竞品质方面，房企要关注绿色建筑、装配式建筑、超低能耗建筑、宜居技术应用、管理模式、城市设计及总图规划、建筑单体、交通流线设计、景观与公共环境等因素，真正具备高品质建造技术，进而在竞品质评分环节取得高分。
柴铎认为，从当下几种土地拍卖规则来看，超限价后“熔断”，对于避免热点地块产生“地王”最为有效，但却经常导致超限价流拍，不仅浪费资源，也会打乱城市土地供应节奏；限价+竞价模式，则可能导致用地主体在后续环节压缩成本，造成房屋面积缩水、质量问题，同时，由于未来市场不确定性，限房价可能导致销售期新房和二手房价格倒挂，扭曲市场；“一次报价”模式，相对行政干预相对较少，这种方式未来很可能大量采用，但缺点在于地价控制较柔性。
柴铎建议，“还应该出台的补救措施很多，包括一个企业一次不能投三块土地，中标多块土地的，只能选择其中一块，然后其他的重新摇号。”（中房报记者 许倩）
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- 责任编辑: 陈沂婧
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