二、问题分析：关键是要把房子的居住功能和投资功能区分开

（1）主要观点：

房子同时具有消费属性和投资属性，且后者往往出现投机行为。投资和投机不易区分，简单来看，可以将投资理解为用自己的钱，而投机是用借贷来的钱。

我们现行住房制度的显著特征，是大量的住房需求与少部分人的投资/投机需求不可分割的混同在一起，使得房地产商成为卖方市场，并造成房市里“穷人补贴富人”的情况。

对于不同的购房需求应区别对待，且应有专门的制度安排。收入最低人群是由政府解决，工薪阶层是以非营利的住房合作社来解决。这些房子可以按规定的程序流转，但不允许上市自由交易。换句话说，其只能用于满足消费需求，不能用于投资、投机需求。这些房子占比50%，而其他50%房子源于开发商。由此，投资、投机人自己也便承担市场风险。

我国1998年房改后，相关部门对产权的理解不全面。片面强调所有权而忽略使用权、租赁权。多数家庭在相当长的时间内只可能拥有一套住房，房价高低变化对多数家庭而言并没有实际意义。对这些家庭来说，居住权才是核心，所有权并不是非常重要。他们并不会因为房价高而卖房，也不会因为房价低而无房住。

也正因为此，不允许上市才能保证房子的居住功能不会异化。但我们的政策规定，5年以后可以上市。这一规定就保证经济适用房很难保持原状而不会沦为投资/投机工具。所以经济适用房的失败，原因就在这。再后来，推出共有产权房，依然是允许5年后上市。这些政策都表明相关部门对产权的认识存在偏差。

三、解决问题：进一步改革措施

（1）主要观点

住建部领导曾经说过，解决住房问题的根本路径就是“住房+保障”。这个说法不算错，但我认为却失之笼统。因为“住房+保障”下有很多实现路径。新加坡85%的人住政府提供的房屋，15%住开发商的高档住房；美国政府补贴房地美（Freddie Mac）、房利美（Fannie Mae）为低收入群体提供低息贷款买房，这也是“住房+保障”；西欧鼓励合作社建房，并在土地、税收等方面给予优惠，这也是既有市场，也有住房。

美国政府为企业房利美提供补贴

上述不同模式虽然存在差异，但其共性都是对不同收入人群实施不同的收入政策。

新加坡模式好，但我们当前财力可能难以承受；美国模式保障的程度弱一点。相较而言，北欧模式更值得借鉴，但具体的力度也不能照搬。

（2）改革建议

穷人由政府提供廉租房；大多数中等人群的购买力从开发商分离出来，发展多种形式的建房模式（共有产权房和公共租赁房），但不允许上市；富人由开发商满足房屋需求。

详述：

穷人由政府提供廉租房。廉租房没有所有权，所有权属于政府，但居住权受法律保护。事实上，即使是廉租房，也是有市场的。租金不能低于准成本（建筑+维修）。通过这样方式，政府成本可以收回，然后再建房。另一方面，从公平角度出发，租金不能高于居民收入的30%-40%。房租太高，穷人收入低，其他方面的收入便会受影响。因此享受廉租房的劳动者要对其收入水平有所了解。

同时，还应测算享受廉租房人口的比例，我认为10%左右为宜。廉租房人口比例如果太高，政府财政负担也会变重。政府允许保障房5年后上市的原因仍然来自于财政压力，政府从市场借贷资金来修建廉租房，但市场借贷成本太高，政府就不得不允许5年后上市。为了避免政府负担过重，建议政府只管廉租房。管太多，政府承担不了；且后期的维修、退出等工作量也不小。为了完成这些工作，会进一步导致机构臃肿和寻租。

大多数中等人群的购买力从开发商分离出来，发展多种形式的建房模式（共有产权房和公共租赁房），但不允许上市。对于这部分建房，政府给予土地、税收优惠。这一部分住房，大力发展住房合作社，是重要的改革措施。

以我国目前的政府实力，政府难以给合作社以直接的资金支持，但土地、税收方面可以给予优惠。合作社的另一好处是灵活度高，可以按需订供（社员收入水平高，可以建高档住房；社员收入水平低，可以建小住房），不会产生开发商的闲置浪费问题。政府从共有产权房和公共租赁房建设中退出。

年收入在数百万以上的富人在全国人口比例不会超过5%，在城市人口比例中可能10%。除此之外，中产阶级的高级白领，身价数千万也为数不少，他们也有条件购买高档商品房，且还有余力购买商品房投资保值。这部分人口可能约占20%。加在一起大约30%的人口是开发商的服务对象。

综上，10%穷人由政府负担，30%富人由开发商满足需求，60%百姓通过共有产权或公共租赁房提供（不允许上市）。

以上是对80年代末90年代初改革的回归。有人将其称为“双轨制”，对此我认为，双轨制不能全部满足需求，而应该是“三轨制”，需要加一条是“住房合作社”制度。

四、制度创新：住宅合作经济

（1）主要观点：

发展住宅合作经济有充分的理论意义，也有长期的实践积累，且发展住宅合作经济不需要对现行法律作出修改。

我国著名马克思主义经济学家苏星早在1957年《论房租和住宅问题》就提出了相应建议。1987年他就提出了发展多种城市所有制结构的观点，肯定了住宅合作经济的意义。

住宅合作经济有长期的实践积累。上个世纪40、50年代，英国、丹麦的住宅合作社兴起后，波及至其他欧洲地区。我们国家，80、90年代住宅合作社曾经也有广泛发展。天津市蓟县、昆明市、北京大兴县等都兴建了10万平米以上的住宅合作社。而且，它有完善的管理方式，代表大会、理事会、监事会等。住宅合作社的管理和开发商类似，但房子建好后不对市场出售，只是出租给社员，没有任何利润。如果社员退出，按照折旧价向合作社出售，并再次租给新的社员。