君子不立于危墙之下，泡沫什么时候破不知道

租来的房子也可以很精彩，房产是中产以上人群的必需品

我们的房地产有两种属性，一种是商品属性，另一种是投资属性。

商品属性就是你所谓的刚需，我有居住的需求，我结婚了，我需要房子，我有了更多的孩子，我需要扩大房子，这就叫刚需。

其实刚需的话，房地产的价值是多少是很容易算的，你按照租金来看就好了。我买一个房子，贷款交一个首付，而房子是有成本的，其中的替代关系非常明晰。作为商品，我租一辆车开，是租一辆奔驰还是买一辆奔驰，这很容易算出来，因为它主要用于满足你的需求。通过收入房价比和支出房价比，可以非常清晰地判断出来这个房子的价值是否偏离了它的价值。

但房地产不仅具有商品属性，还具有投资属性，在这方面，它的价格和价值之间，就不存在一个必然联系了，或者可以说，它的价格会围绕它的价值有很大程度的波动。大家炒股的都知道，PE达到300倍、500倍都不是没见过，其实房子也是这样。作为金融属性的房地产，它是一个投资品，是资产。

所以中国一线城市房地产的泡沫不仅有，而且相当大，大家可以从一系列的房屋收入比和资金收入补贴可以算出来。但是至于这个泡沫什么时候会破，我回答不了，也许是下个月，也许是明年，也许三年都不会破。那大家问，这样要怎么办？我现在是买还是不买？我的建议就是“君子不立于危墙之下”。

这个“危墙”是什么？可能伤害陆家嘴就是一堵危墙，什么时候会倒，可能是今天晚上两点钟，也可能是二十年之后。我要告诉你今天上午会倒，你早上还在捡最后一块金子，那你如果跑不了，就会被埋，所以君子不立于危墙之下。不是说这个墙会倒，而是说这个墙有危险，你就应该逃了。

所以这边讲到人性的问题，理性知道有危险就会走开，但人性不会，人性是只要今天不倒，我还要在刀口上舔血。所以我可以对大家说的是，泡沫是有的，至于泡沫什么时候会破，不知道。

至于未来的调控，我很同意房产税的做法。我昨天听到一个观点，说无论是哪个国家的政策，你从它的长期趋势来说，就是一个围绕理性偏离的过程。就是说，你经常会觉得，这个政策是一个奇葩的政策，但你放心好了，这个政策越奇葩寿命就会越短。比如去年的熔断机制，一个礼拜就死掉了。同样的，房地产调控政策，你越觉得它不合理，它死的越早。因为政府不是像Alpha Go一样的机器人，会精确调控，而是围绕一个目标来回漫步、随机波动的。

常常政策都会出现矫枉过正的情况，而这些矫枉过正就是政策围绕长期理性目标不断波动的过程。大家别骂政策，只要政府出一个很奇葩的政策，你的机会就来了，因为他会回归理性，理性就会朝着另外一个方向去波动，就是高了的一定会低，低了的一定会高，因为他要围绕着一个宗旨不断波动，偏离得越离谱，你的机会就越大。

所以我为什么说会是房产税呢，就像之前说的，卖地只能卖70年。我之前也写了文章，来论证“房产税是中国房地产政策走向的一个必然选择”。从土地财政到税收财政，我认为这是中国地方政府在房地产这块取得财政收入的一个合理的调整。

观察全世界的政府，也能发现，绝大部分的政府收入都不以税收为主要来源，只有中国这个特殊的政府，对土地财政的依赖远高于对税收财政的依赖。据我过去十多年的观察，地方政府的财政中，土地财政这部分增长的尤其快，特别是上海，房价涨的特别好，土地财政占了地方财政的60%以上。

我认为这不是一个常规现象，也不会是一个可持续的长久现象，它是中国在中央政府和地方政府在整个财政税收体系不太均衡的情况下，地方政府为了完成GDP的一个举措。而且，中国又处在这样一个规划转型三十年的特殊时期，这两者结合在一起，就形成了一个特殊的现象，就是以土地财政作为收入主体，而不是以税收财政作为收入主体。

历史总是惊人的相似，中国政府的收入和支出结构，按照理性的想法，我认为，应该是会和海外其他国家的路径是一样的，也就是从土地财政逐渐转向税收财政，地方政府财政收入进行结构性调整是一项必然选择。那么，在这样的情况下不用70年，房产税应该就会成为一个比较重要的选择。

还有人会问，那么学区房呢，学区房的价格会不会跌呢？刚才已经有嘉宾谈到了，西方国家是用房产税来致富本区域的医疗、卫生、教育，那么也就是越富裕的地区，民生支出这部分就越是丰富，也就是它的学区越好，因为老师也会想着人往高处走，高是什么，就是收入高。所以你看，房价高的地方它的房地产收入就高，它的学区就特别好，它的老师就特别好，在这种情况下，学区房和其他房子是一样的，也会面临同类波动。

我们再来说说如何在资产配置中布局房地产。有人说，我要借钱借贷去买房子。我就特别奇怪，你说房子是刚需，我认为居住才是刚需。你不能住马路上，是条狗还要有一个窝，更何况你还是一家子。但是拥有产权，在我看来，并不是刚需。美国人一辈子都租房子住，我们有说租来的生活不是生活，租来的生活也可以是很精彩的生活，有人一辈子都在换地方。所以从资产配置来说，房产一般是中产阶级以上的收入阶层的，因为他有了房产以后，就有了财产性收入。

中产阶级的财产性收入，通常占收入的三分之一以上，他存在一个资金收入的问题，也存在一个资金替代的问题，他买了房子不用付租金。所以，从资产配置的角度来看，房地产不是所有人的必需品，它只是一些资产比较多的人的必需品。

所以，在这种情况下，在你的日常生活当中用房产作为你的资产配置是否合理，取决于你的收入结构和你的资产结构。所以我的观点是，居住才是你的刚需，拥有房产，永远是一种投资性需求。在这种情况下，房地产在资产配置中的重要性可大可小，可轻可重，要根据个人的资产情况来配置。