无法判断有没有泡沫 但不可不防

一线城市供应严重不足，需要建八个一线城市

我觉得首先要承认人类理性有一点不足。昨天，美联储主席耶伦有一个讲话，说她不能理解美国十年期利率为什么这么低。我觉得要有一点批判精神，我们也有这样的不足：就是我们永远无法判断是不是泡沫，特别是房地产，因为房地产市不能做空的，这就是人类理性的限制。

所以，当我们判断不清的时候应该怎么处理？像以前格林斯潘从央行的角度，他就认为，判断是不是泡沫，上海的房价贵不贵，很难。二十年前就有经济学家按照收入比来说，就说房地产存在泡沫，但今天这个泡沫还没有破，所以当时很多人也因此没有买房子，由此，我觉得这个市判断不出来的。

那么，在我们承认判断不出来后应该怎样处理？格林斯潘的策略是等到泡沫崩溃我们再收拾。我们能不能采用这样的策略呢？就是说如果是泡沫，但我们以为它不是泡沫，我们这样就犯了错误，可能造成的后果就是泡沫崩溃，然后把银行砸烂。

一套房子，一般以全球来说，至少有20%是房产贷款，抵押又占20%，这样算下来，大概是40%到50%的比重与银行有关。所以这个量特别的大，而美国房产市场好，则美国经济好，美国房产市场崩溃，美国经济就崩溃。

所以房地产是否存在泡沫非常重要，它是经济的死生之地，生存之道，不可不察。所以，如果它是泡沫，而我们以为它不是泡沫，则很有可能引发系统性金融风险。

如果它本身不是泡沫，而我们以为它是泡沫，这又会有什么问题？答案是只会涨得慢一点。涨得慢一点，或许资产价格没有办法充分反应，但这也没关系。所以我认为，防止资产泡沫，尤其是房产泡沫，是重中之重，而且应该作为一个新的政策策略加以实施。

在这种情况下，国庆附近出来的一系列雷厉的限购政策，是正确的、及时的，也是有效的。这是从“防”的角度来说。

如此一来，如何防止泡沫，包括将来这一块该怎么办，我觉得也不会出现太大问题。根据我一直以来的观察，限购政策出台后，中国的房价的波动程度最多不会超过20%，我们首付30%，不会出现太大的问题，这么没有问题，而且从长期来说，似乎限购又没有多大效果。我们再说，但是短期也不会波动，至少会平稳。

但对于泡沫风险，我们应该怎样处理？在我看来，一线城市是一个公共产品，需要全体老百姓消费，特别是年轻人消费，因为这儿有更多的工作机会，所以需要多一些均等的机会。

事实上，我们国家一线城市的供给是不足的。大家想想美国的经济总量，我们再过十几年就差不多了，他们的人口只有我们的四分之一。美国的大城市，东海岸有纽约、波士顿，中部有芝加哥，西海岸有旧金山和洛杉矶，总共五个；而我们，北上广深这四个大城市都在黑河腾冲一线的东部，而西部、东北，都还没有一线城市，这样一来，国家的发展是不平衡的。况且我们国家的整个经济总量巨大，一线城市的数量不够，分布不佳，这是不合理的。

还有一个。营改增之后，我们说将来很有可能会推出房地产税，这个是有争议的，也是正在努力的。大家都知道，房地产税是地方税。有经济学家统计过，北上广深的房地产价格总量已经超过了美国的一半。假设北上广深的房地产规模，超过中国其他所有城市的总和，那么这个房价，这个物业税、房产税、地方税，必定会导致城市之间的两极分化。一线城市，有能力吸引老师、吸引医院，而且富的不得了，那其他地方怎么办？在我看来这个也是很重要的，毕竟我们是一个中央统一的国家，需要各个地方较为均衡地发展。

所以，我想说的是，对特大城市的限购是痛苦的，但也是没有办法的，我们不能完全相信市场经济。大家想想，美国今天发展起来的大城市，都是经过房地产泡沫发展起来的，人口达到三千万，但这些房地产泡沫发展地比较缓慢，历经了上百年。这个痛苦我们也是不可避免的，因为一个国家确立首位城市是非常重要的。

以中国来说，首位城市的人口至少在四千万、五千万这样一个规模，如果放开的话，可能是五千万。第二位的城市，可能是两个两千万人口的。大家想想看，北上广深，这四个两千万人口的城市，目前的房价已经如此令人惊讶了；如果完全放开，三千万人口、四千万人口的中心城市的房地产行业会怎么样？我们不敢想象，一定会有更大的风险，我们是没法克服一个城市画大饼的。

所以，对于城市的限购，也是无奈之举、痛苦之举。但我们想要疏导这个问题，我觉得就是要搞八个一线大城市，西南地区有一线，东部地区有一线，甚至杭州就很可能成为第五个一线，这样才能均衡发展。只有提供更好的、更多的、更均衡的一线城市，才能使一线城市这样一种公共产品能够解决我们的发展问题，满足老百姓的需求、年轻人的需求、人们对于公共产品的需求，也能促进国家房地产的发展。这才是治本之策，除此之外，我看不到其他别的治本之策。